在美國著名學(xué)者拉金德拉·西索迪亞所著的《美好企業(yè)》一書中，強(qiáng)調(diào)通過使命與激情創(chuàng)造卓越績效。美好企業(yè)是有靈魂的企業(yè)，使世界因?yàn)樗拇嬖诙兊酶篮茫幻篮闷髽I(yè)超越賺錢的單一目的，而是強(qiáng)調(diào)既實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值又實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值；美好企業(yè)擁有崇高的社會(huì)使命，能夠獲得廣泛的認(rèn)同并激發(fā)人們更大的價(jià)值創(chuàng)造。

作為一家始終強(qiáng)調(diào)使命感、社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)难肫螅猩叹稚呖诠I(yè)區(qū)控股股份有限公司 （001979.SZ,簡稱“招商蛇口”）自成立以來，就是這樣一家美好企業(yè)。作為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商，歷經(jīng)41年發(fā)展，在持續(xù)創(chuàng)新和不斷探索中，招商蛇口以綜合發(fā)展觀引領(lǐng)城市升級，以“前港-中區(qū)-后城”獨(dú)特經(jīng)營模式，通過科技賦能為城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級提供綜合性的解決方案，致力于成為“美好生活承載者”。

8月24日晚間，招商蛇口發(fā)布2020年中期業(yè)績報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入243.20億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤9.13億元，基本每股收益盈利0.05元，總資產(chǎn)達(dá)6679.17億元，歸母凈資產(chǎn)852億元，毛利率23.85%，凈利率5.11%，綜合資金成本由年初的4.92%降為4.78%，降本增效顯著，綜合實(shí)力進(jìn)一步提升。

憑借領(lǐng)先的綜合實(shí)力、出色的市場表現(xiàn)和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，招商蛇口入選2020年《財(cái)富》中國500強(qiáng)排行榜總榜單第101名；入選美國《福布斯》雜志2020年“全球最大上市公司2000強(qiáng)”第348名；榮膺“2020中國年度城市和園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商”、“2020中國年度影響力產(chǎn)城發(fā)展運(yùn)營商TOP10”、深交所信息披露考核結(jié)果連續(xù)16年為 A；MSCI ESG 評級維持 BBB 水平；蟬聯(lián)由新財(cái)富、光華-羅特曼信息和資本市場研究中心共同評選的“最佳上市公司”等多項(xiàng)榮譽(yù)。

戰(zhàn)略的高度：識(shí)變謀變 推進(jìn)綜合發(fā)展

2020 年，新型冠狀病毒疫情對全球政治局勢以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了前所未有的沖擊。房地產(chǎn)調(diào)控政策以“房住不炒”和“因城施策”為總基調(diào)保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的大方向下，趨緩的規(guī)模增長意味著行業(yè)天花板已經(jīng)顯現(xiàn)，房企發(fā)展空間被壓縮，擴(kuò)容壓力變大。

在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，招商蛇口充分發(fā)揮百年央企的排頭兵作用，認(rèn)清“勢”與“變”，善于從“勢”上謀劃，敢于從“變”中把握。化當(dāng)前的危機(jī)為提質(zhì)增效的“戰(zhàn)機(jī)”、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“契機(jī)”、改革創(chuàng)新的“良機(jī)”，推進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

招商蛇口持續(xù)推進(jìn)“前港-中區(qū)-后城”模式落地，從城市功能升級、生產(chǎn)方式升級、生活方式升級三個(gè)角度入手，把產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展的邏輯綜合起來，以港口先行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)，再配套城市新區(qū)開發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)成片區(qū)域的整體發(fā)展。這種生態(tài)圈式可持續(xù)發(fā)展的模式，實(shí)現(xiàn)了港、產(chǎn)、城聯(lián)動(dòng)，是一個(gè)城市功能多元融合、綜合發(fā)展的轉(zhuǎn)型思路。

中報(bào)顯示，招商蛇口銷售業(yè)績逆勢增長。上半年銷售面積497.30萬平方米，簽約銷售金額為1107.13億元，同比增加9.41%。躋身行業(yè)前十。其中，杭州、上海、蘇南、南京等4個(gè)城市公司銷售額突破100億元。

2020年，招商蛇口產(chǎn)業(yè)新城和園區(qū)已實(shí)現(xiàn)全國布局，重點(diǎn)位于珠三角和長江經(jīng)濟(jì)帶，其中已獲取的產(chǎn)業(yè)新城類項(xiàng)目9個(gè)，占地面積約227平方公里，相比2019年底增長30%；運(yùn)營期+在建階段的園區(qū)類項(xiàng)目27個(gè)，建面/規(guī)劃建面共計(jì)約424萬平方米，亦相比2019年底增長11%之多。

招商蛇口堅(jiān)持穩(wěn)健財(cái)務(wù)和多渠道低融資成本策略。2020年上半年，綜合資金成本為4.78%，比上年同期降幅明顯；積極開展金融創(chuàng)新，探索資產(chǎn)證券化路徑，構(gòu)建多元化融資渠道，先后發(fā)行了五期超短期融資券，發(fā)行金額合計(jì)66.5億元，利率最低為2.20%；完成了2020年度第一期中期票據(jù)發(fā)行，合計(jì)發(fā)行額20億元、發(fā)行利率最低為3.00%。

今年5月，招商蛇口引入平安人壽作為戰(zhàn)略投資者,發(fā)行完成后平安人壽將成為公司股東。險(xiǎn)資與房企的合作局面打開,不僅為企業(yè)引入低成本的長期資金,雙方還將在園區(qū)、寫字樓、綜合體、商業(yè)、健康、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)領(lǐng)域建立全面、深入的戰(zhàn)略合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)雙方共贏。

同時(shí)，作為招商蛇口旗下輕資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)，招商積余在公司輕重分離的構(gòu)想中扮演了重要的角色。據(jù)了解，招商積余是以“國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營商”為戰(zhàn)略定位，核心為“大物業(yè)”、“大資管”等兩大主業(yè)。

目前，招商蛇口已實(shí)現(xiàn)綜合發(fā)展，打造出啟蒙成長、事業(yè)成長、家居成長、生活成長、健康成長、夕陽安養(yǎng)六大類產(chǎn)品，覆蓋教育、文化、寫字樓、園區(qū)、文創(chuàng)、特色產(chǎn)城、長租公寓、住宅、酒店、綜合體、商業(yè)、郵輪、健康、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)板塊，輸出25條標(biāo)桿型產(chǎn)品線，360度啟航美好生活新方式。

創(chuàng)新的速度：科技賦能 實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型

時(shí)代潮流浩浩蕩蕩，唯與時(shí)俱進(jìn)者勝，唯改革創(chuàng)新者贏。而創(chuàng)新精神對于招商蛇口而言與生俱來。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營和服務(wù)時(shí)代，技術(shù)和數(shù)據(jù)正在發(fā)揮極為重要的作用，房企對數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重視程度決定著他們在行業(yè)下半場的地位。招商蛇口以“立足長遠(yuǎn)、把握當(dāng)下，科技引領(lǐng)、擁抱變化”為戰(zhàn)略原則，努力成為產(chǎn)業(yè)數(shù)字化新標(biāo)兵，積極做好改革創(chuàng)新這篇文章。

創(chuàng)新就要敢為天下先，而這也正是“蛇口基因”的重要元素。招商蛇口以“科技賦能”發(fā)展思路，站在數(shù)字經(jīng)濟(jì)新起點(diǎn)，即依托公司主營業(yè)務(wù)，以數(shù)字化紅利為導(dǎo)向，以數(shù)字技術(shù)為支撐，實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)新生態(tài)戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略、智慧空間戰(zhàn)略、客戶體驗(yàn)戰(zhàn)略、企業(yè)中臺(tái)數(shù)字化戰(zhàn)略”五大戰(zhàn)略。

目前，公司在智慧場景建設(shè)上成果凸顯，例如智慧物業(yè)、智慧社區(qū)、智慧郵輪母港、智慧會(huì)展、智慧園區(qū)、招商創(chuàng)庫、產(chǎn)業(yè)通等。疫情下，基于“科技引領(lǐng)，擁抱變化”，依托互聯(lián)網(wǎng)+、大數(shù)據(jù)+、物聯(lián)網(wǎng)+、AI+等數(shù)字新技術(shù)，一方面將建造和運(yùn)營的無力空間數(shù)字化；另一方面以客戶為中心，努力打造極致客戶體驗(yàn)和大會(huì)員體系，藉由產(chǎn)業(yè)數(shù)字化構(gòu)建高質(zhì)量的綜合發(fā)展體系。

疫情期間，招商蛇口旗下諸如“招商到家匯”、“房屋金管家”等多個(gè)平臺(tái)已經(jīng)共生成一個(gè)開放的“智慧服務(wù)圈”。公司在智慧城市生態(tài)的擴(kuò)容創(chuàng)新方面能力凸顯。

近兩年，招商蛇口研發(fā)的健康科技住宅體系(4+X)包含綠色健康、智慧科技兩大模塊共28項(xiàng)領(lǐng)先技術(shù)，具備人臉識(shí)別、動(dòng)態(tài)測溫、自動(dòng)派梯等便捷功能。而針對此次疫情，還會(huì)加大健康科技住宅的推廣。

未來，招商蛇口將通過“四個(gè)一”和“三部曲”構(gòu)建數(shù)字化平臺(tái)，承載美好生活。四個(gè)一，即一張臉走遍招商蛇口、一個(gè)APP盡享招商蛇口服務(wù)、一張“圖”看遍招商蛇口資源、一個(gè)“人”回答所有問題；三部曲，即平臺(tái)重塑、中臺(tái)賦能、生態(tài)創(chuàng)新。

可持續(xù)發(fā)展的厚度：土地儲(chǔ)備充沛 未來發(fā)展可期

善謀者勝。遠(yuǎn)謀者興。2020年半年報(bào)顯示，招商蛇口通過招拍掛、收購等手段齊下，新增土地面積252.86萬平方米，總計(jì)容建面660.09萬平方米，同比增漲72%，總地價(jià)635億元，拿地額占同期銷售額的57.4%，較2019年底增長12個(gè)百分點(diǎn)，其中權(quán)益地價(jià)405.57億元，權(quán)益占比64%，相比2019年底的增長11個(gè)百分點(diǎn)，拿地強(qiáng)度增大且拿地權(quán)益占比上行。

這正是延續(xù)了2019年積極加厚土儲(chǔ)、為未來發(fā)展打下深厚的可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)的思路。據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2019年招商蛇口投資主線回歸一二線城市，合計(jì)占比達(dá)新增總土儲(chǔ)的近七成，其中，二線項(xiàng)目占比較上年同期增加了8個(gè)百分點(diǎn)至59%。三四線項(xiàng)目占比同比下降12個(gè)百分點(diǎn)至32%，企業(yè)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。同時(shí)，公司加碼中西部核心二線城市拿地力度，新增土儲(chǔ)面積占比較上年大幅提升12個(gè)百分點(diǎn)至39%；長三角地區(qū)作為企業(yè)長期深耕區(qū)域新增土儲(chǔ)面積緊隨其后，達(dá)37%；珠三角和環(huán)渤海地區(qū)土地投資占比分別為14%、13%。

截至6月底，招商蛇口擬開發(fā)產(chǎn)品中的土地儲(chǔ)備面積為435.63 萬平方米，土地儲(chǔ)備金為209.3億元。擬開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)在建開發(fā)產(chǎn)品的項(xiàng)目包括嘉興經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目、上海松江泗涇11-01項(xiàng)目、重慶依云江灣、成都雍景府、襄陽三江口項(xiàng)目、長沙招商華發(fā)天匯、漳州雙魚灣、北京臻瓏府、西安招商絲路中心、南京2019G67 項(xiàng)目、啟東協(xié)興港項(xiàng)目、煙臺(tái)招商西岸和肇慶依云水岸花園等。

作為國家級戰(zhàn)略，粵港澳大灣區(qū)城市群建設(shè)給招商蛇口帶來巨大發(fā)展機(jī)遇。作為招商局集團(tuán)旗下城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營板塊的旗艦企業(yè)，招商蛇口多渠道、低成本地獲取資源和資金，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。深圳作為招商蛇口大本營，土地儲(chǔ)備占比保持領(lǐng)先，粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)資源儲(chǔ)備相對充足。2019年企業(yè)全面完成前海土地整備及合資合作事項(xiàng)，擁有前海區(qū)域土儲(chǔ)建面455.84萬平方米，未開工達(dá)428.84萬平方米；同時(shí)，還擁有蛇口太子灣片區(qū)土儲(chǔ)面積170萬平方米，未開工達(dá)61.1萬平方米。受益于粵港澳大灣區(qū)發(fā)展紅利，企業(yè)未來潛在利潤豐厚。

招商蛇口還聚焦核心城市群拿地。今年上半年，公司憑借綜合發(fā)展能力、一城一策的城市深耕積累，陸續(xù)獲取了成都天府新區(qū)項(xiàng)目、西安港務(wù)區(qū)、南通崇川區(qū)濱江項(xiàng)目、寧波鄞州區(qū)百丈街道項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，取得新的突破。

業(yè)內(nèi)人士分析，千億前高速增長臨門一腳，千億后穩(wěn)定持續(xù)增長。在千億陣營內(nèi)，競爭依然激烈。達(dá)千億后企業(yè)排名增速放緩，排名下降的房企數(shù)量增多。

然而，招商蛇口卻呈現(xiàn)不一樣的風(fēng)景，逆勢增長。2020年7月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額228.57億元，同比增18.21%。1-7月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1335.7億元，同比增加10.82%。2020年招商蛇口計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約銷售額2500億元，目標(biāo)增長率13.4%。

盡管分析人士認(rèn)為，招商蛇口2020年預(yù)計(jì)推出可售貨值4000億元，企業(yè)去化率達(dá)約6成即可完成業(yè)績目標(biāo)，壓力并不大，但是招商蛇口在全年指標(biāo)計(jì)劃不變的目標(biāo)下，面對疫情，積極保持耐力、增強(qiáng)定力、激發(fā)活力，以穩(wěn)健發(fā)展作為底色，以卓越的執(zhí)行力統(tǒng)籌做好疫情防控、推進(jìn)高質(zhì)量綜合發(fā)展。

紐約大學(xué)宗教歷史系教授詹姆斯·卡斯，在其著作《有限與無限的游戲》里說：“世界上有兩種游戲，一種是有限游戲，另一種稱為無限游戲。有限游戲以取勝為目的，而無限游戲以延續(xù)游戲?yàn)槟康摹?rdquo;無限游戲的思路，正在得到更多企業(yè)的認(rèn)同。這種可持續(xù)發(fā)展的思路，也成為招商蛇口的選擇。時(shí)代打的浪，是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。招商蛇口正以乘風(fēng)破浪的努力，以可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)踐，致力于中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商，成為“美好生活承載者”。

龐麗靜/文