2024年前兩個月全國新房銷售延續(xù)筑底格局，不過，改善性需求市場卻在持續(xù)提升市場份額。

3月21日，諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布報告稱，其監(jiān)測重點20個城市的新房銷售市場數(shù)據(jù)顯示，2024年前兩個月，三房戶型成交占比較2023年回落2.6個百分點至55.8%，占比已連續(xù)7年超半數(shù)份額。同時，四房及以上產(chǎn)品成交比重提升較為明顯，2024年前兩個月占比達(dá)到28.3%，較2023年增長2.2個百分點，且創(chuàng)2010年以來占比新高。

“隨著生育政策的放開，家庭住房需求改變，改善性需求出現(xiàn)，曾經(jīng)作為成交主流的兩房戶型由2010年占比約40%下降至如今的14.2%，小戶型產(chǎn)品逐漸‘失寵’。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化以及對住房功能性需求的提升，近年來，四房及以上的大戶型產(chǎn)品成交比重正在持續(xù)提升。

剛性產(chǎn)品主流時代逐漸遠(yuǎn)去

分面積段來看，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測重點20個城市數(shù)據(jù)，2024年1至2月份，90到120平方米面積段成交占比為38.7%，較2023年下降2.8個百分點，但仍穩(wěn)居成交主力。90平方米以下中小面積段成交占比為16.7%，較2023年上升1.4個百分點，但明顯低于2017年以前占比水平。

同時，120平方米以上面積段占比穩(wěn)步提升，總占比創(chuàng)自2011年以來新高。其中120至160平方米占比為33.1%，較2023年上升0.9個百分點；160至200平方米成交占比為7%，總體穩(wěn)定；200平方米以上成交占比為4.4%，較去年提升0.5個百分點。

一線城市成交數(shù)據(jù)方面，新房中，今年三房及以上的產(chǎn)品成交套數(shù)占比創(chuàng)新高，達(dá)80.6%，較2023年提升1.5個百分點；90到120平方米成交占比持續(xù)領(lǐng)先，120平方米以上成交占比首次突破3成，且較2023年顯著提升4.3個百分點。

“滿足多元化改善性住房需求，意味著未來大面積改善性產(chǎn)品具備充足市場空間。”關(guān)榮雪表示，剛性產(chǎn)品的主流時代逐漸遠(yuǎn)去，改善性需求站穩(wěn)腳跟。

房企產(chǎn)品轉(zhuǎn)向大戶型

大戶型的暢銷，一方面是需求的增長，另外一方面，離不開房企本身的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。事實上，從部分房企公布的2023年成績單來看，不少紅盤的主推產(chǎn)品為四房大戶型產(chǎn)品。

“隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺，在土地供應(yīng)難以增加的情況下，結(jié)構(gòu)上中低價商品房用地、經(jīng)濟(jì)適用房用地增加，將導(dǎo)致大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)量減少，從而使大戶型、低密度高檔商品房價格繼續(xù)堅挺。”萬科曾在去年對市場供應(yīng)格局的變化發(fā)表過這樣的看法。

而房地產(chǎn)企業(yè)對市場變化的預(yù)判，在一定程度上也促使了大戶型產(chǎn)品的持續(xù)推出。

此外，對于改善性需求的政策優(yōu)化也在持續(xù)進(jìn)行中。今年1月份，廣州發(fā)布通知，提出在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上住房，不納入限購范圍，也成為一線城市當(dāng)中首個部分放開中心城區(qū)限購的城市。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，盡管政策層面對改善性需求提供了相當(dāng)大的支持，但目前各房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品規(guī)劃等方面策略過于趨同，這可能存在一定風(fēng)險。這種趨同性戰(zhàn)略可能導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，進(jìn)而使得市場競爭加劇，因此，注重產(chǎn)品創(chuàng)新，以滿足不同消費(fèi)群體的需求亦十分重要。

來源：證券日報 作者：王麗新