經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 周一帆 12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT”）正式獲得證監(jiān)會發(fā)行批文，這也標志著市場將迎來首只民企倉儲物流公募REIT。

公開資料顯示，嘉實京東倉儲REIT的基金類型為契約型封閉式，基金合同期限為46年，基金募集的基金份額總額為5億份。根據(jù)基金份額詢價公告，該基金本次詢價區(qū)間為3.243元/份-3.735元/份，并將通過網(wǎng)下詢價最終確定基金份額的認購價格，本次發(fā)售的詢價時間為2022年12月30日的9:00-15:00。

從項目申報資料來看，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)包括重慶、武漢和廊坊3處物流園區(qū)，合計建筑面積35.1萬平方米。三處物流園出租率均達到100%滿租狀態(tài)，租約長度為5~6年，高于行業(yè)平均水平的3年，運營高效穩(wěn)定，抗風險能力較強。

據(jù)公示資料中的數(shù)據(jù)，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT所持有的三大倉儲項目近三年及一期項目總體保持盈利，年均經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。同時，預(yù)計2022年7至12月可供分配金額3,418.75萬元，2023年度可供分配金額7,026.29萬元，2022年、2023年的凈現(xiàn)金流分派率預(yù)計分別為4.17%（年化）、4.29%。

“此外，該項目所持有的三大倉儲項目均為我國物流倉儲中稀缺的高標準物流倉儲（簡稱‘高標倉’）。相比普通物流倉儲，高標倉得益于專業(yè)的選址邏輯、先進和完善的建筑結(jié)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的支持，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)模化效應(yīng)、提高揀選效率和準確性、優(yōu)化倉庫使用效率、降低倉儲使用成本等。”嘉實基金相關(guān)人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者。

從公募REITs行業(yè)整體來看，截至今年12月26日，我國已有公募REITs 24只，已上市23只，項目涵蓋收費公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領(lǐng)域。

其中，倉儲物流行業(yè)作為典型的實體經(jīng)濟，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業(yè)的發(fā)展。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，通過積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，并吸引更專業(yè)的市場機構(gòu)參與運營管理，有機會進一步提高倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)水平，強化資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效。

前述嘉實基金相關(guān)人士指出，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT將有望盤活約35萬平方米的倉儲物流資產(chǎn)，為倉儲物流行業(yè)帶來增量投資資金，促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。另外，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)所在地為重要物流節(jié)點城市，輻射范圍較大，將有效維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定，起到帶動區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟、提振居民消費的重要作用。