在筑底周期里，全國二手房市場展現(xiàn)了微妙的變化。

下半年以來，二手房市場在“以價換量”的背景下，出現(xiàn)了兩個沖突的高頻詞，一個是“企穩(wěn)”，一個是“下行”。

經(jīng)歷長期博弈，二手房市場的成交量逐漸企穩(wěn)。基于降首付等一系列重磅政策加持，6月份以來，全國二手房市場成交量同比降幅已大幅縮窄。

但另一方面，進入下半年，二手房均價仍未扭轉(zhuǎn)長期以來的下行走勢。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年8月，全國100個城市二手住宅銷售環(huán)比下跌0.71%，連續(xù)28個月環(huán)比回調(diào)。

樓市最怕的是陷入僵局。在“量在價先”原則下，隨著7月、8月的二手房成交量回穩(wěn)，市場也出現(xiàn)了一些積極的好兆頭，8月全國二手房價整體跌幅較7月收窄0.03個百分點，其中56個城市二手房價格環(huán)比跌幅收窄。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)，在北京、上海等的一些熱門板塊二手房價已經(jīng)出現(xiàn)反彈，而在項目層面，熱門的點狀案例更在全國范圍內(nèi)走出獨立行情。進一步將觀察周期拉長，可以看到，部分住宅項目的二手房均價始終保持在相對穩(wěn)定的浮動區(qū)間里。

近期，有中介機構(gòu)對全國部分城市的二手房的房價進行統(tǒng)計，數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)市場波動顯著的背景下，市場不乏均價走勢平穩(wěn)的樓盤，甚至部分房價出現(xiàn)明顯上漲。在差異化的走勢背后，又隱藏著哪些深層次的原因？

二手房走勢于項目層面分化

當前全國二手房正處于“以價換量”的交易周期，城市間市場成交量出現(xiàn)了顯著分化。根據(jù)中指研究院百城價格指數(shù)顯示，8月一線城市整體二手房成交量實現(xiàn)同比上漲，漲幅為5.05%，其中，北京實現(xiàn)環(huán)比同比雙升，漲幅分別為19.6%和19.2%；在庫存方面，中指院重點監(jiān)測的7座代表城市庫存面積總量環(huán)比小幅下降0.76%，其中，上海降幅最大為3.23%，北京次之為1.76%。

在住房需求更為旺盛的一線城市，8月份，北京二手房市場尚處在“517”新政的蜜月期內(nèi)。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自今年6月開始，已連續(xù)三個月保持在1.4萬套以上。

伴隨著成交量的企穩(wěn)，買賣雙方的預期逐漸趨于一致，更傾向于在較為合理的價位區(qū)間內(nèi)進行交易。北京某中介人士表示，目前熱門二手房議價空間明顯減少，有購房者看到房價逐漸止跌，也在加快做出購房決定。另據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，8月份，在北京市主城區(qū)內(nèi)，掛牌價走勢環(huán)比持平或有所上漲的板塊并不罕見，其中，較為熱門的清華、月壇等板塊掛牌均價環(huán)比漲幅均超過4%。

事實上，在過去一年里的量價博弈中，板塊間、個體項目的差異一直存在。例如，在北京石景山區(qū)隆恩寺路的綠城西府海棠，過去一年整體走勢平穩(wěn)，掛牌價格遠高于周邊項目；而在北京市通州區(qū)九棵樹板塊，目前單價最高的社區(qū)為龍湖蔚瀾香醍，在過去一年的成交均價也上漲了10%。

相似的表現(xiàn)，不止出現(xiàn)一線城市。在整體走勢相對較弱的重慶二手房市場，截至2024年6月末，在最近一年內(nèi)，華潤橡樹瀾灣、龍湖香樟林的二手房價均有所上漲，在二手房市場出現(xiàn)供小于求。

龍湖旗下塘鵝租售相關(guān)負責人表示，在重慶，龍湖、香港置地、華潤等開發(fā)商，供需保持著相對平衡。該人士表示，“房價普遍會抗跌一些，很多項目價格一旦出現(xiàn)松動回調(diào)，就會吸引不少買家，為二手房價走勢托底。”

保值力背后的邏輯

每一套房產(chǎn)的定價背后，都有一套復雜的定價體系，所在城市的區(qū)位、周邊自然環(huán)境與配套設(shè)施，亦或者開發(fā)商的品牌與口碑等等因素，綜合決定著房產(chǎn)的初始價格與未來走勢。

在前文出現(xiàn)的抗跌樓盤里，有一個關(guān)鍵詞反復出現(xiàn)：供小于求。在業(yè)內(nèi)人士看來，實現(xiàn)獨立行情的內(nèi)因，在于項目自身的稀缺性，如資源、戶型、地段，在分化的市場里，通過個性化、差異化吸引更多真實的購買力。

過去四十年里，住房的風格幾經(jīng)迭代，從托斯卡納風格的小洋樓，西班牙風格的別墅，到中式大屋檐以及如今的大平層，迥異氣質(zhì)的產(chǎn)品在不斷時期的樓市里各領(lǐng)風騷。正如住建部部長倪虹所說，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展、科技進步和人民需求變化，“好房子”也是個與時俱進的過程。

不同時代有不同的“好房子”。在新房售賣期，優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商往往會選擇從地段、產(chǎn)品、品牌等方面，做出有區(qū)隔度和辨識度的產(chǎn)品。上述塘鵝租售人士稱，龍湖的產(chǎn)品有著明顯的差異化，別墅、疊拼、洋房、大平層等產(chǎn)品，對改善型的客戶很具有吸引力。比如，2004年的龍湖藍湖郡，用原汁原味的托斯卡納風格定義了湖濱別墅生活，至今仍是重慶老牌別墅區(qū)的天花板。

在稀缺性之外，社區(qū)、房屋的保養(yǎng)得當是另一項軟指標。基于傳統(tǒng)的評估標準，交付后的房屋將以每年1-2%的價格折舊，意味著不同房齡的項目之間，存在著天然的價格鴻溝。

如何讓房子找到足以抵御時間的安全、舒適、新鮮感，是各方積極探索的方向。不久前，住建部即表示研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長效機制。

多年來，讓老園區(qū)抵御時光的流逝，容顏永駐、常住常新，同樣也是很多房企、物企重點考慮的問題。在品牌開發(fā)商中，以龍湖的“善居計劃”為例，投入數(shù)億資金，通過數(shù)十年如一日的善待與不斷創(chuàng)新的服務(wù)，經(jīng)年養(yǎng)護的社區(qū)得以“歷久彌新”。2024年，龍湖智創(chuàng)生活在全國服務(wù)的近千個園區(qū)開展“善居計劃”，在公區(qū)煥新的同時，還讓數(shù)百萬龍民家庭享受到了更加細致貼心的專屬便民服務(wù)，都在業(yè)主心中留下了良好的口碑。

在持續(xù)煥新之下，過去二十年，龍湖藍湖郡的經(jīng)久不衰即是一個案例。而交付使用24年的重慶龍湖南苑同樣沒有走向頹敗，無論是小區(qū)環(huán)境和公共設(shè)施，都保持著良好的品質(zhì)水準。

隨著住宅的發(fā)展回歸到打造“好房子”的本質(zhì)，持續(xù)提升服務(wù)水平亦是物業(yè)管理企業(yè)的核心要務(wù)，以高效精細的日常管理、設(shè)施設(shè)備的維護、管家的暖心服務(wù)，形成與“好房子”相匹配的“好服務(wù)”，不斷滿足人民群眾對美好生活的需要。

物業(yè)管理自身亦是保值增值的抓手。有研究機構(gòu)統(tǒng)計，在相同地段相同建筑類型相近樓齡的房屋，聘用品牌物業(yè)的小區(qū)，房價普遍高于同板塊小區(qū)房價，并且在保值增值上有更好表現(xiàn)。

當前，二手房普漲的行情漸遠，差異化成為主旋律。那些口碑最好的項目，不一定是區(qū)域內(nèi)最貴的房子，但卻在整個區(qū)域都下跌之時，其房屋保值度能跑贏區(qū)域內(nèi)的大多數(shù)樓盤。而率先企穩(wěn)的背后，既有前期定位時的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力支撐，也有房子后期日積月累、一點一滴的精心維護。

有觀點認為，逆勢中二手房的漲跌，也在倒逼購房者在進行房產(chǎn)置業(yè)時，保持更多耐心與冷靜，優(yōu)選品質(zhì)更好、服務(wù)更好的樓盤。同時也提醒房企，在“寒冬”的大環(huán)境下，更要走以客戶為中心的變革之路。