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前面跟大家講了“帶押過戶”這個政策的影響。有很多朋友問我，怎么看接下來的房地產(chǎn)市場變化。今天，我就跟大家講一講我對未來房地產(chǎn)市場的看法。

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先說說當下的現(xiàn)狀。今年春節(jié)以來，有些城市的房地產(chǎn)銷售逐步復蘇，個別地區(qū)似乎又回到了疫情之前的景氣。網(wǎng)上就有人說，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個“小陽春”。但是，最近這個小陽春好像又有點變冷了。

從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一個整體躺平的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)還是基本不買地。今年以來，地方政府的賣地收入比去年還差，說是歷史最差的階段可能也不夸張。房地產(chǎn)企業(yè)也不怎么增加新開工，也就是不開新的樓盤。

那他們在干嗎？我問了一圈，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在唯一正經(jīng)干的事情，就是加快竣工，目的是盡快把已經(jīng)賣掉的房子交付給購房者。這個不難理解。從去年開始，保交樓就是地方政府的頭等大事，一個不小心就要出輿情事件。所以地方政府有非常大的壓力和動力去監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)加快竣工。

接下來，房地產(chǎn)市場的前景會怎樣呢？

現(xiàn)在市場上就有兩種觀點：一種觀點是覺得今年房地產(chǎn)市場不行，房地產(chǎn)商大概率還是會繼續(xù)躺平；另一種觀點稍微樂觀一些，覺得雖然房地產(chǎn)行業(yè)今非昔比，但有起有落，到了今年，總該出現(xiàn)逐漸復蘇的趨勢了。

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哪種觀點更有道理呢？

我做宏觀經(jīng)濟研究這么多年，有一個心得。如果想理解未來會出現(xiàn)什么變化，不如先看看歷史上有什么先例。如果自己的歷史上有先例，就去看自己的歷史。如果自己的歷史上沒有先例，就去看別人的歷史，也就是說，去看看國際經(jīng)驗。

想要理解房地產(chǎn)行業(yè)的未來前景，也要去看歷史經(jīng)驗。我給你推薦一篇非常精彩的工作論文，相信了解這篇論文的結論之后，你會有自己的判斷。

這篇論文的名字叫《長尾——一個關于地產(chǎn)泡沫破裂的跨國觀察》。這篇論文是中國金融四十人論壇發(fā)布的。

這篇工作論文說了啥呢？論文的作者把過去50年，也就是1970年以來國際上發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫破裂之后的整個復蘇情況梳理了一下。他們一共找到了22次房地產(chǎn)泡沫破裂的案例。在梳理完這些案例之后，他們得到了三個基本結論，都讓人印象非常深刻。

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第一個結論是，房地產(chǎn)危機的持續(xù)時間會很長，大概要花5年或者更長的時間才能走出危機。影響最大的時點通常也不是房地產(chǎn)危機爆發(fā)的那一年或者第二年，很多影響都要到第三年甚至更久才會觸底。這就是所謂的“長尾”，也就是說房地產(chǎn)危機這個事兒會拖一個很長的尾巴。

第二個結論是，房地產(chǎn)危機的影響程度特別大。一些重要宏觀變量的變動幅度明顯超過一般經(jīng)濟周期中波動的幅度，并且會在底部持續(xù)一段時間，而不是很快觸底反彈。超過40%的房地產(chǎn)危機還伴隨著系統(tǒng)性銀行危機。換句話說，房地產(chǎn)危機引發(fā)的經(jīng)濟衰退，要比普通經(jīng)濟周期中的衰退要大得多。

第三個結論是，房地產(chǎn)危機給經(jīng)濟帶來的傷害是永久性的，經(jīng)濟會留下傷疤。在房地產(chǎn)危機后，政府的公共債務占GDP的比重平均上升25個百分點，而且不會再回到危機前的水平。危機對GDP等其他變量的影響也類似。在危機后會持續(xù)數(shù)年都是低速經(jīng)濟增長，但此后經(jīng)濟恢復正常了也不會加速增長，更沒有因為基數(shù)低而呈現(xiàn)高增速，都是保持了比危機前略低的增速。這就意味著危機后若干年“失去”的增長就是永遠失去了。

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看完這篇工作論文，我大受震撼。

聰明如你，一定也能得出自己的判斷。如果這些規(guī)律依然適用，那我們要討論的就不是房地產(chǎn)企業(yè)要躺多久。雖然房地產(chǎn)企業(yè)看似已經(jīng)不行了，但它們其實還沒有完全躺下。也就是說，從當前情況來看，房地產(chǎn)危機還處于引而不發(fā)的狀態(tài)。

這就很微妙了。

我以前提過“南墻效應”。很多時候，都是不撞南墻不回頭。你得撞上了南墻，知道形勢有多嚴峻，才會痛定思痛，改弦更張。

那我們現(xiàn)在呢？大概是摸到了南墻，也磕了一下腦袋，但論大勢，還沒有真正撞墻。會不會撞墻，怎么撞墻，撞完了之后有多疼，撞疼了之后又該怎么辦，要不要送醫(yī)院，還要耐心等待，繼續(xù)觀看。

但不管如何，讀完這篇研究報告，你手上已經(jīng)有劇本了。