經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 張雅楠 9月8日，由《經(jīng)濟觀察報》、經(jīng)觀傳媒主辦的“2021 IF·商業(yè)地產年會”在線上舉辦，本屆年會以“數(shù)智商業(yè) 美好體驗”為主題，在商業(yè)地產數(shù)字化、智能化以及城市更新、消費升級等方面展開了討論。

年會上，云泰商業(yè)CEO吳錚從投資回報的視角，分析了如何抓住年輕人當下的行為特點和喜好，創(chuàng)新運營，提升租金，從而更好地實現(xiàn)投資回報。

以下內容據(jù)吳錚現(xiàn)場發(fā)言整理：

說到商業(yè)地產，賽道有沒有發(fā)生變化，趨勢有沒有發(fā)生逆轉，這是我們要看的。毋庸置疑的是，供應量一直在上升，全球來看，城市中人均商業(yè)面積一平方米左右是比較合適的，但是中國的城市，基本上都超過這個數(shù)據(jù)，供應量是過剩的，回報率是低的，創(chuàng)新是匱乏的。

為什么回報率那么低還有那么大的供應量？這跟商業(yè)地產的驅動模式有關。之前的商業(yè)地產，尤其是現(xiàn)金流滾資產模式下，購物中心或者商場本身賺不賺錢不重要，通過開業(yè)之后放大資產獲取更多的貸款，進而投入到房地產的滾動開發(fā)，用回報更高的房地產和銷售型業(yè)務彌補虧損，這是當初的商業(yè)模式。只看商業(yè)地產的回報率是低的，但可以用房地產開發(fā)的回報彌補，這個狀況持續(xù)了很多年。

伴隨著國家對房地產的調控，伴隨著房子越來越難賣，周轉型的業(yè)務越來越難以彌補持有型業(yè)務的虧損，這個時候，對商業(yè)地產本身的回報要求會越來越高，對如何創(chuàng)新來提升資金收益也有更高的要求。

趨勢正從原有的杠桿放大型的商業(yè)模式向真正的持續(xù)運營的商業(yè)模式改變，這個變化非常顯著。

資產回報有關鍵兩個因素，一是做大分子，二是縮小分母。

分子也就是租金收入，客流越來越多，銷售額越來越好，租金收入越來越高，做大分子是提升回報的一個方法。從分母看，之前快周轉的商業(yè)模式發(fā)生了變化，現(xiàn)在一堆資產需要被動持有。被動持有的資產原來是融資的好手段，但是目前的信貸形勢發(fā)生了變化，很難用以持續(xù)地獲取更好的貸款利息，而回報率水平超過融資成本是商業(yè)地產成立的基本邏輯，目前商業(yè)地產的回報率做到5%左右是不錯的，但是這筆錢如果用來投債，回報率做到兩位數(shù)以上是不難的，也就是說，股的收益遠低于債的收益，這也是目前遏制商業(yè)地產持續(xù)發(fā)展的一個根本。

怎么辦？壓分母，去泡沫。要有新的基金，新的錢，長期的錢進來才能解決分母的問題，分母是相對穩(wěn)定的。如何提高回報率，去泡沫的方法除了擠分母還要提升分子。

過去幾年，我們一直對消費者進行關注，在我們當前管理的商業(yè)里，3億客流中75%是85后，50%是90后，25%是95后，也就是說，35歲以內的客群占比近八成，是消費的主力，他們有著怎樣的消費習慣呢？手機、移動互聯(lián)網(wǎng)占據(jù)了大家線上的時間，線下的時間分配在景點、運動、劇院、文化場館、沉浸體驗館，真正的配置到購物，買買買、吃吃吃上的時間越來越少了。

先有人氣再有財氣，一個商業(yè)空間需要占有消費者更多的時間，這個道理，線上線下是一樣的，線上看點擊量，看客戶留存，看關注時長，線下也一樣，關注客戶留存，關注時長，關注產品是否能占據(jù)更多的時間。

年輕人喜歡的國潮、化妝品、三坑、極致單品店、擼貓、打卡，更多是興趣導向，而不是需求導向，也就是說85后、90后的消費驅動力在發(fā)生轉變。

五六年前我曾經(jīng)提出過目的性吸引和隨機消費，目的性吸引就是吸引到達商業(yè)空間的驅動力，現(xiàn)在買買買、吃吃吃的需求在弱化，已經(jīng)向玩玩玩、秀秀秀的興趣驅動轉變。

現(xiàn)在的趨勢是零售屬性向娛樂屬性轉變，大家知道零售不容易做，賣衣服的坪效越來越低，餐飲業(yè)有問題，新興的娛樂業(yè)態(tài)是在引領趨勢和潮流。如何營造產品、營造空間，就成為目前所有商場和購物中心主要的問題。

從整體趨勢上看，2000年前后是百貨式驅動力，痛點是大家缺東西，缺鞋、缺衣服、缺快時尚，百貨以商品為核心，成為那個時代最能驅動行業(yè)發(fā)展的引，基本上所有的百貨公司上市都是在2000年前后。

2010年前后，百貨開始沒落，大家開始推崇購物中心，吃喝玩樂一體化，零售份額從原來百貨的百分之八九十，下降到50%，餐飲業(yè)態(tài)20%、30%，娛樂業(yè)態(tài)20%，我們叫532，吃喝玩樂一體化，這類產品持續(xù)了五到八年，在這個基礎上推出的主題街區(qū)，是在購物中心基礎上的升級，還是在購物框架中通過產品激發(fā)人的購買意愿，對購物中心是彌補。2010-2020年的時間段，大量以購物中心為主力業(yè)態(tài)的商業(yè)，大悅城、萬象城、龍湖、萬達都是在購物中心主力產品的空間不斷突破。

2020年，尤其是疫情后，用什么新產品再引領未來十年，做不動產經(jīng)營和商業(yè)地產的人都在思考和嘗試。之前說，做成綜合的銷售平臺，這個平臺下除了買東西、吃喝玩樂，還可以買更多空間不太賣的東西，我們叫做有限空間無限可能，通過會員的黏性激發(fā)銷售，通過線上線下渠道一體化來挖掘客戶的終身價值，這條道路目前看是路漫漫其修遠兮，把購物中心打造成綜合服務平臺，通過購物的黏性來挖掘用戶的價值是比較困難的。

應該怎么做呢？返回去看，現(xiàn)在吸引年輕人和目標客戶的核心是什么，是體驗，是秀秀秀和玩玩玩，有人說這些業(yè)態(tài)的坪效很低，我們打造的產品、匯聚的客流有沒有新的變現(xiàn)方式？

之前的方式是讓人來買東西，商戶交租金。空間能不能從C端付費？從消費者的角度來獲取收益？比如說大樂園，用門票模式+二次消費來解決問題，把購物中心改成游樂園、景點，真正符合現(xiàn)在的需求，以娛樂興趣為驅動，再以極致單品和豐富度解決問題，這是行業(yè)的思考，也是我們的疑惑。

9月19日，我們在成都天府廣場邊上的一個項目會開業(yè)，純粹是以年輕人的需求為目標做到的非常潮的一個購物中心，叫年輕引力場，圍繞著他們的需求興趣，吃喝玩樂一體化，研究新的客流變現(xiàn)方式。

再比如說大家在探討的司徒文聰做的TX淮海項目，已經(jīng)成為上海年輕人的時尚打卡地，盈利模式怎樣還有待探討。

從這些實踐來看，做商業(yè)的人都尋求突破，突破的根本是先抓住人氣，再根據(jù)人氣進行變現(xiàn)，獲得收入，這是商業(yè)的必由之路。

從產品的角度看，店鋪會更小、更專業(yè)，客單價會更高。

今天看行業(yè)趨勢，回報率是核心，沒有回報率，所有其他東西都只是表皮，回報率的核心是分子分母，分子也就是租金應該如何探索？應對現(xiàn)在年輕人的需求充分了解，吸引他們、激發(fā)他們，變成現(xiàn)金，不斷地持續(xù)提升，而對分母來說，通過系統(tǒng)的籌劃，成本的分攤，甚至通過擠壓泡沫把分母降下來，只有這樣才能讓回報真正達到投資者的要求。

這都有賴于國家宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生一些逐步的變化，從現(xiàn)在貨幣的發(fā)行，M2的增加，包括融資成本的角度，我們認為資本化率往下走對商業(yè)地產是非常大的利好，這個階段有了很好的基礎，在這個基礎上，不斷地創(chuàng)新探索把分子做好，做出漂亮的回報率水平，才是真正驅動這個行業(yè)的根本。