春回大地、萬物復蘇。春節(jié)小長假過后的上海樓市，二手房成交量逐步恢復正常。上海鏈家數據顯示，3月最近兩周的周度成交量較節(jié)前的周成交水平大致增長了30%左右。

同策研究院數據也顯示，今年3月份，上海一手房日均成交量較2月份有明顯上漲，市場回暖趨勢明朗。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，從交易的絕對值來看，今年樓市“小陽春”不能與去年簡單做對比。2023年同期市場情緒激動、成交量高漲。對比2022年疫情期間的樓市行情之暗淡，2023年“小陽春”反彈趨勢特別明顯。

盧文曦表示，2023年9月，上海推出“認房不認貸”新政，隨之而來的第一個周六，上海二手房成交800多套。今年的3月9日、3月10日分別是周六和周日，上海的二手房網簽分別有863套、761套，這一規(guī)模所反映的市場活躍度已經相當不錯了。“小陽春”已成定勢，只是相比前些年晚了大概一周左右，這也是因為受到今年春節(jié)假期晚于往年的影響。

“小陽春”成色不足

此前，上海樓市已經在政策推動下，出現復蘇跡象。

今年1月30日，上海發(fā)文放松外環(huán)以外區(qū)域的樓市限購。受此影響，該區(qū)域的房屋供應量明顯增加。鏈家研究院數據顯示，今年2月份，供應量主要在外郊環(huán)間，占比79%。

春節(jié)后，這部分樓盤看房熱度有所增加，符合條件的購房者積極入市。前述機構指出，整個2月，上海外環(huán)外成交占比76%，較1月份增加了9個百分點。

在上海工作的“95后”林曉（化名）向21世紀經濟報道表示，農歷元宵節(jié)當天，下單了一套外環(huán)緊貼中環(huán)板塊的“老破小”，總價200多萬，順利上車。

機構普遍認為，總體來看，雖然2月的成交量不如去年同期，但降幅不大，市場復蘇跡象已經出現。

進入3月，市場繼續(xù)升溫。上海中原地產數據顯示，從二手房日均成交來看，除了3月4日的成交量在478套之外，其余都在500套以上。其中，兩個周末的日均成交量在600套以上，最高達863套。盧文曦指出，上海二手房日均成交量已回到500套以上，且雙休日交易量比較多，市場恢復很快。

“小陽春”雖然到來，但成色有待驗證。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對21世紀經濟報道記者表示，縱向對比，今年上海樓市“小陽春”應該是較弱的一次。雖然比2月份的日均成交量有所上升，但與去年同期相比仍然有較大差距。而且從全國范圍來看，“2024年的小陽春不是全面開花，預計僅限于一些基本面相對較好的一線和部分核心二線城市，且成色不會太高”。

宋紅衛(wèi)指出，“小陽春”來得不如預期中猛烈，主要是因為新房供應不足，一定程度上影響了市場交易。具體來看，受元旦、春節(jié)等節(jié)假日影響，上海新盤供應節(jié)奏放緩，開盤項目數量驟減。進入3月份，供應量才有所上升。

他還表示，市場信心也沒有完全恢復。

利好首輪土拍

綜合其他指標來看，此輪上海樓市“小陽春”的可持續(xù)性，也要打一個問號。

一方面，雖然交易量有所提升，但成交價格并未上漲。盧文曦表示，上海樓市的成交價格還處于持續(xù)震蕩下行的過程當中，主要是因為中低價位的房源交易相對活躍。

在中高端市場，價格博弈氣氛濃厚。家住虹口區(qū)的王珍（化名）向21世紀經濟報道表示，她持續(xù)關注了幾個月的一套約為1500萬元左右的二手房源，至今仍未出手，房東也沒有下調掛牌價的舉動。

另一方面，新房成交開始出現反復。上海中原地產數據顯示，上周（3月4日—3月10日）新建商品住宅成交面積4.66萬平方米，環(huán)比減少44.78%。其中，各區(qū)成交均有不同程度回落。

但這一輪熱度下，市場各方開始“趁熱打鐵”。

近期，上海宣布第三批新房集中供應入市，進一步為市場增加供應量。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析認為，這批新增供應中，均價超過10萬的項目有6個，占比達32%。其中有3個項目的均價超過17萬元/平方米，屬于近幾年來首次集中推出的豪宅項目，有望進一步提升市場的關注度和熱度。

綜合多名分析師的觀點，這些高端項目雖然不能給交易量帶來直接推動，但卻能起到風向標作用，一旦觸發(fā)積分制的豪宅產品變多，會推升市場人氣。受此影響，3月下半月，上海樓市的交易數據有望進一步提升。

盧文曦還指出，市場的升溫，對即將到來的今年第一批次土拍也會產生積極影響。根據上海2024年一批次土拍公告，今年上海一批次預計供地11宗地塊，規(guī)劃建面約63萬平方米，比2023年的任一批次供應均明顯減少。但多數地塊位于區(qū)域相對核心位置，質量上佳。

盧文曦表示，對于房企而言，即便是處于下行通道，上海仍屬于比較安全的市場。而在市場升溫階段，房企的拿地意愿則會更加高漲。

來源：21世紀經濟報道 作者：唐韶葵