經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 9月25日，在經(jīng)濟觀察報主辦的2022藍籌物業(yè)百強峰會上，睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬，以及北京朝富國有資產(chǎn)管理有限公司外部董事孔德海，圍繞著以人為本，服務(wù)數(shù)智、創(chuàng)新、綠色的主題進行討論。

郝炬認為，物業(yè)行業(yè)達到一定規(guī)模后，還會有實際增長，而且行業(yè)還會有大變動，但平均增長速度會放緩，這是行業(yè)走向成熟的一個前提。

以下根據(jù)論壇內(nèi)容整理：

 問：很多嘉賓提到現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)正值壯年，正是年富力強的時候，歷經(jīng)千帆，積累很多經(jīng)驗，還有很多想象空間。但不同階段也會有不同階段的成長和煩惱，這時我們應(yīng)該如何看待物業(yè)行業(yè)的機遇和挑戰(zhàn)？

郝炬：從行業(yè)整體發(fā)展來看，整個行業(yè)尤其是頭部物業(yè)企業(yè)在2019-2021年就像年輕人一樣，長個兒，在資本市場也形成了巨大影響。到了今天，我們跟成年人一樣，每家企業(yè)都面臨著成長的煩惱。

物業(yè)行業(yè)達到一定規(guī)模后，我有兩個預(yù)判：一是實際增長還會有，而且行業(yè)還會有大變動，但平均增長速度會放緩，這是行業(yè)走向成熟的一個前提；二是每家企業(yè)根據(jù)自身情況去布局，比如可以利用好長期創(chuàng)新所積累下來的專業(yè)能力等，在細分領(lǐng)域上，比如做城市服務(wù)或做住宅里的社區(qū)托幼等新業(yè)務(wù)。此外，開始聚焦，把很多重心回歸到主業(yè)來，讓自己跑得更快、更遠、更穩(wěn)，包括服務(wù)品質(zhì)的穩(wěn)步提升，內(nèi)部收購之后的整合，以及下一步在科技賦能方面的進一步應(yīng)用落實。

問：現(xiàn)在總提未來物業(yè)行業(yè)的潛力。一提到潛力，我們經(jīng)常會提到“兩化”：一是基層治理精細化，二是后勤服務(wù)社會化。在“兩化”的推動下，如何看待整個行業(yè)未來上升的潛力？ 

郝炬：一類是傳統(tǒng)的住宅，不管是存量還是增量，都依然對優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)有比較大的空間。增量來源于市場外拓和公司支持，存量有的是需要更換，需要存量市場的支持，這都會帶來明顯的增長。而且我們也看到，新項目的收費標(biāo)準和服務(wù)品質(zhì)都會比較高，非住類的，包含了To B和To G的業(yè)務(wù)，這兩塊業(yè)務(wù)存在大量的市場化空間。

具體來說，對企業(yè)服務(wù)的To B業(yè)務(wù)，除去一些頭部型的，比如中國500強、科技百強企業(yè)的頭部企業(yè)，它們在企業(yè)后勤管理方面開始大量采用專業(yè)物管公司的服務(wù)，但還有很多企業(yè)后勤工作是自己做。

To G的城市服務(wù)也一樣，它由原先的自主管理逐步向市場化推進，這個市場放開之后，空間充滿想象力。

我覺得，頭部前50強、前30強的物業(yè)企業(yè)在進入To B和To G領(lǐng)域方面已經(jīng)有很多方面優(yōu)勢，在經(jīng)營模式、合作機制、管理體系、科技賦能和新商業(yè)模式方面，跟傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)相比已經(jīng)上了很大臺階。物業(yè)公司通過合作或服務(wù)協(xié)議等方式來切入To B和To G賽道具備一定的優(yōu)勢。

當(dāng)然，這仍需要充分考慮，是否有合理機制來形成更多的利潤捆綁，以加快物業(yè)公司推進上述業(yè)務(wù)。

有一點需要注意，這些細分領(lǐng)域，尤其To G類業(yè)務(wù)，跟傳統(tǒng)住宅類業(yè)務(wù)有些區(qū)別，比如前期會有較大投資，款項周轉(zhuǎn)方面壓力比較大等，需要結(jié)合自身特點，形成物業(yè)公司拓展的重點方向。

孔德海：老舊小區(qū)物業(yè)市場容量很大，但目前市場化公司不愿意干，有的說是收入渠道很有限。這還得提到老舊小區(qū)的物業(yè)管理問題，而且老舊小區(qū)衛(wèi)生條件等各方面條件都比較差，我們現(xiàn)在也通過多種渠道拓寬收入渠道。總體來說，市場空間潛力還是非常大，但中間有很漫長的路要走。

問：上半年上市物企的凈利潤、毛利率出現(xiàn)了整體下滑，這在過去幾乎沒有見到過。整個物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)加速分化，物業(yè)企業(yè)應(yīng)如何提高外拓效率？    

郝炬：這兩個問題有結(jié)合點的，利潤問題，我認為是合理狀況，有規(guī)模的增長，實際上靠兩個，一是市場化外拓，這一渠道競爭激烈，所以利潤相對低；二是收購，其實收購的很多企業(yè)比收購方經(jīng)營效率要差一些，所以利潤會有所下滑，整體盈利數(shù)據(jù)攤薄，這是合理的。

市場外拓方面主要有幾個方面：一是充分發(fā)揮之前成功項目案例的經(jīng)驗；二是從競爭過程中關(guān)注綜合類服務(wù)的解決方案，比如信息化配備、增值服務(wù)解決方案等，這需要企業(yè)做得更準確一點；三是各家企業(yè)外拓時，差別越來越大，原先以住宅為主，現(xiàn)在基本上各種非住業(yè)務(wù)占比越來越提高。它的資質(zhì)，它之前做過的案例，包括整體采購過程中的成本控制，各個方面運作都非常關(guān)鍵。

對企業(yè)而言，如何加大市場拓展，主要是團隊協(xié)同性和專業(yè)競標(biāo)過程中的解決方案。

問：物業(yè)行業(yè)是一個典型的人力密集型行業(yè)，這種情況下，怎么強調(diào)管理的重要性都不為過。對于物業(yè)企業(yè)來說，如何乘著數(shù)字化的快車真正做好管理？

郝炬：現(xiàn)在對很多大型物業(yè)企業(yè)來說，管理是比較大的難題。物業(yè)公司組織管理面臨三個維度：區(qū)域、業(yè)態(tài)、專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，因此在設(shè)計組織和內(nèi)部管理時需更加謹慎。

我建議，首先，管理層級扁平化，服務(wù)類企業(yè)基本扁平，減少中間管理層以降低成本；

其次，項目操作標(biāo)準化，很多公司已經(jīng)開始做了，但大家碰到不同的業(yè)態(tài)，團隊標(biāo)準化怎么操作、落實下去，非常重要；

第三，操作信息化，現(xiàn)在物業(yè)公司都在應(yīng)用信息化工具，這還有很長的路要走；

第四，我們在后續(xù)運作過程要實現(xiàn)業(yè)務(wù)市場化，有兩個重要的環(huán)節(jié)，一個是外拓、市場拓展，另外一個是增值和創(chuàng)新，要匹配相關(guān)的機制來實現(xiàn)；

第五，最核心的還是圍繞客戶導(dǎo)向的文化機制，實際上你做的所有一切不是為了賺錢，而賺錢是為了服務(wù)好客戶。真正永恒的競爭力是持續(xù)高水平或者相對有競爭力的服務(wù)，由此造就物業(yè)公司的價值，這一點對任何一家物業(yè)公司都是最重要的。