經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 12月29日，一單起拍價為31.2億元的法拍將在阿里法拍網(wǎng)開始競價，被拍賣的“上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)147街坊2丘土地使用權(quán)及在建工程”，位于上海虹橋商務(wù)區(qū)，其案名叫虹源盛世中心。

虹源盛世中心項目所在的虹橋商務(wù)區(qū)，為國內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商聚集區(qū)。無論是項目開發(fā)商上海虹源盛世投資發(fā)展有限公司，還是作為上海虹橋唯一的爛尾項目，均備受上海房地產(chǎn)界矚目。

因開發(fā)商與盛京銀行借款合同糾紛，2022年1月起，虹源盛世中心項目作為抵押物被沈陽市中級人民法院查封；2022年11月，被強制執(zhí)行拍賣，用來償還盛京銀行的欠款。

盛京銀行一直是虹源盛世中心的合作方，在2012年7月30日，時任盛京銀行董事長張玉坤作為嘉賓，還出席了虹源盛世中心項目奠基儀式。但十年后，雙方最終以這一方式終結(jié)關(guān)系。

即將法拍

虹源盛世中心項目分為A、B兩個區(qū)域，占地面積9.2萬平方米，總建筑面積54.1萬平方米，其中地上建筑面積26.9萬平方米，共有12棟建筑物組成，總投資70億元，為當(dāng)年虹橋商務(wù)區(qū)最大的項目。

這次拍賣的B區(qū)9-14棟共5棟建筑物，地上建筑面積11.4萬平方米。項目使用功能包括辦公、會展、商業(yè)、文娛、酒店及公寓式酒店，其中辦公面積10.8萬平方米，公寓式酒店面積7.9萬平方米。

項目已經(jīng)取得《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等相關(guān)證件。根據(jù)閔行區(qū)房管局公布的信息，項目曾在2018年獲得一張編號為“閔行房管（2018）預(yù)字第345號”的預(yù)售許可證。

資料顯示，虹源盛世中心項目于2018年11月20日開盤，共計369套房源，總面積14.25萬平方米，銷售報價12萬元/平方米。

根據(jù)評估文件描述，虹源盛世中心項目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，外立面裝飾完成，但室內(nèi)裝飾裝修部分安裝工程還未完成，工程施工進度未85%；尚未竣工驗收，還不具備使用條件。

土地出讓合同顯示，虹源盛世中心項目土地出讓價為30.7億元，折合樓面價約為1.2萬元/平方米。項目須在8月22日前動工，2014年8月22日前竣工。

根據(jù)評估文件，即將拍賣的5棟建筑物評估價39億元，起拍價為31.2億元，不計算地下面積的前提下，起拍樓面價為2.74萬元/平方米。

虹橋商務(wù)區(qū)一位地產(chǎn)中介告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，以往，虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓價格一度突破6萬元/平方米，近年，由于疫情、房地產(chǎn)市場下行等一系列因素影響，市場價格較為混亂，“一兩萬的有，四五萬的也有，價差比較大”。

上海虹源盛世投資發(fā)展有限公司對盛京銀行上海普陀支行的債務(wù)余額共計145億元，而虹源盛世中心項目抵押權(quán)擔(dān)保其中的77.17億元，即將被法拍的是其中的B區(qū)。

2022年1月，虹源盛世中心項目被沈陽中院司法查封，查封期至2025年1月5日，并于2月15日進行第二輪查封。2022年11月29日，沈陽中院正式發(fā)布了拍賣公告。根據(jù)阿里法拍網(wǎng)，截至12月6日，還沒有參拍者報名。

多次變更

虹源盛世中心項目由紅星美凱龍、深圳市盛世萬象投資管理有限公司（以下簡稱“盛世萬象”）和沈陽首源投資管理有限公司（以下簡稱“首源投資”）聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，其中盛世萬象持股75%，紅星美凱龍持股15%，首源投資持股10%。

項目于2012年3月拿地，2012年7月30日舉行奠基儀式，紅星美凱龍董事長車建新、虹源盛世董事長賈彬等投資方，以及虹橋管委會相關(guān)負責(zé)人、合作方盛京銀行等方面出席了儀式。

工商注冊資料顯示，盛世萬象由李純青持股99%，賈彬持股1%；首源投資由沈陽中油天寶持股60.78%，自然人韓松持股35.239%，王強持股3.92%。中油天寶由自然人劉新林和劉新昌控制。

2014年3月，項目公司上海虹源盛世首次發(fā)生股權(quán)變更，首源投資退出，沈陽維士金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司加入，仍舊保持10%的股份。維士金盛房地產(chǎn)股東為周深和劉洋。

2014年4月，由賈彬和周深控制的深圳市盛世藝展投資發(fā)展有限公司加入虹源盛世中心項目的股東序列。同年7月，虹源盛世大股東盛世萬象發(fā)生股權(quán)變更，李純青退出，賈彬持股比例上升至99%。

經(jīng)過一系列股權(quán)變更，虹源盛世中心項目的實際控制人由李純青變?yōu)橘Z彬。2015年3月，各方股東將上海虹源盛世全部股權(quán)質(zhì)押給安信信托，對應(yīng)50億元債權(quán)。2017年時，對應(yīng)的債權(quán)上升至88.1億元。

2018年2月，上海虹源盛世的股權(quán)再次發(fā)生變更，紅星美凱龍將持有15%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海景盤貿(mào)易有限公司，徹底退出項目。上海景盤由自然人徐飛和崔濤控制，同年3月，控制權(quán)變更為哈爾濱熙和投資和自然人孫華印。

2018年2月，賈彬?qū)⑹⑹廊f象99%的股權(quán)以990萬元價格出售給大連信諾斯德科技發(fā)有限公司，大連信諾斯德的實際控制人為徐斌。徐斌也是大連實德集團的控制人，由此，大連實德集團成為虹源盛世中心的新主人。

同年3月，上海景盤、維士金盛房地產(chǎn)、盛世藝展等股東，先后從上海虹源盛世退出，大連實德集團成為虹源盛世中心項目唯一股東。

同年4月，大連實德集團將上海虹源盛世9.5%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給恒大地產(chǎn)集團上海盛建置業(yè)有限公司。工商注冊資料顯示，上海虹源盛世的法人代表、董事長也變更為來自恒大地產(chǎn)的陳凱。

十年沉浮

從2012年拿地開始，虹源盛世中心項目可謂一波三折，多次經(jīng)歷股權(quán)變更、項目停工爛尾等波折，最終依然沒有逃脫被法拍的命運。

上海虹橋商務(wù)區(qū)聚集了全國數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)商，伴隨并見證了房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。作為上海虹橋商務(wù)區(qū)投資最大的項目，虹源盛世中心無緣經(jīng)歷輝煌，卻屢屢見證主人的衰敗。

賈彬及控制下的盛世系列公司，曾在貴陽、寧波、沈陽、上海等多個城市開發(fā)房地產(chǎn)項目，但多數(shù)采取民間借貸、信托等成本較高的融資，沈陽項目的一筆民間借貸成本達到了1.5%/月。

除了房地產(chǎn)外，賈彬等人還通過多家公司參股華信信托、大通證券等金融機構(gòu)，以及大量的實體公司，構(gòu)建起一個龐大的綜合性業(yè)務(wù)體系。

2014年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一輪下行周期的沖擊，賈彬旗下開發(fā)的項目也受到影響。這也是其重要的轉(zhuǎn)折點之一。因為債務(wù)違約等事宜，資金鏈吃緊，旗下項目開始出現(xiàn)停工、爛尾等現(xiàn)象。

當(dāng)年12月，因為沈陽項目一筆本金1.6億元的民間借貸違約，賈彬及合作方將盛世藝展40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，用來抵債，并約定未來以2億元代價回購股份。

進入2015年后，虹源盛世及關(guān)聯(lián)方多次通過信托借款及民間借貸緩解流動性，先后向安信信托借款50億元，向北京一家民企借貸13億元，年息10%。該兩筆借款均在到期后進行展期。

2016年，隨著房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)，賈彬等人開始通過出售項目，先后將沈陽項目賣給粵泰，將貴陽項目賣給恒大，并將寧波項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方紅星美凱龍；并于2018年將虹源盛世中心出售給大連實德集團。

2018年3月，盛世萬象將上海虹源盛世股權(quán)質(zhì)押給盛京銀行普陀支行，之前一直被質(zhì)押在安信信托名下。同時，項目土地、在建工程均被質(zhì)押給盛京銀行。與盛京銀行借貸關(guān)系至少涉及5家以上支行。

2019年開始，虹源盛世開始頻繁被訴訟，根據(jù)法院公布的信息，截至2022年12月底，涉及案件達到118起，既涉及金螳螂、日立電梯等合作方，也涉及盛京銀行等債權(quán)人。而虹源盛世中心項目也被盛京銀行旗下多家支行輪候查封。

值得關(guān)注的是，2022年6月，沈陽市國資已經(jīng)成為盛京銀行大股東；9月，恒大持有盛京銀行的12.82億股份被以73億元價格拍出，恒大集團作為第二大股東徹底從盛京銀行退出，沈陽市國資在盛京銀行的股份進一步上升。