經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 周三，工作日晚上，天色陰沉還飄著不小的陣雨。位于廣州市越秀區(qū)的北京路步行街卻人頭攢動(dòng)，北側(cè)的廣東省財(cái)政廳門(mén)口搭起舞臺(tái)，閃爍的彩色光束吸引人群來(lái)一探究竟。

整條街，有著不輸周末的熱鬧。

“開(kāi)街大吉”，晚七點(diǎn)，北京路步行街改造提升開(kāi)街儀式正式啟動(dòng)。慶祝儀式飄落的片片金紙，宣告著這條有著2000多年歷史的步行老街，呼喚著新生。

2018年底，廣州北京路步行街和北京王府井步行街等11條步行街被商務(wù)部確定為全國(guó)首批步行街改造提升試點(diǎn)，今年7月，商務(wù)部將第一批試點(diǎn)名單中的杭州湖濱路、成都寬窄巷子等5條步行街確認(rèn)為“全國(guó)示范步行街”。

從2018年底被確定為試點(diǎn)后，廣州北京路步行街開(kāi)始改造提升，為商務(wù)部的驗(yàn)收準(zhǔn)備著，這次的開(kāi)街儀式，也是商務(wù)部對(duì)其驗(yàn)收的過(guò)程。

改造

負(fù)責(zé)此次北京路步行街改造提升的，是廣州市商務(wù)局、越秀區(qū)商務(wù)局和北京路文化核心區(qū)管委會(huì)。

相比新開(kāi)業(yè)的品牌店鋪，消費(fèi)者和商家對(duì)改造最直觀的感受，在于2019年動(dòng)工的步行街道升級(jí)。

這次改造將主街南擴(kuò)，串聯(lián)背街里巷，提升了圣賢里、府學(xué)西街、李白巷等后街巷，將步行長(zhǎng)度從1.1公里延長(zhǎng)到3.5公里，步行范圍從0.29平方公里擴(kuò)大到0.43平方公里，街區(qū)布局由1條主街向1條主街+9個(gè)輔街群縱深推進(jìn)。

從街道路面的鋪設(shè)，到店鋪外立面翻新、各店鋪統(tǒng)一店招，再到商鋪二層天臺(tái)空間重新利用，改造的工作由政府負(fù)責(zé)。

同時(shí)，依托北京路的特色嶺南建筑，這次改造沿主街自北向南，依次打造了省財(cái)廳燈光亮化、北段騎樓舞臺(tái)劇、新大新全國(guó)最大的戶外裸眼3D展示等光亮節(jié)點(diǎn)，用以提升夜間人氣。

“陣痛”，是北京路商家和政府工作人員們提到改造時(shí)，重合最多的字眼。

“步行街改造，區(qū)市都下了很大的功夫。過(guò)程中肯定對(duì)商戶的生意有影響，但是陣痛之后，相信大家能看到改變”，越秀區(qū)商務(wù)局的一位工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，相比“全國(guó)示范步行街”的牌匾，更重要的是“市里和老百姓能看到我們的努力和改變，這也是我們今年的重點(diǎn)工作之一。”

對(duì)于北京路商戶而言，“陣痛”之后，他們希望得到的是更年輕的客群，和實(shí)在的消費(fèi)力。

建筑提升后，品牌開(kāi)始汰換，北京路引進(jìn)了中國(guó)最大NBA旗艦店、Adidas華南區(qū)最大旗艦店等50家名店、區(qū)域首店及特色店。

高力國(guó)際是這次北京路步行街改造提升的合作方之一，從今年6月開(kāi)始為其提供招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

北京路步行街有著近300家商鋪，但由于產(chǎn)權(quán)問(wèn)題和改造價(jià)值等因素，這次由高力國(guó)際改造提升的是二三十家公有產(chǎn)權(quán)商鋪。

開(kāi)街時(shí)開(kāi)業(yè)的第一批商戶為9家，包括B.DUCK KIDS、DEPOT3、“驚喜經(jīng)濟(jì)”蛋屋、1626潮研所、喜淘冰及碧桂園千璽機(jī)器人餐廳等在內(nèi)的餐飲、零售品牌。除了步行街上的正式商鋪，高力國(guó)際還布置了10臺(tái)10平方米左右的外擺車，準(zhǔn)備放置在步行街道中。

“生意最好的一定是奶茶水吧，但我們想要更有廣府特色的品牌”，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君介紹，政府對(duì)北京路改造的定位很清楚，“想要年輕、潮流、廣府特色。”

在踏準(zhǔn)時(shí)代節(jié)奏的同時(shí)，保留自身的歷史文化特色，這幾乎是全中國(guó)的步行街改造中的共同需求。

招商并不容易。

高力國(guó)際團(tuán)隊(duì)有一張?jiān)u審表，從品牌知名度、主力店/首店/連鎖店情況、業(yè)態(tài)新穎性和文化相關(guān)性等方面來(lái)打分，以此評(píng)審入駐品牌，但傳統(tǒng)步行街的改造，相比新建的購(gòu)物中心，總是有著更多的“歷史遺留問(wèn)題”。

“你看這些建筑，都是’文物’來(lái)的”，高力國(guó)際文旅和消費(fèi)運(yùn)營(yíng)部副董事游健指著街邊的商鋪說(shuō)，這些樓歷史都很久了，改造一個(gè)點(diǎn)可能需要旁邊三個(gè)點(diǎn)來(lái)支撐，否則就會(huì)連片倒，施工圖也要去找最原始的。類似的情況，對(duì)招商工作提出了更高的要求，“為這9個(gè)鋪聊了近40家品牌，有更厲害的，但他們會(huì)謹(jǐn)慎考慮這些因素”。

改變還發(fā)生在很多地方，在北京路的智慧服務(wù)中心，由中國(guó)聯(lián)通提供技術(shù)支持的北京路商圈大數(shù)據(jù)監(jiān)控平臺(tái)，整合運(yùn)營(yíng)商人流數(shù)據(jù)、銀聯(lián)交易數(shù)據(jù)和政務(wù)數(shù)據(jù)，通過(guò)數(shù)字化動(dòng)態(tài)反映業(yè)態(tài)運(yùn)行態(tài)勢(shì)和改造提升效果。

平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)晚7點(diǎn)左右，有近10萬(wàn)訪客在北京路步行街。

需求

作為高力國(guó)際文旅和消費(fèi)運(yùn)營(yíng)部副董事，游健所處的團(tuán)隊(duì)很能說(shuō)明一些方向。

高力國(guó)際是國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一，在“五大行”傳統(tǒng)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)和資管等業(yè)務(wù)之外，今年6月份，高力國(guó)際組建了文旅及消費(fèi)運(yùn)營(yíng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，并在今年推出文旅及消費(fèi)一體化招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

專門(mén)組建的新團(tuán)隊(duì)，瞄準(zhǔn)的不只是北京路步行街改造。

“傳統(tǒng)五大行，是零售團(tuán)隊(duì)做這件事。高力也有零售團(tuán)隊(duì)，但我們想做的不是一件事”，高力國(guó)際文旅和消費(fèi)運(yùn)營(yíng)部的項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人李君濤表示，“文化運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)并不在物業(yè)本身，而是文旅產(chǎn)業(yè)的活化，是扎根進(jìn)去后，通過(guò)各方面的活動(dòng)、展示、原創(chuàng)IP開(kāi)發(fā)以及商品化帶來(lái)流量，有粘性能長(zhǎng)期聚人后，在線下就可以消費(fèi)變現(xiàn)”。

他舉了個(gè)例子，成都寬窄巷子原來(lái)就是幾條街，現(xiàn)在辦一些印象派活動(dòng)，門(mén)票賣100塊錢(qián)還有人排隊(duì)，這就是通過(guò)文旅主題定位的軟硬件升級(jí)改造，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目景點(diǎn)化、文化IP商品化的結(jié)果，消費(fèi)者會(huì)為文化買(mǎi)單。

目前10人團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，正是物業(yè)背后的這門(mén)生意。從其服務(wù)案例來(lái)看，除了北京路步行街，上海的徐家匯商圈提升和北外灘城市綜合商業(yè)策劃也在進(jìn)行。

明年團(tuán)隊(duì)人數(shù)會(huì)增加不少，李君濤預(yù)期。

誠(chéng)意

北京路步行街的北段“老字號(hào)一條街”，入駐有新大新、太平館、廣州酒家等18家老字號(hào)門(mén)店，步行街共聚集了50多家老字號(hào)企業(yè)。

蓮香樓，一家有著130多年歷史的廣州糕點(diǎn)老字號(hào)品牌，在北京路商業(yè)區(qū)內(nèi)有3家門(mén)店。“我們老字號(hào)希望改造以后，讓更多的年輕消費(fèi)者了解和嘗試我們的產(chǎn)品”，蓮香樓負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，雖然改造后的實(shí)際效果還有待觀望，但其品牌已經(jīng)通過(guò)小份量糕點(diǎn)、減少糖分和愛(ài)心形狀等活潑糕點(diǎn)造型等改變，努力吸引年輕的消費(fèi)者。

對(duì)這次新入駐的B.DUCK KIDS、DEPOT3和1626潮研所、喜淘冰等餐飲零售新品牌而言，北京路步行街更像一個(gè)新機(jī)會(huì)。

新入駐的9家商戶，以快閃店的形式引進(jìn)，運(yùn)營(yíng)6個(gè)月：前三個(gè)月免租，后三個(gè)月按商戶營(yíng)業(yè)額收取一定比例的流水扣點(diǎn)。6個(gè)月合作期結(jié)束后，如商戶有繼續(xù)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)意向，再重新簽訂租賃合同，按經(jīng)過(guò)第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估的市場(chǎng)均價(jià)1700元/月/平方米收取租金。這個(gè)價(jià)格，相比北京路的其他私人物業(yè)價(jià)格，仍算優(yōu)惠。

“這次北京路是很有誠(chéng)意的”，男裝品牌DEPOT3的負(fù)責(zé)人鐘小姐直言，如果不是這樣特殊的條件，考慮今年的行情是不會(huì)來(lái)開(kāi)快閃店的。“廣州需要這樣一個(gè)熱鬧的機(jī)會(huì)，大家一起把生意做起來(lái)”，她看看店內(nèi)，“剛才來(lái)的一對(duì)父女是住附近的本地人，就是聽(tīng)說(shuō)今天開(kāi)街才來(lái)逛逛啊。”

和全國(guó)所有面臨老化問(wèn)題的步行街一樣，如何吸引本地消費(fèi)者和年輕客群，是北京路最希望解決的問(wèn)題。

廣州，有著深厚商業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化的城市，除了北京路步行街外，還有大片的商業(yè)老區(qū)需要提升。前有“讓城市留下記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁”的萬(wàn)科改造永慶坊項(xiàng)目，現(xiàn)有正在提升改造的北京路步行街。

開(kāi)街儀式后的晚十點(diǎn)，一位路過(guò)的外賣小哥在北京路口拍照。也許，這正是步行街改造呼喚的新變化。