【藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)品牌價值評選的說明】

[藍(lán)籌物業(yè)品牌指數(shù)研究，數(shù)據(jù)采集主要來源于樣本企業(yè)的監(jiān)測數(shù)據(jù)、公開信息與公司報告等。

藍(lán)籌物業(yè)品牌指數(shù)，以公正、客觀為基本原則，評價標(biāo)準(zhǔn)以期內(nèi)的規(guī)模成長為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；以期內(nèi)的創(chuàng)新服務(wù)為結(jié)構(gòu)性校正數(shù)據(jù)；以期內(nèi)的品牌傳播狀況為聲譽(yù)度數(shù)據(jù)。

在以上的評價維度加權(quán)之后，對于期內(nèi)的物業(yè)企業(yè)典型案例予以客觀梳理。藍(lán)籌物業(yè)品牌指數(shù)以規(guī)模成長指標(biāo)為基礎(chǔ)，同時，兼顧物業(yè)企業(yè)服務(wù)內(nèi)涵的擴(kuò)展與充實(shí)，對于專業(yè)的園區(qū)管理、設(shè)備管理、商辦物業(yè)、新興的城市公共服務(wù)管理等創(chuàng)新模式，也給予了充分的肯定。]

點(diǎn)評：

一、規(guī)模：TOP10中  九家在管面積達(dá)到1億平方米

2020年，是中國房地產(chǎn)業(yè)翻轉(zhuǎn)的一年，在房企吶喊“活下去”時，物業(yè)企業(yè)卻異軍突起。

疫情危機(jī)，危中有機(jī)，物業(yè)企業(yè)在疫情的擔(dān)當(dāng)為政府、社會認(rèn)可，使多年以來一直是“配角”的物業(yè)管理，終于在“脫虛向?qū)?rdquo;的宏觀訴求中，被推到經(jīng)濟(jì)巨浪的潮頭。

在TOP10中，有九家在管面積達(dá)到1億平方米以上：彩生活、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)在管面積已經(jīng)突破3 億平米，綠城服務(wù)在管面積突破2 億平米，融創(chuàng)服務(wù)、招商積余、華潤萬象生活、中海物業(yè)突破1 億平米。

以在管面積增速表現(xiàn)看，雅生活服務(wù)、建業(yè)新生活、新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)在管面積增速均高于50%。

正在建設(shè)尚未入住的新社區(qū)，不是“在管”，而是“合約面積”，碧桂園服務(wù)合約面積7.46

億平米，彩生活合約面積達(dá)5 億平米，保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)合約面積已越過4 億平米，永升生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)合約面積已過1 億平米。

雖然龍頭公司突飛猛進(jìn)，然而與中國物業(yè)管理在管面積239億平方米的體量相比，該行業(yè)距離出現(xiàn)航母級企業(yè)，仍頗為遙遠(yuǎn)。

二、市值：物業(yè)板塊的“鋼鐵城堡”正在越來越堅固

物業(yè)管理企業(yè)，雖然新上市股票接連破發(fā)，但老上市公司四季度幾乎所有的物業(yè)公司都有一定程度的股價回升、趨?，這說明資本市場的眼睛是雪亮的，在“新蓄水池”中趕完場，又跑到“老蓄水池”中捧場。這是物業(yè)板塊的“鋼鐵城堡”正在越來越堅固的明確表現(xiàn)。

物管龍頭碧桂園服務(wù)收入僅占地產(chǎn)開發(fā)龍頭碧桂園收入的2%，歸母凈利潤僅占4%，但市值占比卻達(dá)到了59%，綠城服務(wù)收入僅占綠城中國的14%，歸母凈利潤占19%，而市值則已經(jīng)持平，這兩則案例便得物業(yè)企業(yè)的市值管理充滿了“一切皆有可能”的想像空間。

全年來看，以永升生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、金科服務(wù)為代表的明星物業(yè)企業(yè)均實(shí)現(xiàn)了較好的增長，今年的黑馬是銀城生活服務(wù)，全年實(shí)現(xiàn)了223.5%的漲幅，以商業(yè)物業(yè)服務(wù)為主的寶龍商業(yè)上市1年來實(shí)現(xiàn)了1.4倍的增長，小而美的濱江服務(wù)增幅91.9%，此外和泓服務(wù)、鑫苑服務(wù)、時代鄰里、中奧到家也實(shí)現(xiàn)了較高的增長。

三、創(chuàng)新：機(jī)器人掃地、巡邏、綠化修剪已不是夢想

物業(yè)企業(yè)在數(shù)字化方面，2018年投入規(guī)模超千萬級別的僅20多家，大部分企業(yè)智能化建設(shè)費(fèi)用在100-500萬元之間。

2019年，TOP100物業(yè)企業(yè)的科技投入進(jìn)一步加大，有30多家智能化建設(shè)費(fèi)用超千萬元，各具特色、百花齊放，醫(yī)療、教育、康養(yǎng)等各有側(cè)重。

然而，對于龍頭企業(yè)來說，則是360度的全覆蓋姿態(tài)：

碧桂園服務(wù)總裁李長江稱，“基于人工智能的覆蓋及推廣，在三年到四年的時間里我們投入了差不多接近5億人民幣左右去研究在線上的服務(wù)。”

“我們成立了物業(yè)服務(wù)機(jī)器人的研發(fā)中心，希望用不太長的時間，用兩年左右的時間，第一代服務(wù)機(jī)器人就可以用于社區(qū)的服務(wù)，它是可以幾乎像人一樣，可以在地庫掃地，可以爬樓梯、打掃衛(wèi)生，可以走人工梯的自己走下來，它還可以巡邏、站崗，機(jī)器人還可以綠化的修剪等等。”

四、增值服務(wù)的新視角：打開行業(yè)邊界

2020年的并購，出現(xiàn)了令人欣慰的新變化，物業(yè)企業(yè)的并購概念展現(xiàn)出這個行業(yè)正在拓展自己的行業(yè)邊界。

如綠城服務(wù)收購MontessoriAcademy56%的股權(quán)，拓展嬰幼兒教育業(yè)務(wù)；

新城悅服務(wù)收購上海數(shù)淵信息科技100%股權(quán)，進(jìn)一步提升社區(qū)智能化管控水平；

綠城服務(wù)收購浙江綠華國際旅行社有限公司及浦江中國收購南京松竹物業(yè)等，為公司形成全國化的文化旅游物業(yè)管理專業(yè)能力打造堅實(shí)基礎(chǔ)；

碧桂園服務(wù)收購文津國際保險100%股權(quán)，加速發(fā)展小區(qū)保險銷售業(yè)務(wù)、完善小區(qū)增值業(yè)務(wù)、提升未來盈利能力。

五、從藍(lán)籌物業(yè)品牌價值研究成果看2021趨勢：

1、“反壟斷”互聯(lián)網(wǎng)巨頭 對物業(yè)行業(yè)意味著什么？

日前官方媒體對社區(qū)團(tuán)購提出“互聯(lián)網(wǎng)巨頭理應(yīng)在科技創(chuàng)新上有更多擔(dān)當(dāng)、有更多追求、有更多作為；別只惦記著幾捆白菜、幾斤水果的流量”。

2020 年12月政治局會議中提出“強(qiáng)化反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張”，業(yè)界認(rèn)為對于互聯(lián)網(wǎng)巨頭帶來的“合成謬誤”，已引起頂層設(shè)計的高度關(guān)注。

同日，發(fā)改委等十四部門聯(lián)合印發(fā)《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的工作方案》，提出要“推動線下服務(wù)消費(fèi)加速‘觸網(wǎng)’，充分釋放線上經(jīng)濟(jì)潛力”，其中直接點(diǎn)名物管行業(yè)，指出要“推動物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展。

在頂層設(shè)計，中央首次將物業(yè)管理納入擴(kuò)大內(nèi)需的范疇，預(yù)計后續(xù)將通過具體政策激勵物管公司探索業(yè)主增值服務(wù)的更多可能。

2、“指尖辦”會出現(xiàn)嗎？預(yù)計：物業(yè)承擔(dān)更多“基層治理”

作為對口專業(yè)管理部委，近期住建部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見》，對物管行業(yè)線上平臺建設(shè)、增值服務(wù)內(nèi)容做出了方向性的指導(dǎo)。政府鼓勵物業(yè)企業(yè)承擔(dān)更多的“基層治理”，例如物管企業(yè)為住房公積金、住房保障、就醫(yī)、就學(xué)、養(yǎng)老、水電氣熱等應(yīng)用場景提供動態(tài)需求信息；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)線下“代跑腿”“接力辦”，助力實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)線上“一屏辦”“指尖辦”等。

文件中提出，“支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合建設(shè)通用、開放的智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺”、“鼓勵大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)開放自有智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺功能。”

對于物業(yè)管理的專業(yè)指導(dǎo)，來源于前期充分的政策調(diào)研及市場化公司的介入。

大型物管公司的智慧平臺或?qū)⒓铀佥敵鲋林行⌒臀锕芄荆袠I(yè)數(shù)字化建設(shè)有望進(jìn)一步提速。

當(dāng)前，數(shù)家物管公司的數(shù)字平臺已對外開放，如碧桂園服務(wù)向中小型物管企業(yè)輸出“天石云平臺”智能化升級方案；龍湖物業(yè)的“千丁”系統(tǒng)已在向第三方物業(yè)提供技術(shù)輸出。

3、最后一百米的探索：“偽命題”與“真命題”的摸索

對“最后一公里”，或者“最后一百米”的高度重視，意味著社區(qū)消費(fèi)已成為內(nèi)需經(jīng)濟(jì)的一個最重要舞臺。

那么對于物業(yè)管理公司是怎樣的契機(jī)？與美團(tuán)PK？與騰訊對壘？回答是肯定的，當(dāng)然不是。在這些互聯(lián)網(wǎng)巨頭的圍攻下，物企路在何方？

在參加由《經(jīng)濟(jì)觀察報》、經(jīng)觀傳媒舉辦的“2020藍(lán)籌物業(yè)未來社區(qū)沙龍”時，綠城服務(wù)某負(fù)責(zé)人談到，對于社區(qū)商業(yè)的挖潛，曾經(jīng)經(jīng)歷了一場“偽命題”，與“真命題”的摸索。

2007年，綠城服務(wù)認(rèn)為社區(qū)的客戶消費(fèi)需求是否可轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)價值？于是，2009年，綠城服務(wù)團(tuán)隊在社區(qū)做試驗，開始賣早餐，“整整三個月，我每天早上就在小區(qū)里面，5點(diǎn)多起來在小區(qū)里面賣早餐。當(dāng)然不是我賣，就是看人流量，觀察客戶需求。”在觀察物業(yè)管理參與社區(qū)商業(yè)的可行性，以及對于物業(yè)管理服務(wù)將帶來怎樣的影響。

如果堅持下去，綠城服務(wù)可以從賣早餐贏利幾個億，但是綠城服務(wù)最終取消了這個試驗，這個方向是不對的，因為在客戶意愿中，物業(yè)就是服務(wù)，而不是提供商業(yè)價值，一味的商業(yè)化降低了物業(yè)服務(wù)的信任基礎(chǔ)。有業(yè)主說，“你怎么不務(wù)正業(yè)？”

當(dāng)然不是說，服務(wù)僅限于目前水平，而是如何在“服務(wù)產(chǎn)品化”上做文章，比如對于社區(qū)各類需求的撮合鏈接，怎樣有序化、服務(wù)化、產(chǎn)品化，都是物業(yè)行業(yè)在服務(wù)縱深度需求解決的問題。

“我們不是去打敗淘寶、美團(tuán)、京東等等，而是成為一個鏈接者，把好的產(chǎn)品引進(jìn)來。這個過程當(dāng)中，把服務(wù)的溫度植入進(jìn)去。當(dāng)然，這個過程當(dāng)中對一些跟物業(yè)的場景非常相關(guān)的服務(wù)，場景非常契合的服務(wù)，比如說到家，家政保潔，像部分的社區(qū)零售，這部分的內(nèi)容，如果是大的物業(yè)公司，我們會參與到自營的部分。”綠城服務(wù)表示

4、中小物業(yè)企業(yè)上市的最后一班車

近期，香港資本市場計劃提高門檻，過去要求物業(yè)企業(yè)三年的盈利是5000萬，但是現(xiàn)在把門檻極大提升。一種方案是要求前兩個財年的累計盈利要至少是7500萬港元，最近一個財年不低于5000萬港元，加起來就是1.2億港元，這是在5000萬基礎(chǔ)上大幅度的躍升。

另一個方案是，根據(jù)恒生指數(shù)近年增長幅度達(dá)到200％，因此企業(yè)上市門檻也要提升200％，即前兩個財年的盈利加起來不低于9000萬港幣，最近一個財年不低于6000萬港幣。這兩個方案在向社會征求意見。

香港資本市場預(yù)計在2021年7月1日，按新的要求審批，也就是說從現(xiàn)在到2021年的7月1日，是中小物業(yè)企業(yè)赴港上市的最后一班車。對于國內(nèi)物業(yè)企業(yè)的影響，可能意味著新一波的并購、合并潮或?qū)a(chǎn)生。

目前，排名前30龍頭房企中僅有8家公司旗下的物業(yè)公司仍未有明確上市計劃，包括萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、中國金茂、富力集團(tuán)、華夏幸福、中南置地、中梁控股（榮盛發(fā)展、融信集團(tuán)其相關(guān)物業(yè)公司已經(jīng)交表，陽光城也稱或?qū)⒂?021年拆分旗下物業(yè)公司上市）。