王慶/文 Q：請問重陽投資，如何看待近期房地產(chǎn)政策密集調(diào)整及其影響？

A：上周以來，人民銀行和銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門密集出臺政策措施，先后推出了延期并擴容“第二支箭”、金融支持房地產(chǎn)十六條、商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金等三項政策。

在我們看來，這一系列政策組合拳表明了監(jiān)管部門維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的堅定決心，對房地產(chǎn)風險的進一步擴散劃出了一條“紅線”，極大提振了市場信心，標志著房地產(chǎn)市場的政策底已經(jīng)出現(xiàn)。具體來看，我們認為政策有三大看點。

首先，保交樓是重中之重。去年下半年以來，中央和金融監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場最重要，也是一直堅持的一個方針是“維護住房消費者合法權益”。此次的十六條當中，占用篇幅最大、政策尺度最大的章節(jié)，是積極做好“保交樓”金融服務。保交樓不僅涉及到已經(jīng)支付了首付的消費者的合法權益，還關系到市場信心，影響居民的潛在購房決策。此次對于保交樓的配套新增貸款提出了盡職可免責的表述，彰顯了政策托底的堅定決心。

其次，阻隔房地產(chǎn)風險向金融機構(gòu)傳導。十六條中提出了存量房地產(chǎn)開發(fā)貸款和信托貸款允許合理展期，且允許暫不調(diào)整貸款風險等級分類。這既是對房地產(chǎn)行業(yè)的支持，也是對金融機構(gòu)的保護。如果任由大量開發(fā)貸款和信托貸款到期無法兌付或展期，不僅造成大面積爛尾工程，也會導致金融機構(gòu)風險顯性化，進一步削弱市場信心。

再次，從保項目到保項目與保優(yōu)質(zhì)主體并重。央行支持民企融資的“第二支箭”延期并擴容，表明政策已經(jīng)由從保項目到保項目與保優(yōu)質(zhì)主體并重的階段，意在斬斷民營房企的信用風險傳導鏈條。據(jù)我們統(tǒng)計，8-10月獲得中債增信支持的六家房企發(fā)債總規(guī)模僅為68億元，而在民營企業(yè)債券融資支持工具下，三家獲批房企的發(fā)債總額已經(jīng)達到了400億元。根據(jù)我們的測算，此次獲得增信支持的發(fā)債規(guī)模分別占龍湖集團、美的置業(yè)、新城控股目前存量有息債務的9%、9%和20%，對未來一年到期的有息債務也有了較好的覆蓋。但需要注意的是，政策支持的是優(yōu)質(zhì)民企主體。監(jiān)管部門在商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金的政策中要求，商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標準，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。這意味著政策并不支持撒“胡椒面”，而是在防止信用風險傳染擴散的同時，規(guī)避道德風險。