重點調(diào)研企業(yè)：領潮供應鏈

房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。過去二十多年，因為政策漏洞，房地產(chǎn)已經(jīng)走向了金融化，不但忽略了社會對住宅的真實需求，還推高了房價，更給國家?guī)砹司薮蟮慕鹑陲L險，嚴重影響了房地產(chǎn)本身健康的發(fā)展。

盡管房地產(chǎn)出現(xiàn)了巨大的問題，但是只要有人，居住的需求就存在。只要人們對美好生活的向往不減，房地產(chǎn)就是永遠的朝陽產(chǎn)業(yè)。

當年房地產(chǎn)政策制定時過多地參照香港等地的政策，現(xiàn)在回頭看來，這些政策雖然帶來了房地產(chǎn)快速發(fā)展，但是也產(chǎn)生了大量的問題。基于對以往政策的修修補補，已經(jīng)無法破局，現(xiàn)在，需要在中國式現(xiàn)代化的目標下，重新建立起房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展之路。

一、先立后破，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式——用長期的房地產(chǎn)稅政策替代短期的高額土地出讓金政策

房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建至關重要，其中用長期的房地產(chǎn)稅政策替代短期的高額土地出讓金政策作為最關鍵的要素，是既重要又緊急的問題。

當前土地財政驅(qū)動的發(fā)展邏輯已經(jīng)難以為繼，房地產(chǎn)稅是解決地方政府過度依賴土地財政問題的有效途徑，不僅有助于構(gòu)建地方財政的長效機制，還能為地方政府提供更多元化的支持。

適時推出房地產(chǎn)稅，并非簡單引入過去所討論的概念，而是呼吁逐步替代土地出讓金。這一轉(zhuǎn)變的目標在于創(chuàng)造政府的長期財源。改變新入市土地的出讓模式，政府出讓土地時僅收取基本的土地出讓金，僅僅包含土地整理的成本、水電等基礎設施，并且嚴控基本土地出讓金上限，后續(xù)用房地產(chǎn)稅取代土地溢價。

這不僅會改變地方政府寅吃卯糧的習慣，為地方政府提供長期的財政保障，更能帶來房價與地價的良性聯(lián)動，有效遏制房價的不合理上漲。

在稅務征管與實施方面，可以采取“新房新辦法，老房老辦法”的方式，實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。老房因已經(jīng)交付過土地出讓金，在土地使用年限內(nèi)不再繳納房地產(chǎn)稅，土地使用年限到期后過渡至新辦法。

這樣，既保證了新房的價格保持在合理區(qū)間，又保障了老房的市場價格穩(wěn)定；既能夠防止房價過快過高增長，又能夠有效控制金融風險。這一有序的改革方式，不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，也可以為經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展提供堅實的基礎。

二、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)大面積宜居地產(chǎn)，構(gòu)建縣域經(jīng)濟的人才與人口基礎，并構(gòu)建住房供給結(jié)構(gòu)新平衡

在房地產(chǎn)金融化、土地資源有限化、計劃生育政策三大前提下，產(chǎn)生了大批鴿子籠式的小戶型住宅產(chǎn)品。這類產(chǎn)品對家庭人口少、工作與商務集中、年輕娛樂化、老年生活醫(yī)療便利化等場景比較適合，但缺少了孩子教育與運動、多子女中青年家庭所需要的空間與環(huán)境。

現(xiàn)在的城市地產(chǎn)及城鎮(zhèn)化概念下的低質(zhì)量城市地產(chǎn)的拷貝房，已經(jīng)無法滿足人民對美好生活的追求，我們思考構(gòu)建住房供給結(jié)構(gòu)新平衡的時候，不僅要關注住房的數(shù)量和質(zhì)量，更要深入理解宜居性的內(nèi)涵和作用。

目前，我國人均居住面積接近40平方米，只解決了“有沒有”的問題，而要達到像歐美發(fā)達國家一樣非公寓人均住房近100平方米的標準，才是我們美好生活要達到甚至要超越的標準。

要達到這樣的標準，現(xiàn)在城市的空間無法滿足，或者滿足條件需要付出更大的改造成本，綜合考慮，圍繞都市經(jīng)濟圈的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)是發(fā)展的唯一方向。

新的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)不是過去低質(zhì)量的城鎮(zhèn)化，而是風景優(yōu)美、環(huán)境一流、孩子能跑能跳、大面積的、價格適宜的宜居地產(chǎn)，能吸引人口長期居住，吸引企業(yè)的總部、企業(yè)的研發(fā)中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等企業(yè)入駐等等，構(gòu)建縣域經(jīng)濟的堅實基礎，同時為未來的新地產(chǎn)政策打開了巨大的實施空間。

雖然中國人口規(guī)模巨大，尤其要保證18億畝的耕地紅線，不能像美國一樣攤大餅式的發(fā)展地產(chǎn)，但是我們也積累了大面積平層、多層聯(lián)排獨棟等宜居地產(chǎn)的經(jīng)驗，尤其是我們的鄉(xiāng)鎮(zhèn)還擁有大量的有一定基礎設施的可建設用地，圍繞都市經(jīng)濟圈發(fā)展大面積宜居鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)，存在巨大的空間。

三、房地產(chǎn)發(fā)展需要有創(chuàng)造宜居環(huán)境、把壞地段變成好地段的能力

房地產(chǎn)不應是城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)土地資源的攫取者，更應該是優(yōu)質(zhì)環(huán)境的創(chuàng)造者，房地產(chǎn)企業(yè)要有家鄉(xiāng)情懷，通過規(guī)劃設計和建造的能力，把壞地段變成好地段，打造出真正宜居的居住環(huán)境。

宜居的住宅和環(huán)境哪里來？新加坡著名的“花園城市”，就是通過對老舊擁擠的市區(qū)進行全面更新和改造，將原本陳舊的城市區(qū)域變成了一個現(xiàn)代化的宜居社區(qū)。洛杉磯周邊鄰近沙漠的土地，也可以依靠比較好的城市規(guī)劃、到位的公共設施配套以及大量便捷的交通，實現(xiàn)環(huán)境的宜居。

這些案例表明，在城市群和都市圈壯大過程中，中國遠郊區(qū)縣土地被漸次開發(fā)，可以被創(chuàng)造為更理想的居住社區(qū)。

四、裝修行業(yè)也是地產(chǎn)行業(yè)，裝修貸款需要從消費貸向按揭貸轉(zhuǎn)變，助力存量時代的居住升級

增量發(fā)展之外，我們還需注意，通過重新裝修改建將存量住宅的升級，也有巨大的市場潛力。

裝修改建不僅能創(chuàng)造更為寬敞、通透的居住環(huán)境，提高空間的利用率，還能擴大和升級消費，并帶動房地產(chǎn)相關服務業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈進一步升級。

推動裝修改建行業(yè)的發(fā)展，既要推動裝修改建行業(yè)朝著制度化、規(guī)范化、專業(yè)化方向發(fā)展，也要通過先立后破的方式來打破對裝修行業(yè)的不合理限制。

在金融政策方面，應配套相應的項目產(chǎn)品，推動消費貸款向更長期、更有利息稅優(yōu)惠的按揭貸款轉(zhuǎn)變；設立專項貸款，支持居民進行綠色、智能、節(jié)能等方面的裝修，以提高住宅的環(huán)保性和智能化水平。

五、高品質(zhì)、標準化、模塊化、低成本、可持續(xù)

要實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的上述升級，依托原有發(fā)展模式顯然不現(xiàn)實。如何在保證高品質(zhì)的同時實現(xiàn)整個行業(yè)的降本增效，成為新模式可持續(xù)的關鍵。

既要又要，總是最難的，已有企業(yè)在進行新的探索，比如領潮供應鏈作為建設“多、快、好、省”的鏈長平臺，憑借獨特的優(yōu)勢和愿景，已在數(shù)字化平臺、上下游供采、供需反饋等方面構(gòu)建了“一站式采購解決方案”的系統(tǒng)性運營體系。

領潮供應鏈采用“自營”模式，與傳統(tǒng)建材交易平臺“自由撮合”模式不同，對上游建材單位是采購方，對下游需求單位是供應方，成交后，領潮是合同主體，由領潮平臺負責后期的履約與追溯。通過“置身其中”的方式，為客戶從源頭上降低采購成本，進而推動房價的合理回落。目前，集采額度已經(jīng)突破150億元，外部客戶業(yè)務簽約額更是突破30億元。

以上五點，涉及模式轉(zhuǎn)換、結(jié)構(gòu)升級、品質(zhì)提升、城市土地價值再造、存量資產(chǎn)改造以及產(chǎn)業(yè)效率提升，是一整套組合拳，展示了房地產(chǎn)未來巨大的體量和廣闊的空間，中國經(jīng)濟的支柱地位不可撼動，房地產(chǎn)永遠是朝陽行業(yè)。