張林/文 所謂存量房貸轉(zhuǎn)按揭，指的是在取消房貸利率下限的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步放開銀行機(jī)構(gòu)對于存量房貸的競爭，從而實現(xiàn)存量房貸利率的下調(diào)。目前這一政策處在傳聞階段，但落地的概率并不低，理由有以下三個。

首先是消費下行的壓力很大，亟需降低資產(chǎn)縮水對消費的擠出效應(yīng)。住房資產(chǎn)占居民總資產(chǎn)的65%左右，房價的持續(xù)下調(diào)使得居民財富縮水，2022—2023年兩年全國居民總資產(chǎn)縮水至少有10萬億元。而在居民負(fù)債這端，按揭貸款卻是不會縮水的，債務(wù)壓力相對加大。居民選擇節(jié)衣縮食、消費降級，終端消費的低迷已經(jīng)開始向生產(chǎn)和投資傳導(dǎo)，負(fù)反饋下一損俱損。

要降低居民的負(fù)債壓力，當(dāng)然是下調(diào)房貸利率最為直接。目前針對新購買住房的按揭貸款，已經(jīng)進(jìn)行了有效的利率下調(diào)，特別是今年“517房產(chǎn)新政”后，各城市相繼取消房貸下限。北京、上海、深圳等一線城市也降低了房貸下限，比如北京將房貸利率下限由新政前的LPR加10基點，改為LPR減45基點，相當(dāng)于降息55基點。

央行也在持續(xù)引導(dǎo)LPR下行：5年期LPR已由年初的4.2%下行至8月份的3.85%。這意味著，對于一份8月底在北京買房的按揭合同而言，貸款利率將從1月份的4.3%降至當(dāng)前的3.4%，對應(yīng)30年期100萬元的貸款，月供將降低600元左右。

月均貸款支出減少600元，是不小的負(fù)債壓力調(diào)整，特別是考慮到貸款利率的降低對提振房價亦有作用，可以在一定程度上減輕資產(chǎn)縮水的痛楚。但是僅對新購房者降息顯然是不夠的，覆蓋絕大多數(shù)購房人群的存量房貸合同，依然是以LPR或者以LPR加點的定價簽訂的，只有對這部分存量房貸進(jìn)行調(diào)整，才能對消費主力群體起到減壓的作用。

第二，存量房貸利率下調(diào)，無疑會侵蝕銀行機(jī)構(gòu)的息差和利潤，但是銀行機(jī)構(gòu)可能需要在利潤降低和信貸流失之間做出權(quán)衡。

銀行機(jī)構(gòu)如果不接受這種調(diào)整，可能會帶來優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)的流失，比如居民可以選擇提前還貸。當(dāng)前新增按揭貸款和存量貸款之間的利息差，催生了新一輪的提前還貸潮。住房抵押貸款支持證券的條件早償率指數(shù)在今年4月份升至30%以上，這可以簡單理解為，約1/3的人將提前還貸。

在降低利率和信貸資產(chǎn)流失之間，減少一定的利潤似乎更為可取。此外，居民通過解抵押后重新抵押貸款，或者通過經(jīng)營貸等其他方式置換按揭貸款，也一樣可以間接達(dá)到降低利息成本的作用。

另一方面，房貸轉(zhuǎn)按揭?guī)淼睦麧檽p失，銀行是可以對沖的。央行數(shù)據(jù)披露，今年二季度末個人住房貸款余額為37.79萬億元，假設(shè)轉(zhuǎn)按揭將使得貸款利率下調(diào)50至80個基點，那么銀行總利潤將減少1900億元至3000億元。但銀行可以通過降低存款利率的方式進(jìn)行對沖，比如存款利率下調(diào)20個基點，便可以對沖50個基點的按揭貸款利率下行。

再者，放開房貸轉(zhuǎn)按揭，進(jìn)而實現(xiàn)存量房貸利率下調(diào)，這一政策同樣也有結(jié)構(gòu)性調(diào)整的作用。根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心2023年的微觀調(diào)查，近年來，許多中低收入群體加杠桿購房現(xiàn)象顯著，這部分群體不僅買在了價格高點，所承擔(dān)的按揭利率也是較高的，比如2020—2021年間LPR在4.65%之上。

可以說，他們受經(jīng)濟(jì)調(diào)整的沖擊最大，降低貸款利率可以降低他們的負(fù)債壓力。當(dāng)然，從市場自身的運作原則來講，總是進(jìn)行事后補(bǔ)償并不合理，市場經(jīng)濟(jì)就是各自為各自的選擇負(fù)責(zé)，主動地卷入了泡沫，便要承擔(dān)市場出清的風(fēng)險。

但是應(yīng)當(dāng)看到，2014年以來的房價上行過程，并非只是源于市場因素。比如，2014年政策推動PSL支持棚改貨幣化安置，居民加杠桿更加便利；2016年至2017年居民杠桿率的攀升，也與居民相信土地財政和政府信用離不開房價上漲有關(guān)；金融機(jī)構(gòu)則加大了按揭信貸的投放力度。

如今，對地方政府債務(wù)的系統(tǒng)性化解，正在剝離政府信用、土地財政與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)聯(lián)，而“三道紅線”等金融政策則降低了金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)市場之間的共振幅度，只有居民部門的個體債務(wù)風(fēng)險仍被置留在了市場調(diào)整之中。政策有責(zé)任幫助居民部門獲得資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)。

所有的政策調(diào)整，本質(zhì)都是利益和損失的重新布局和再次分配，存量房貸轉(zhuǎn)按揭亦不例外。但是總體上來看，它對于各個部門的積極影響是顯著的，負(fù)面影響是有限的，并且有利于宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)。我們期待它能早日落地。

（作者系評級機(jī)構(gòu)研究員）