杜遠/文 隨著近期住建部、央行召開重點房企座談會，主管部門以“三道紅線” 嚴控房企高負債擴張的新規(guī)正逐漸浮出水面。在行業(yè)集中度持續(xù)提升的趨勢下，未能抓住“窗口期”提升體量的中小型房企或?qū)⒂瓉砀鼮閲揽岬陌l(fā)展環(huán)境，這其中，年銷售額僅70億元的財信發(fā)展就是較為典型的代表。

財信發(fā)展（000838.SZ）大股東為重慶商人盧生舉旗下的財信集團。早在2010年，財信集團受讓當時還名為國興地產(chǎn)的上市公司部分股權(quán)，并于2013年進一步成為上市公司大股東，此后又將國興地產(chǎn)更名為財信發(fā)展。

盡管較早踏入資本市場獲得助力，但近三年來財信發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)務年銷售額在30億元至70億元區(qū)間。以公司2019年70.2億元簽約銷售額計，參照中指研究所發(fā)布的“2019年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜”數(shù)據(jù)，財信發(fā)展排名在全國第150名之后，而2019年已是財信發(fā)展近三年來銷售額最高的一年。

針對公司地產(chǎn)業(yè)務體量較小的問題，財信發(fā)展董秘陸學佳在回應經(jīng)濟觀察網(wǎng)提問時回函表示：“在穩(wěn)中求好，穩(wěn)中求快是我們想要的。當然在行業(yè)的前幾年高速發(fā)展過程當中，追求穩(wěn)健的同時，我們有可能也會錯失部分發(fā)展機會，但是安全穩(wěn)健運營始終是我們的核心。”

2017年以來，意在擴張地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模的財信發(fā)展從大本營重慶積極向全國多個城市擴張。據(jù)公司相關(guān)公告披露，2017年，財信新進入連云港、威海兩個城市；2019年，財信進一步在常州、鎮(zhèn)江、石家莊、惠州等城市獲得土儲，意在“優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)”。

與此同時，財信發(fā)展亦加快了獲取重慶核心區(qū)域土儲的步伐。據(jù)財信集團官網(wǎng)信息，今年5月12日，“經(jīng)財信發(fā)展、華宇、新城、金地、東原等多家公司的多輪競價，重慶江北區(qū)觀音橋組團A分區(qū)20039地塊，最終由財信發(fā)展旗下全資控股公司重慶財信弘業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶智燁房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司競得”。

另據(jù)重慶“上游新聞”報道，8月22日，財信集團董事局主席盧生舉在接待到訪的海南省副省長沈丹陽一行時表示：國家正在加快推進海南省自由貿(mào)易試驗區(qū)和自由貿(mào)易港建設(shè)，各項政策紅利正在逐步落地，這對正處于轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的財信來說，是不可多得歷史良機，財信將進一步加快在海南的投資布局。

然而，正在財信發(fā)展積極擴張的當口，監(jiān)管層卻給房地產(chǎn)企業(yè)劃定了與融資負債有關(guān)的“三道紅線”。住建部、央行兩部門于8月20日召開的重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。會議有消息傳出，2021年1月1日起，住建部、央行將在房地產(chǎn)行業(yè)全面推行有關(guān)規(guī)則：“剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；凈負債率不得大于100%；現(xiàn)金短債比不得小于1倍”，同時針對全部或部分“踩線”的房企設(shè)置了嚴格細致的債務增長指標。

據(jù)財信發(fā)展最新發(fā)布的2020年半年報數(shù)據(jù)計算，財信發(fā)展剔除預收款后的資產(chǎn)負債率（（總負債-預收款項）/（總資產(chǎn)-預收款項））為74.4%；凈負債率（（總負債-預收款項）/（總資產(chǎn)-預收款項*60%））為57.5%;現(xiàn)金短債比（非受限現(xiàn)金/短期有息債務）為0.44。

財信發(fā)展的上述三項指標，有兩項踩了“紅線”，尤其是在現(xiàn)金短債比方面，至2020年6月30日，財信發(fā)展現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額（非受限）為15.4億元，短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債合計為34.6億元，二者之間尚有19.2億元的“缺口”。

“我們也在持續(xù)關(guān)注三條紅線，目前細則暫沒有出臺，我們理解對行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展是有正向發(fā)展作用的。”財信發(fā)展董秘陸學佳回復經(jīng)濟觀察網(wǎng)時表示：“我們特別注重財務穩(wěn)健，在有效拓展外部融資渠道的基礎(chǔ)上，將會根據(jù)政策要求，進一步強化資金管理，加快存貨去化，把我們的回款做好，把我們的交付做好，把我們的結(jié)轉(zhuǎn)利潤做好，持續(xù)增強公司的內(nèi)源融資能力，確保公司健康運行”。

而針對“三道紅線”政策對行業(yè)的影響，國泰君安近期的一份研報分析認為，本輪融資收緊對房企未來發(fā)展戰(zhàn)略形成約束，基本斷絕了中小房企通過大幅舉債做大規(guī)模、實現(xiàn)彎道超車的發(fā)展路徑。