日前，中國證監(jiān)會發(fā)布5項資本市場對港合作措施，明確將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）納入滬深港通。在業(yè)內(nèi)人士看來，REITs納入滬深港通，是落實新“國九條”的重要舉措。此舉有利于促進資本市場高水平制度型開放和安全、拓展優(yōu)化資本市場跨境互聯(lián)互通機制，有利于公募REITs實現(xiàn)國際化、法治化和市場化：一方面，明確將REITs納入滬深港通，有望進一步豐富滬深港通交易品種，為市場引入資金活水；另一方面，境外投資者入市交易，將進一步完善公募REITs市場，推動公募REITs規(guī)模做大做強。

落實新“國九條”的重要舉措

中國證監(jiān)會明確，將REITs納入滬深港通，擬總體參照兩地股票和ETF互聯(lián)互通制度安排，將內(nèi)地和香港合資格的REITs納入滬深港通標(biāo)的，進一步豐富滬深港通交易品種。

根據(jù)滬深交易所修訂的滬港通和深港通業(yè)務(wù)實施辦法，將日均市值不低于人民幣50億元、日均成交金額不低于人民幣3000萬元（剔除全天停牌的交易日）、全天停牌天數(shù)占總交易日天數(shù)的比例低于50%的股票納入滬深港通的范圍。

上海證券報記者注意到，兩地REITs市場存在較大差異。數(shù)據(jù)顯示，截至4月19日，11只香港REITs產(chǎn)品總市值達到1037億元人民幣。其中，領(lǐng)展房產(chǎn)基金市值達到715億元人民幣，占比近七成；冠君產(chǎn)業(yè)信托、置富產(chǎn)業(yè)信托市值分別為83億元人民幣、62億元人民幣，資產(chǎn)類型以物業(yè)、零售為主，較為單一。在內(nèi)地REITs產(chǎn)品中，資產(chǎn)類型涵蓋高速公路、產(chǎn)業(yè)園、能源、物流等，種類較為豐富。

從流動性看，內(nèi)地公募REITs市場活躍度高，2022年、2023年和2024年以來，日均換手率分別達到1.35%、0.84%和1.09%；對應(yīng)來看，香港REITs市場流動性較低，2024年以來，領(lǐng)展房產(chǎn)基金日均換手率為0.36%，其他香港REITs的日均換手率約0.08%。

對此，香港房托基金協(xié)會相關(guān)人士表示，將REITs納入滬深港通，市場上提供穩(wěn)定收入的產(chǎn)品更加多樣化，將為內(nèi)地和香港投資者提供更多投資選擇，為香港市場吸引更多資金。

中證鵬元研發(fā)部高級研究員吳進輝稱，將REITs納入滬深港通，既有利于促進資本市場高水平制度型開放、拓展優(yōu)化資本市場跨境互聯(lián)互通機制，也有利于推動公募REITs國際化、法治化和市場化發(fā)展。

推動REITs市場做大做強

記者注意到，在內(nèi)地公募REITs市場中，符合滬深港通范圍標(biāo)準(zhǔn)的公募REITs較少。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至4月22日，35只內(nèi)地上市公募REITs的總市值達1129.36億元，僅8只公募REITs市值超50億元，其中中金安徽交控REIT、中信建投國家電投新能源REIT市值分別達92.41億元、86.99億元。從成交金額看，多只公募REITs的日均成交金額不超過3000萬元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，內(nèi)地公募REITs市場規(guī)模較小，隨著REITs納入滬深港通，相關(guān)公募REITs將通過擴募等方式，做大規(guī)模、提升流動性，進而吸引境外投資者進行配置。

目前來看，多只公募REITs正在持續(xù)推動擴募事宜。中航京能光伏REIT擴募獲上交所受理，該基金擬擴募裝入蘇家河口、松山河口兩個水電站項目；國泰君安東久新經(jīng)濟REIT擬購入南通、重慶等產(chǎn)業(yè)園，推動擴募事宜。

此外，兩地REITs市場在底層資產(chǎn)類型、交易規(guī)則等方面也存在較大差異。瑞思不動產(chǎn)金融研究院研究部負(fù)責(zé)人王煜昊認(rèn)為，公募基金管理人須在信息披露、投資者教育方面做好準(zhǔn)備，向投資者充分說明不同市場的投資差異、不同行業(yè)和資產(chǎn)的風(fēng)險收益特征等，重視投資者適當(dāng)性管理，充分保護投資者利益。

吳進輝認(rèn)為，公募REITs市場提質(zhì)增效，有效盤活存量資產(chǎn)，促進投融資的良性循環(huán)，降低企業(yè)負(fù)債率，在宏觀經(jīng)濟中的地位愈發(fā)重要。在發(fā)行端，要進一步優(yōu)化流程、材料審核，疏通堵點。在二級市場，要進一步維護投資者權(quán)益，加大信息披露力度，嚴(yán)把估值關(guān)；推出REITs實時指數(shù)，適時推出REITs相關(guān)ETF產(chǎn)品，引導(dǎo)中長期資金和權(quán)益投資者入市。優(yōu)化REITs稅收政策，助力內(nèi)地REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。