經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 繼并購貸退出房貸集中度考核后，保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）成為房貸集中度政策松綁的第二個領(lǐng)域。

2月8日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（以下簡稱《通知》），其中兩點內(nèi)容引發(fā)了特別關(guān)注。

一是，自1月30日起，銀行業(yè)金融機構(gòu)向持有保租房認定書的項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

二是，銀行業(yè)金融機構(gòu)要加大對保障性租賃住房的支持力度，“按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務(wù)”。

政策發(fā)布后，多名保障系統(tǒng)人士轉(zhuǎn)發(fā)，表示保障房在層層破冰，其中一位住建部保障司人士附文：以釘釘子精神抓落實。

實際上，住房租賃貸款不納入兩道紅線統(tǒng)計范圍內(nèi)，并非新政，2021年7月，監(jiān)管部門曾表示：為大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。

此次，央行和銀保監(jiān)會正式蓋章確認，并要求《通知》抄送各層級銀行分支機構(gòu)、各銀保監(jiān)分局。這也是2021年金融機構(gòu)全方面收緊涉房貸款之后，房地產(chǎn)行業(yè)收到的政策釋放流動性的新訊號。

保租房貸款支持政策落定

“終于盼來了《通知》浮出水面。”一家華南某城市國有租賃平臺負責人感慨。

他介紹，住房租賃，此前一直被劃在房地產(chǎn)行業(yè)大類中，2021年，銀行業(yè)嚴控房地產(chǎn)貸款規(guī)模和放款節(jié)奏，做長租公寓運營建設(shè)的企業(yè)，被和恒大、碧桂園等開發(fā)商一樣對待。

“去年，我們都需要跟銀行溝通，向總行上報，再讓總行和銀監(jiān)部門協(xié)調(diào)申報，把保租房或長租公寓的建設(shè)開發(fā)貸款跟商品房區(qū)分開，不納入房地產(chǎn)開發(fā)貸款的限額里，這樣銀行才能騰出額度配資。”該人士說。

實際上，2021年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，相關(guān)人士公開表示，為大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。

一家頭部長租企業(yè)高管向經(jīng)濟觀察網(wǎng)透露，在本次《通知》出來前，其所在公司用于保租房的貸款確實已不納入（房貸集中度）額度。

而上述國有租賃平臺負責人表示，盡管監(jiān)管部門口頭傳遞出住房租賃貸款暫不列入貸款集中度管理，但到了地方，仍要看銀行是否執(zhí)行。在他所在城市，郵政儲蓄銀行、建行不將保租房貸款納入兩道紅線清單中，但中行、農(nóng)行此前仍納入。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀，“不納入貸款集中度，意味著保障房投放沒有規(guī)模限制。在貸款利率比較低，期限比較長的情況下，銀行此類貸款收益會比商業(yè)性貸款低。為了激勵銀行多放貸，此類貸款不納入集中度管理”。

何為保租房？

不納入房貸集中度管理的保租房貸款發(fā)放，最基本的條件是，持有保租房認定書。那么，何為保租房呢？

保租房概念最早出現(xiàn)在2021年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》提出，城市人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房、促進解決住房困難問題負主體責任。

保租房與以往其他類保障性住房功能不同。

2021年8月，住建部部長王蒙徽介紹，公租房，主要是為了解決城鎮(zhèn)住房和收入雙困家庭需求；共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是幫助有一定經(jīng)濟實力，買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件；而保障性租賃住房，重點是要解決人口凈流入的重點城市，主要是大中城市的新市民和青年人的住房問題。

建行某城市支行行長向經(jīng)濟觀察網(wǎng)透露，《通知》代表了中央對租賃住房的支持態(tài)度，其所在城市住建局正加快制定保租房的認定標準、管理細則。

“建行在當?shù)胤刨J的兩個長租房項目都是國企投建，已申請到中央財政租賃獎補，可以直接納入保租房序列，其他項目需要得到住建局相關(guān)認定書，才能在貸款集中度當中剔除”，該行長目前了解到，其所在城市對保租房的認定標準，包括項目必須以70平方米以下的中小戶型為主，其次是租金應(yīng)稍低于市場水平、租期6個月以上等。“小戶型是剛性條件，其余標準可以根據(jù)城市實際有一定彈性”。

上海在保租房的認定準入、金融、土地配套等政策上行動較早。

2022年1月下旬，上海發(fā)布了三個關(guān)于保租房的政策文件：《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》、《上海市保租房租賃管理辦法（試行）》和《上海市保租房規(guī)劃土地管理細則》，是首個公布保租房認定辦法細則的城市，對既有、改建、新實施類保租房項目認定方法作了詳細說明。

其中，兩類新建保租房項目僅需簡易認定程序：一是商品房按不低于15%的比例配建的保租房，二是在四類住宅組團用地（Rr4）上新建的保租房。

而對既有項目的認定，上海市明確，認定辦法實施前經(jīng)過合規(guī)審批已經(jīng)建成或在建的租賃住房項目，建設(shè)單位可以向項目所在區(qū)的房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組辦公室）申請認定。

此外，上海市、區(qū)房屋管理部門已認定的單位租賃房，直接納管為保障性租賃住房，不再另行辦理認定手續(xù)。

上海還對新實施保租房項目的戶型標準進行了明確，規(guī)定70平方米以下戶型住房建筑面積占項目住房建筑面積的比例，應(yīng)不低于70%。

除上海外，1月，天津、青島、廣州等地也相繼給相關(guān)保租房項目發(fā)放了認定書。

天津?qū)⒈Ｗ夥繉彶檎J定職責落到各區(qū)，由各區(qū)建立了住建、發(fā)展改革、規(guī)劃資源等部門參加的聯(lián)合審查認定機制，截至1月6日完成審查58個項目。

青島公布首批獲保租房項目認定書的23家企業(yè)、25個項目，獲得項目認定書的企業(yè)將享受手續(xù)辦理、土地價款、土地供應(yīng)、資金獎補、稅費減免、民水民電、金融支持等七個方面的優(yōu)惠。

保租房貸款有哪些？

前述建行支行行長介紹，給予企業(yè)的保租房貸款一般涵蓋建安、裝修和運營范疇，即建造保租房項目，除土地成本必須用企業(yè)自有資金外，其余均可申請貸款。

運營部分貸款屬于流動資金貸款，而建造成本項目貸款屬于固貸，按照央行發(fā)布的《通知》，運營部分的貸款也可以在集中度管理額度中剔除，不過，這部分貸款的實際占比不高。目前發(fā)放的保租房貸款目前主要是國資企業(yè)的租賃平臺，固貸率大概在4%左右，“具體利率水平要看貸款期限，是固貸還是流貸，以及擔保方式，比如是純信用貸還是有抵押等等，此外銀行的資金成本也不一樣，比如國開行也在積極參與支持租賃市場，資金會更低一些”。

華南某城市國有租賃平臺的保租房項目能申請到的貸款利率為Lpr-45bp，即在1月25日央行降準前，利率為4.2%，降準后利率為4.15%，更大的金融優(yōu)勢在于貸款周期長達25年，“投資回報周期長的話，必須匹配長期貸款和較低的利率”，該國有租賃平臺負責人稱。

萬科泊寓一位高管介紹，目前泊寓納入保租房序列的項目不多，貸款也不多，所以影響暫時比較有限，但長遠來看對行業(yè)是一個利好消息。

保租房的新時代

一位接近監(jiān)管部門人士曾向經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，普遍存在高房價問題的大城市，想吸引、留住新市民，需要通過長租房來解決。

另一位接近監(jiān)管部門人士透露，住建部要求，2021年10月底前，各城市需確定“十四五”期間保租房的建設(shè)目標和年度建設(shè)計劃。新市民和青年人多、房價上漲壓力較大的城市，“十四五”期間新增保租房占新增住房供應(yīng)總量應(yīng)在30%以上。

以上海、廣州公布的數(shù)據(jù)為例，上海“十四五”期間計劃建設(shè)籌集保租房40萬套，廣州則為60萬套，分別占住房供應(yīng)總量的40%、45%。截至2月9日，廣東、浙江、上海等9個省級地區(qū)發(fā)布了“十四五”時期保租房供應(yīng)計劃，共計約431萬套。

上述建行支行行長認為，兩道紅線是監(jiān)管部門調(diào)節(jié)的一個手段，表明政策支持的方向，“就好像一個大壩一樣，開哪個閘口，決定水往哪里流，目前《通知》傳遞出的更多是政策支持租賃住房的導向意義”。

他同時認為，保租房貸款不納入房貸集中度管理，對銀行實質(zhì)性經(jīng)營的影響暫時不會很大，“一方面，2021年初兩道紅線剛出來時，銀行都十分緊張，收緊對地產(chǎn)公司的放款，但第四季度開始，央行陸續(xù)調(diào)整放松兩道紅線的標準和范圍，一方面，兩道紅線是對銀行總行進行限制，另一方面，房貸集中度管理也給銀行一定的緩沖期，即央行何時使用‘兩道紅線’對各個銀行展開處罰是可以調(diào)節(jié)的”。

以“釘釘子精神抓落實”

前述建行支行行長介紹，由于其所在城市住建局仍在制定保租房認定辦法，目前銀行方面預(yù)計釋放的信貸規(guī)模約為數(shù)十億，這一租賃貸款的規(guī)模占整個銀行體系的貸款規(guī)模其實相對比較小，“本來我們行就會優(yōu)先支持租賃貸款，重點是租賃企業(yè)如何能夠持續(xù)經(jīng)營”。

其透露，經(jīng)常出現(xiàn)的實際問題是：銀行和當?shù)卣炗啍?shù)十億、數(shù)百億的住房租賃戰(zhàn)略合作，但沒有太多企業(yè)來申請這筆租賃貸款，主要是因為租賃很難算得過來賬，目前以國企、央企參與居多。

市場主體參與建設(shè)長租房，面臨土地成本、稅費負擔、金融貸款三大問題，很大程度上“勸退”了不少社會資本。近年有關(guān)部門的工作重心，也著力于破解上述三個難題。

前述國有租賃平臺負責人透露，其公司一保租房項目因利用農(nóng)村集體用地籌建，加上地方政府特批，不需要企業(yè)出土地成本，但即使只需出建造和運營資金，前期測算的投資回報周期仍長達22-23年，“2021年，各地發(fā)布中央財政租賃獎補，疊加長租房減稅政策，投資回報周期預(yù)計會有所縮減”。

一位長三角住建系統(tǒng)人士認為，保障是政府兜底的保障，不能想著讓市場化主體來貼錢填坑，“租賃不能掙大錢，而是掙穩(wěn)健小錢的行業(yè)，受經(jīng)濟大環(huán)境影響大”。如果土地、建安成本過高，商業(yè)模式不可持續(xù)，集中式長租可能會變相成為酒店式公寓，規(guī)避特種行業(yè)管理降低成本，而更需要享受低租金水平的新市民、藍領(lǐng)工人等群體，很難享受到保租房的利好。而存量項目改建的長租房，除非地段好，否則入住率較低，更多是區(qū)國企在建設(shè)運營。此外，如果當?shù)赜挟a(chǎn)業(yè)扶持，這類保租房可能會作為招商引資的附帶福利，這位長三角住建系統(tǒng)人士補充。

前述國有租賃平臺負責人則認為，大部分城市財政不具備兜底保障房的能力，要解決保租房持續(xù)經(jīng)營難題，需要有關(guān)部門在財稅、金融等方面提供支持，降低經(jīng)營成本，讓更多社會資本入局、活得下去。

王蒙徽表示，住建部建立了一套較為完整的住房保障政策和管理制度，主要包括兩個方面，一是財稅、金融、土地配套政策；二是關(guān)于準入、使用、退出、運營管理機制。

此次《通知》發(fā)布后，一位住建部保障司人士轉(zhuǎn)發(fā)時附文：以釘釘子精神抓落實。