經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 饒賢君 2016年伊始的文旅地產(chǎn)熱潮，經(jīng)歷了四年的大浪淘沙，參與者終于開始面對(duì)潮水退去后的淺灘，文旅地產(chǎn)不等于地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)更需要產(chǎn)業(yè)，文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一場(chǎng)毅力長(zhǎng)跑正逐漸成為行業(yè)的共識(shí)。

偉光匯通集團(tuán)總裁王軍表示，2019年至今，已經(jīng)有一批文旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商倒下，“很多文旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商都是開發(fā)企業(yè)的子品牌，所以部分文旅項(xiàng)目還是按照房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏在做，這可能是有些問題的，要做好文旅小鎮(zhèn)，必須轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)思路和商業(yè)邏輯，要有長(zhǎng)跑的韌性和毅力，同時(shí)也要認(rèn)清，文旅運(yùn)營(yíng)既是面向C端的生意，更是重視B端的生意。”

后疫情時(shí)代，在倡導(dǎo)國(guó)內(nèi)循環(huán)的新格局下，文旅產(chǎn)業(yè)該如何發(fā)展？偉光匯通又將如何把握機(jī)會(huì)？以下為王軍在2020IF·商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)上的部分演講實(shí)錄：

先說一個(gè)結(jié)論，文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)將會(huì)迎來一個(gè)全新的機(jī)遇。

因?yàn)槲穆卯a(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)具有中樞產(chǎn)業(yè)的特征，需求側(cè)可以滿足完整市場(chǎng)的需求，供給側(cè)可以提供完整的供給體系，特別是在一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，小鎮(zhèn)可以做文旅和產(chǎn)城融合，以及作為城鄉(xiāng)融合發(fā)展的焦點(diǎn)，發(fā)展新的業(yè)態(tài)和新的模式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

小鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)的工程，是全鏈條的開發(fā)，涉及到策劃、規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)等各環(huán)節(jié)，要重點(diǎn)考慮小鎮(zhèn)可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)的循環(huán)，又要重視當(dāng)?shù)氐奈幕驮鷳B(tài)的生活，又要?jiǎng)?chuàng)造文旅生活和文旅消費(fèi)的融合的小鎮(zhèn)級(jí)的綜合性的商業(yè)的空間。

所以文旅小鎮(zhèn)頂層的設(shè)計(jì)，是整個(gè)生態(tài)鏈整體的開發(fā)，是文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈、旅游產(chǎn)業(yè)鏈、特色產(chǎn)業(yè)鏈三個(gè)鏈條相互支撐構(gòu)建起的生態(tài)鏈，文化是內(nèi)核，旅游是驅(qū)動(dòng)，產(chǎn)業(yè)是外延。

整個(gè)業(yè)務(wù)的生態(tài)結(jié)構(gòu)最關(guān)鍵的是以吸引流量為起點(diǎn)，創(chuàng)造消費(fèi)的聚集，通過挖掘文化和旅游資源的核心的價(jià)值，圍繞著流量、文化、空間、功能、運(yùn)營(yíng)、品牌6個(gè)基本要素來進(jìn)行“文旅+”特色產(chǎn)業(yè)的延伸和生態(tài)的養(yǎng)成。

這個(gè)就是偉光匯通的模式，核心是以文化為起點(diǎn)，首先注重的就是文化內(nèi)容的地位，以及對(duì)文旅小鎮(zhèn)先導(dǎo)的作用，真正擁有屬于自己特定的文化符號(hào)，來形成城市獨(dú)有的標(biāo)志，通過文化和城市經(jīng)濟(jì)的融合，提升城市形象和文化商業(yè)效率。

要做到這一點(diǎn)，需要進(jìn)行文化的挖掘，在內(nèi)容上注重文化挖掘，從風(fēng)土人情、傳統(tǒng)民俗文化藝術(shù)、價(jià)值觀念等多個(gè)維度進(jìn)行梳理，提煉具備文旅開發(fā)價(jià)值的類別，選取有代表性、文化影響力、市場(chǎng)認(rèn)知度、旅游吸引力等多個(gè)維度的文化主題。

形成文化主題的基礎(chǔ)上，把文化活化成文化產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品、文創(chuàng)產(chǎn)品，來構(gòu)成整個(gè)文旅產(chǎn)品的體系和主題文化的業(yè)態(tài)，然后通過建筑、景觀、場(chǎng)景、文旅內(nèi)容、商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行文化的表達(dá)，集合文化的衍生品和體驗(yàn)來構(gòu)建宜養(yǎng)、宜商、宜居功能完備的聚合商業(yè)空間。

另外在規(guī)劃設(shè)計(jì)的維度，也就是說在硬件上首先做文旅保障，基于小鎮(zhèn)文旅的定位，結(jié)合文化產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品、文化活動(dòng)的需求，基于人的維度考慮形態(tài)、功能客群，結(jié)合這些因素設(shè)計(jì)空間機(jī)理，考慮空間性、規(guī)劃的結(jié)構(gòu)、建筑的形式、空間景觀，營(yíng)造街區(qū)體驗(yàn)的氛圍。

在整個(gè)規(guī)劃上，我們需要考慮到B端的迭代需求，基于商家的業(yè)態(tài)的需求來規(guī)劃設(shè)計(jì)他們所需要的空間和場(chǎng)景，做到精準(zhǔn)匹配定位，同時(shí)，根據(jù)小鎮(zhèn)實(shí)際的空間機(jī)理特征進(jìn)行商業(yè)空間和場(chǎng)景的合理的設(shè)計(jì)，構(gòu)建流線、功能分區(qū)、配套等，滿足后續(xù)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷迭代的功能需求，創(chuàng)造一個(gè)文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的環(huán)境空間，用小鎮(zhèn)的空間尺度做到商業(yè)地產(chǎn)功能上的再造。

偉光匯通做的文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，是在傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上延續(xù)當(dāng)?shù)氐臍v史文脈和地域元素，但是一定要在傳承的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，有效融合現(xiàn)代建筑和現(xiàn)代設(shè)計(jì)的法，要體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐臍v史和地域元素，還要突破傳統(tǒng)古建對(duì)現(xiàn)在業(yè)態(tài)的限制，營(yíng)造符合現(xiàn)代人審美具有創(chuàng)新性又有民族傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，用現(xiàn)代化的建筑手法演繹和傳承中國(guó)的傳統(tǒng)文化，來符合現(xiàn)代業(yè)態(tài)的需求。

另一個(gè)很重要的點(diǎn)是要形成游線，也就是合理的空間布局，讓游客獲得最舒適的游覽的體驗(yàn)感，在空間上既要輕松又要賦予變化，不要過于厚重，要做到重點(diǎn)突出，避免千篇一律，充分考慮游客的視覺、心理、體驗(yàn)因素，分析游覽和消費(fèi)的需求，結(jié)合這些因素將核心景觀進(jìn)行均衡的配置，規(guī)劃設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)的街巷包括場(chǎng)景的節(jié)奏感，避免形成審美的疲勞。

除了游線，動(dòng)線也很重要，在小鎮(zhèn)的空間動(dòng)線上，要形成不間斷的商業(yè)氛圍，同時(shí)也要形成較好的游覽引導(dǎo)，這就要求主動(dòng)線的可達(dá)性好，有適合的長(zhǎng)度寬度形成靈活的節(jié)奏感舒適度，次動(dòng)線的設(shè)計(jì)上則要提升街區(qū)厚度，增加小鎮(zhèn)整體的游逛性，主動(dòng)線和次動(dòng)線相交的節(jié)點(diǎn)，要形成路徑交接點(diǎn)和空間，形成豐富的層次。

文旅小鎮(zhèn)做“活”的關(guān)鍵，是要落實(shí)產(chǎn)業(yè)的屬性，我們對(duì)當(dāng)?shù)匚穆觅Y源進(jìn)行有效的開發(fā)，形成人流和客流的聚集，從而形成消費(fèi)流的聚集和流量效應(yīng)，有效帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)業(yè)，比如說原生態(tài)的手工藝品、土特產(chǎn)、文創(chuàng)產(chǎn)品、特色工業(yè)產(chǎn)品，通過小鎮(zhèn)的文旅平臺(tái)讓外界所熟識(shí)，形成特色的會(huì)展，通過當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)的聚集拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的發(fā)展對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有顯著的乘積效應(yīng)，可以給中小企業(yè)和服務(wù)業(yè)生存發(fā)展的機(jī)會(huì)。

疫情之后，我們的小鎮(zhèn)復(fù)蘇非常快，基本上恢復(fù)到了疫情前的水平，中小企業(yè)和服務(wù)業(yè)提供了就業(yè)、稅收，同時(shí)通過文旅小鎮(zhèn)整個(gè)開發(fā)鏈條，涵蓋了多方面的回暖。

文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)未來發(fā)展趨勢(shì)一定是項(xiàng)目的品質(zhì)化、管理的信息化、內(nèi)容的體驗(yàn)化、業(yè)態(tài)的融合化，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模式。