經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 8月12日，由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的“2020藍(lán)籌物業(yè)百強(qiáng)峰會”上，北京睿信咨詢董事總經(jīng)理、睿觀研究院院長郝炬對藍(lán)籌物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)評選情況及未來物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢進(jìn)行闡述，以下為郝炬演講內(nèi)容節(jié)選：

首先，簡要地介紹一下中國藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)價值指標(biāo)。第一個是規(guī)模，從規(guī)模角度講是衡量物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力最基本的指標(biāo)，企業(yè)的營業(yè)收入、在管面積、已簽未交付面積、未來增長潛力都在這里體現(xiàn)。

第二是整體的績優(yōu)，能否有較好的利潤水平、凈資產(chǎn)收益，利潤水平能夠保證股東回報(bào)。

第三是良好品牌影響，品牌影響力大，同時客戶滿意度高，最后是業(yè)內(nèi)口碑好。

第四是模式創(chuàng)新，這幾年我們看到物業(yè)企業(yè)在業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面做了很多有益的探索，已經(jīng)初見成效。不少物業(yè)企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)態(tài)升級、業(yè)務(wù)創(chuàng)新等領(lǐng)域的拓展，都有值得學(xué)習(xí)地方。

最后一個是智慧科技，對于物業(yè)管理企業(yè)，作為服務(wù)型企業(yè)，如何應(yīng)用科技手段提升客戶體驗(yàn)，提高管理效率，包括未來形成智慧社區(qū)，綠色科技應(yīng)用，給業(yè)主、給建筑提供更好服務(wù)。    

通過五個指標(biāo)進(jìn)行藍(lán)籌物業(yè)價值分析，評選出藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)。我們今年第一次把榜單擴(kuò)容到了百位，很多優(yōu)秀企業(yè)都入選進(jìn)來，在溝通交流過程中，我們感受到行業(yè)發(fā)展的活力和大家對未來發(fā)展的信心。

簡要地分享一下物業(yè)行業(yè)近期動態(tài)和趨勢。

第一，物業(yè)行業(yè)市場規(guī)模巨大，而且處于整合發(fā)展期，2019年物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模達(dá)到8000億元以上，面積300億平方米左右。2021年將會超過萬億元，市場容量巨大，還有企業(yè)進(jìn)入一些新領(lǐng)域，會進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)企業(yè)的市場。

中國物業(yè)企業(yè)處于整合提升的發(fā)展階段，我們研究國外龍頭企業(yè)發(fā)展規(guī)律，有三類企業(yè)，第一種是資產(chǎn)管理方向，第二是商企服務(wù)方向，第三是住宅服務(wù)方向。

這些企業(yè)經(jīng)歷了幾十年發(fā)展，到現(xiàn)在市值最差的40億美元以上，規(guī)模在20億美元以上。中國物業(yè)企業(yè)離國際化市場企業(yè)差距還很大，因此還有巨大空間，也給行業(yè)發(fā)展帶來了更多整合提升機(jī)會。

第二，這一兩年頭部企業(yè)增長非常迅速，2008年，前五強(qiáng)門檻只有1000萬平方米，2013年翻了一倍多，達(dá)到了2600萬平方米，2016年達(dá)到1億平方米，2019年前五強(qiáng)門檻已經(jīng)超過了2億平方米。

行業(yè)集中度也在迅速地提高。2019年40億元收入是top10門檻，前20強(qiáng)是21億元左右，前30強(qiáng)在15億元左右，前50強(qiáng)在9億元左右。

可以看出這幾年頭部企業(yè)營業(yè)收入規(guī)模大幅度增長，管理面積上由于業(yè)態(tài)和服務(wù)類別的差異，整個物業(yè)企業(yè)差異還是比較大的，但是我們統(tǒng)一用了在管面積進(jìn)行了平均，基本上前十的門檻在1.5億，前二十的門檻在7000萬平左右，前三十在4500萬平，前五十在3000萬平左右，這是行業(yè)分層階的規(guī)模門檻。

這幾年頭部企業(yè)增速非常快，最近五年上市物業(yè)公司營業(yè)收入年復(fù)合增長率超過30%，部分頭部企業(yè)營業(yè)收入平均增長率超過50%。像碧桂園，雅生活，永升生活服務(wù)增速非常快，這里既有內(nèi)生式增長，也有通過收購整合外延式增長，而且外延式的增長占比較大。

頭部企業(yè)在管面積年復(fù)合增長率超過40%，其中增長比較快的有碧桂園、雅生活，超過了60%。這幾年通過收購兼并實(shí)現(xiàn)在管面積快速提升。

第三，物業(yè)企業(yè)的商業(yè)模式在升級，其中很重要表現(xiàn)是物業(yè)管理費(fèi)占營收比重在下降。

上市物業(yè)公司基礎(chǔ)物業(yè)收入平均占比在70%左右，物業(yè)公司的非業(yè)主增值和業(yè)主增值服務(wù)增長速度都比較快，是除了物業(yè)管理費(fèi)外最重要的增長領(lǐng)域。

非業(yè)主增值服務(wù)主要為地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)、協(xié)銷、收樓、配套檢驗(yàn)、前介顧問。

當(dāng)然，我們在兩類增值服務(wù)更看好業(yè)主增值服務(wù)，尤其是消費(fèi)型社區(qū)生活類收入增長能夠持續(xù)發(fā)生，未來想象空間還是巨大的。

業(yè)主增值服務(wù)中，社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)和生活服務(wù)是主要增長。各家企業(yè)有差異，有一些是大家統(tǒng)一做的，比如資產(chǎn)管理、廣告位、二手房租賃、尾盤、車位、社區(qū)生活服務(wù)類各家差異很大，美居業(yè)務(wù)、社區(qū)團(tuán)購、社區(qū)消費(fèi)類業(yè)務(wù)普遍性較強(qiáng)，還有配套養(yǎng)老、教育、健康、旅游等服務(wù)，這些都體現(xiàn)物業(yè)公司新業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新。

未來一段時間，各家企業(yè)在領(lǐng)域特色和結(jié)合自身資源形成的獨(dú)特競爭力會逐步地呈現(xiàn)，差異化會更加明顯。

第四，物業(yè)行業(yè)收購整合持續(xù)加劇，將成為規(guī)模增長的重要模式。頭部企業(yè)強(qiáng)向聯(lián)合已經(jīng)成為趨勢。物業(yè)行業(yè)收購整合已經(jīng)開始從大、中型公司收購小型公司，逐步轉(zhuǎn)向大型公司收購中型公司的過程，收購整合力度不斷加大。

頭部企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、互相的參股、合并，早期有招商和中行的物業(yè)合并，還有近期龍湖收購綠城服務(wù)5%股權(quán)，萬科跟戴德梁行成立合資公司。不只是簡單收購，而且頭部企業(yè)的戰(zhàn)略性合作。

從國外標(biāo)桿物業(yè)企業(yè)發(fā)展歷程來看也主要采用并購模式，少的幾十次、多的上百次并購整合。通過并購來實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展、跨業(yè)態(tài)增長，跨專業(yè)獲取新專業(yè)能力。

大家都在談近期收購越來越難，而且有很多坑。但是對于物業(yè)企業(yè)而言，收購整合能力將成為核心競爭能力之一。能不能把一家第三方或者其他物業(yè)公司收購后成功整合、提效、提高業(yè)主滿意度，這個能力在未來一段時間將是物業(yè)公司最核心的競爭力。

第五，這幾年，資本市場對物業(yè)行業(yè)估值長非常快，受到資本市場持續(xù)看好。現(xiàn)在已經(jīng)上市的物業(yè)公司29家，未來兩年內(nèi)將超過50家。現(xiàn)在準(zhǔn)備上市的有二三十家，頭部地產(chǎn)公司大部分物業(yè)公司都在準(zhǔn)備上市。

為什么會有這樣一個大趨勢，并不是物業(yè)簡單進(jìn)入了風(fēng)口，我認(rèn)為還是有長線理由。

在中國經(jīng)濟(jì)放緩大背景下，物業(yè)管理行業(yè)輕資產(chǎn)服務(wù)模式受到了資本市場的青睞，物業(yè)行業(yè)在國外已經(jīng)受到資本市場關(guān)注很多年了，是一個很成熟的行業(yè)，這是很重要的前提。

以前地產(chǎn)或者制造業(yè)是通過大投資、快速銷售實(shí)現(xiàn)回報(bào)，而物業(yè)是服務(wù)行業(yè)，這是地產(chǎn)從建設(shè)向持有、從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)服務(wù)轉(zhuǎn)型的重要方向。這種模式現(xiàn)金流更加穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力更強(qiáng)，而且在行業(yè)整合階段，頭部企業(yè)有良好增長，這幾點(diǎn)為資本市場看好物業(yè)重要支撐點(diǎn)。

未來，物業(yè)行業(yè)依然會受到資本市場青睞，我想提醒大家要冷靜思考，一家公司更重要的是從企業(yè)內(nèi)部來提升市場化運(yùn)營和競爭能力，這才是最核心的可持續(xù)發(fā)展能力。

同時，非住宅為主的新賽道未來一段時間將更受到關(guān)注，上市的29家物業(yè)公司大部分以住宅為主。近期以商企服務(wù)、城市公建、特色醫(yī)療機(jī)構(gòu)為主業(yè)態(tài)的公司將更加受到關(guān)注，而且未來公共服務(wù)也將成為物業(yè)公司重要的拓展領(lǐng)域。