經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 12月14日,華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡(jiǎn)稱“華夏和達(dá)高科REIT”)發(fā)布認(rèn)購和配售結(jié)果,通過戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾投資者發(fā)售等方式完成全部5億份發(fā)售。
從9月14日申報(bào)以來,華夏和達(dá)高科REIT經(jīng)歷多次補(bǔ)充資料,直到11月28日才注冊(cè)生效;12月7日開始詢價(jià),12月12日網(wǎng)下及公眾基金份額認(rèn)購,由于認(rèn)購較為踴躍,當(dāng)天下午就完成了認(rèn)購。
華夏和達(dá)高科REIT是國(guó)內(nèi)首個(gè)REITs上市的醫(yī)藥園區(qū),也是第十個(gè)REITs上市的產(chǎn)業(yè)園區(qū),底層資產(chǎn)包括和達(dá)醫(yī)藥谷一期及孵化器兩個(gè)園區(qū)。隨著募資結(jié)束,該支基金將在近期正式上市。
發(fā)行
華夏和達(dá)高科REIT原始權(quán)益人為杭州萬海投資管理有限公司、杭州和達(dá)高科技發(fā)展集團(tuán)有限公司,REITs管理人為華夏基金管理有限公司。
華夏和達(dá)高科REIT發(fā)行總額共計(jì)5億份,根據(jù)詢價(jià)結(jié)果,最終將價(jià)格定在2.808元/份,據(jù)此,預(yù)計(jì)最高可募集超過14億元的資金。
這次華夏和達(dá)高科REIT發(fā)售由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾投資者發(fā)售三個(gè)部分組成,其中19家戰(zhàn)略投資者累計(jì)認(rèn)購3.15億份,占比達(dá)到63%,戰(zhàn)略投資者認(rèn)購比例高也是目前公募REITs普遍特征之一。
此外,96家網(wǎng)下投資者管理的341個(gè)有效報(bào)價(jià)配售對(duì)象累計(jì)認(rèn)購額超過195.88億份,最終確定發(fā)售1.295億份;38397名公眾投資人有效認(rèn)購基金份額150.42億份,最終發(fā)售的基金份額數(shù)量為0.555億份。整體認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到155倍。
自2021年首批公募REITs發(fā)售以來,每家發(fā)售過程中都受到投資者追捧。一方面源于首批上市的均為各個(gè)領(lǐng)域相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),無論盈利能力還是收益能力均有一定的保證;另一方面也因?yàn)楣糝EITs產(chǎn)品發(fā)售,戰(zhàn)略投資人均認(rèn)購其中大部分份額,面向市場(chǎng)發(fā)售的份額相對(duì)較少。從已經(jīng)上市的公募REITs來看,戰(zhàn)略投資者認(rèn)購占比均超過50%。
從投資人來看,和達(dá)高科認(rèn)購了其中31%的份額,萬海投資認(rèn)購20%份額,和達(dá)高科和萬海投資均是原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方。也就是說,華夏和達(dá)高科REIT的原始權(quán)益人認(rèn)購了超過一半的份額。
從已經(jīng)發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品來看,東吳蘇州工業(yè)園REIT的原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方認(rèn)購比例達(dá)到40%,博時(shí)招蛇REIT原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方認(rèn)購比例32%,建信中關(guān)村REIT的原始權(quán)益關(guān)聯(lián)方認(rèn)購比例33%。
也有部分公募REITs產(chǎn)品的原始權(quán)益認(rèn)購比例較低,比如華夏合肥高創(chuàng)、國(guó)泰君安東久、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新園等公募REITs的這一比例在20%左右;而華安張江光大園REIT原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方認(rèn)購比例只有10%左右。
華夏和達(dá)高科REIT約定認(rèn)購時(shí)間為12月12日-13日,但由于認(rèn)購較為踴躍,12日當(dāng)天下午15時(shí)就結(jié)束認(rèn)購,戰(zhàn)略投資人于13日繳納認(rèn)購的款項(xiàng)后,整個(gè)基金的募資就全部結(jié)束,只等上市了。
截至目前,公募REITs產(chǎn)品分為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)及產(chǎn)權(quán)兩個(gè)類別,特許經(jīng)營(yíng)權(quán)包括污水處理廠、電廠及收費(fèi)公路等。而產(chǎn)權(quán)類主要針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)及租賃性住房等重資產(chǎn),華夏和達(dá)高科REIT屬于后者。
從二級(jí)市場(chǎng)來看,園區(qū)類資產(chǎn)的公募REITs表現(xiàn)明顯好于其他類別,其中華安張江光大園區(qū)和紅土創(chuàng)新鹽田港自上市以來漲幅均超過40%;中金普洛斯、建信中關(guān)村、博時(shí)招蛇、國(guó)泰君安臨港、國(guó)泰君安東久漲幅也超過30%。
資產(chǎn)
華夏和達(dá)高科REIT的底層資產(chǎn)是位于杭州錢塘新區(qū)的兩個(gè)園區(qū),其中和達(dá)藥谷一期建筑面積8.5萬平方米,于2017年建成并投入運(yùn)營(yíng);孵化器建筑面積12.4萬平方米,一二期分別于2007年和2012年投入運(yùn)營(yíng)。
園區(qū)類資產(chǎn)公募REITs中,包括中關(guān)村、招蛇、臨港園區(qū)、蘇州工業(yè)園、合肥高新等大部分產(chǎn)品,納入的底層資產(chǎn)均為2個(gè)園區(qū)。國(guó)泰君安東久是位于長(zhǎng)三角的4個(gè)園區(qū),張江高科是1個(gè)園區(qū)。
作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)活躍的城市之一,杭州產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展較為迅速,2021年,存量園區(qū)面積超過1400萬平方米,平均租金保持在1.6-1.9元/平方米/天;2022年預(yù)計(jì)新增220萬平方米,整體空置率維持在10%左右。
截至2022年中,和達(dá)藥谷一期園區(qū)共有49名租戶,整體出租率達(dá)到99.5%,其中前10名租戶占比達(dá)到21.16%,租金為1.4元/平方米/天,每年租金增長(zhǎng)幅度預(yù)計(jì)在3%左右。租金是園區(qū)最重要的收入。
孵化器項(xiàng)目共有311名租戶,前10名租戶占比13.41%,整體出租率不足90%,與和達(dá)藥谷一期有一定差距。租金水平在1.58元/平方米/天,每年租金增幅預(yù)計(jì)在3%左右,與和達(dá)藥谷一期相當(dāng)。
與其他園區(qū)類公募REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)相比,華夏和達(dá)高科REIT的孵化器項(xiàng)目出租率相對(duì)較低,中關(guān)村、招蛇、臨港、張江、蘇州工業(yè)園、東久等園區(qū)納入公募REITs底層資產(chǎn)的出租率均接近100%。
從租戶構(gòu)成來看,和達(dá)藥谷一期園區(qū)醫(yī)藥研發(fā)類企業(yè)占比最高,占到26.5%;其次是科技推廣和應(yīng)用服務(wù),占比25.6%;醫(yī)藥制造企業(yè)和研究和試驗(yàn)發(fā)展占比分別為12.3%和10.4%;配套類占比4.6%。
孵化器項(xiàng)目租戶的集中度更高,科技推廣和應(yīng)用服務(wù)占比32.5%,軟件和信息技術(shù)服務(wù)占比18.7%,批發(fā)和研究試驗(yàn)發(fā)展占比分別為12.1%和11.1%。在租戶業(yè)態(tài)上,不同于和達(dá)藥谷一期主要針對(duì)生物醫(yī)藥,孵化器更側(cè)重互聯(lián)網(wǎng)科技。
相比而言,招商蛇口公募REITs底層資產(chǎn)的萬融大廈和萬海大廈的業(yè)態(tài)配比更為一致,新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)合計(jì)占比分別達(dá)到了51.5%和54.8%,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占比分別為14.2%和15.4%。
建信中關(guān)村REIT底層資產(chǎn)兩個(gè)園區(qū)有69家租戶,其中軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)租賃面積占比達(dá)到53.8%,科技推廣和應(yīng)用服務(wù)占比27.85%,兩者合計(jì)占比超過八成,這也是園區(qū)類公募REITs租戶業(yè)態(tài)最為集中的產(chǎn)品。
從已經(jīng)發(fā)行上市的園區(qū)類公募REITs來看,一線城市園區(qū)的業(yè)態(tài)更為集中,比如華安張江光大、建信中關(guān)村的單一類租戶占比均超過50%;主題類園區(qū)的業(yè)態(tài)比綜合性園區(qū)集中,比如建信中關(guān)村和和達(dá)藥谷一期主業(yè)態(tài)占比均超過50%。
收益
華夏和達(dá)高科REIT底層資產(chǎn)兩個(gè)園區(qū)的收入來源有租金、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)等等,其中租金是主要收入。
從2019年到2021年,華夏和達(dá)高科REIT旗下兩個(gè)園區(qū)的營(yíng)業(yè)收入分別為1.02億元、0.95億元和1.23億元,其中租金收入分別為0.82億元、0.68億元和0.93億元,占比均超過了七成。
2022年上半年,華夏和達(dá)高科REIT兩個(gè)園區(qū)的營(yíng)業(yè)收入為0.43億元,其中租金收入為0.28億元,租金收入占比降至65%。主要受疫情影響,兩個(gè)園區(qū)的出租率或租金收繳率下降所致。
從利潤(rùn)上來看,2019年到2021年,兩個(gè)園區(qū)的凈利潤(rùn)合計(jì)為114.8萬元、-670.2萬元和1732.7萬元。2022年上半年的凈利潤(rùn)虧損額度達(dá)到了1034.3萬元。收入減少是造成虧損的主要原因。
從同類園區(qū)資產(chǎn)來看,2022年上半年?duì)I收普遍出現(xiàn)下降,國(guó)泰君安東久、華夏合肥高新和國(guó)泰君安臨港等營(yíng)收同比跌幅均超過70%;但從利潤(rùn)上看,出現(xiàn)虧損的只有華安張江光大園區(qū)和華夏和達(dá)高科。
從華夏和達(dá)高科REIT底層資產(chǎn)兩個(gè)園區(qū)來看,2022年上半年,和達(dá)藥谷一期實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)241億元,虧損主要發(fā)生在孵化器項(xiàng)目上,由于出租率持續(xù)下滑,加上租金減免較多,最終導(dǎo)致收入大幅下滑和虧損。
華夏和達(dá)高科REIT的募集說明書顯示,2022年上半年孵化器營(yíng)收1772.98萬元,而營(yíng)業(yè)成本達(dá)到1897.67萬元,加上1250.46萬元的財(cái)務(wù)成本,導(dǎo)致項(xiàng)目虧損達(dá)到1275.62萬元,創(chuàng)下同期虧損紀(jì)錄。
實(shí)際上,孵化器項(xiàng)目一直處于虧損狀態(tài),2019年虧損1018萬元,2020年虧損1834萬元,2021年虧損250萬元。孵化器項(xiàng)目虧損背后除了營(yíng)收下降外,一個(gè)重要原因是財(cái)務(wù)成本較高,同期和達(dá)藥谷一期財(cái)務(wù)成本402萬元,不到孵化器的三分之一。
在已經(jīng)上市的園區(qū)類公募REITs中,華夏和達(dá)高科REIT底層資產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本是最高的,2022年上半年,博時(shí)招蛇的財(cái)務(wù)成本是668.7萬元,國(guó)泰君安東久是818.24萬元(一季度數(shù)據(jù)),東吳蘇州工業(yè)園、華安張江、建信中關(guān)村等財(cái)務(wù)成本幾乎為零。
2022年8月,為了替換原有貸款,孵化器項(xiàng)目從興業(yè)銀行杭州分行獲得3.87億元貸款,年華利率為3.2%,和達(dá)藥谷一期以同樣利率向興業(yè)銀行貸款1.83億元。兩筆貸款期限均為15年,興業(yè)銀行為華夏和達(dá)高科REIT的托管行。
招募說明顯示,華夏和達(dá)高科REIT的2022年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流余額預(yù)計(jì)為-2278萬元,可供分配的金額為965萬元,分配率4.53%;2023年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金可以達(dá)到6926萬元,可供分配的金額5925萬元,分配率4.64%。
從已經(jīng)上市公募REITs可供分配金額來看,2022年上半年,建信中關(guān)村為7793萬元,東吳蘇州工業(yè)園為5244萬元,華安張江光大為3357萬元,博時(shí)招蛇為2882萬元。
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