經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶  “根據(jù)可能發(fā)生的狀況，制定了不同的應(yīng)急方案。”一位華夏幸福的人士透露，針對債務(wù)償還和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，華夏幸福已經(jīng)進(jìn)行過幾輪推演。

2020年受調(diào)控政策及疫情影響，華夏幸福三季度銷售回款大幅度下降，一年內(nèi)到期債務(wù)超過千億規(guī)模。2021年初，華夏幸福先后被穆迪、惠譽(yù)、中誠信等評級機(jī)構(gòu)下調(diào)信用評級，中融信托的兩筆信托融資也被傳逾期。

華夏幸福的情況引起了廣泛關(guān)注，1月21日，上交所對華夏幸福下發(fā)了監(jiān)管工作函。

實(shí)際上，從2020年12月，華夏幸福與平安就開始商討應(yīng)對方案，一方面加大銷售和回款緩解現(xiàn)金壓力，另一方面與平安商討相關(guān)資產(chǎn)交易價(jià)格。2018年入股以來，平安累計(jì)向華夏幸福投入超過300億元。

自救的同時，河北方面也開始協(xié)助華夏幸福脫困，首個動作是援助95億元現(xiàn)金。“我們并不是沒錢，而是產(chǎn)業(yè)新城的賬款回不來。”另一位華夏幸福的人士認(rèn)為，華夏幸福暫時出現(xiàn)的困難，直接原因是環(huán)京區(qū)域限購及疫情等因素對銷售回款帶來的影響。

危機(jī)

1月20日，華夏幸福發(fā)布公告，對“16華夏債”14.8億元債券全部實(shí)施回售，并于1月23日前對這筆債券進(jìn)行轉(zhuǎn)售。截稿前，華夏幸福還未公布進(jìn)一步信息。

此前傳出河北省將有條件援助華夏幸福的95億元現(xiàn)金，首筆30億元資金中的15億元將用來回售“16華夏債”。

這筆在2023年到期的債務(wù)，投資人沒有在回售期選擇繼續(xù)持有，一定程度顯示了投資人對華夏幸福償債能力的擔(dān)憂。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福及子公司存量債券余額為522億元，2021年到期債券接近200億元，其中2021年3月需要償還的債券有78億元。

除了國內(nèi)信用債，華夏幸福還有45.6億美元的海外債，其中有16.7億美元需要在半年內(nèi)償還。綜合來看，2021年華夏幸福需要償還的國內(nèi)信用債和美元債合計(jì)規(guī)模超過300億元。

信用債只是華夏幸福短期負(fù)債的部分。根據(jù)2020年三季報(bào)，截至2020年9月底，華夏幸福有息負(fù)債規(guī)模2226億元，其中一年內(nèi)到期負(fù)債1177億元，而同期華夏幸福的現(xiàn)金為386億元。

華夏幸福現(xiàn)金對短期負(fù)債覆蓋比為0.33左右，與2020年中相比，進(jìn)一步惡化。按照2020年中報(bào)數(shù)據(jù)，在42家主要房企中，華夏幸福現(xiàn)金短債比僅高于恒大和富力，低于其他39家房企。

現(xiàn)金短債比作為企業(yè)一項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，反映了償債能力，一般房企會通過加大銷售回款力度來彌補(bǔ)現(xiàn)金流不足。但是對華夏幸福來說，由于重倉的環(huán)京區(qū)域限購，疊加2020年疫情影響，銷售回款乏力。

2020年1-9月，雖然華夏幸福的產(chǎn)業(yè)園區(qū)回款同比上升37%，但由于房地產(chǎn)簽約銷售同比下滑60%，使得最終當(dāng)期銷售額只有600億元，下滑超過四成。

在房地產(chǎn)銷售貢獻(xiàn)方面，雖然其他區(qū)域貢獻(xiàn)逐步加大，但京津冀區(qū)域依然是最重要的糧倉，銷售面積占比超過4成，結(jié)算占比達(dá)到了47%。

多位華夏幸福的人士透露，2017年，環(huán)京區(qū)域限購對華夏幸福造成的影響一直持續(xù)到現(xiàn)在，雖然近年華夏幸福在區(qū)域和業(yè)務(wù)布局上均在不斷調(diào)整，用以緩解環(huán)京限購帶來的壓力，但調(diào)整發(fā)揮作用需要時間。

根據(jù)2020年三季報(bào)，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城土地儲備中，待開發(fā)面積及一級土地整理面積，京津冀區(qū)域的占比不斷下降，但在850萬平方米的計(jì)容土儲面積中，京津冀區(qū)域的占比依然接近八成。

而2021年又是房企償還債務(wù)的高峰期，根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2021年房地產(chǎn)行業(yè)到期債務(wù)規(guī)模達(dá)到10909億元，為近年峰值，其中信用債到期規(guī)模總額在8成左右。

華夏幸福同樣如此，2021年是其償債高峰期。目前市場傳言，華夏幸福向中融信托發(fā)行的兩筆信托借款逾期。

如何面對千億之巨的到期負(fù)債，對華夏幸福而言，是一道艱難的考題。華夏幸福方面表示，目前公司正在積極化解相關(guān)債務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)和影響。

自救

2020年三季度，大部分房企的銷售業(yè)績已經(jīng)恢復(fù)至常態(tài)，個別房企業(yè)績還出現(xiàn)大幅增長。華夏幸福是少數(shù)業(yè)績出現(xiàn)下滑的企業(yè)之一。

三季度業(yè)績出籠后，華夏幸福管理層和第二大股東平安方面開始積極溝通，試圖尋找一個性價(jià)比更高的脫困方案。

據(jù)多位華夏幸福人士證實(shí)，王文學(xué)為首的大股東、平安及管理層，針對華夏幸福的現(xiàn)狀和救助方案進(jìn)行了多次討論，就可能出現(xiàn)的局面進(jìn)行了推演，并商討不同情況下的應(yīng)對方案和措施，包括：

第一，對部分優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，加大與第二大股東平安和華夏幸福南方總部的協(xié)同效應(yīng)，對部分重資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)。2020年，這一模式已經(jīng)率先在固安產(chǎn)業(yè)新城落地。

第二，對部分三四線產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，加快平臺化進(jìn)程，從土地、房地產(chǎn)項(xiàng)目、公共設(shè)施運(yùn)營等多個維度引入合作方，加快資產(chǎn)變現(xiàn)力度。

這些措施與方案的執(zhí)行力度，基于平安和外部資源的意愿，也基于華夏幸福實(shí)際狀況，不同狀況下，資源處置方式和力度不同。

一位華夏幸福的人士表示，原本產(chǎn)業(yè)新城的房地產(chǎn)項(xiàng)目均由華夏幸福自行開發(fā)，從2017年開始引入外部開發(fā)商合作，目前已經(jīng)與20家左右的房企有過合作的案例。

華夏幸福此前的合作僅限于房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作開發(fā)，而未來，無論深度還是廣度都將進(jìn)一步擴(kuò)展。包括不排除外部房企獨(dú)立開發(fā)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、商辦項(xiàng)目，以及相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化等方式。“主要看到了哪一步。”上述華夏幸福人士表示，“幾個老板在商討過程中，對不同情況采取的措施進(jìn)行了推演，不是說我們一下就要把資產(chǎn)都賣出去。”

在華夏幸福實(shí)施自救的同時，河北方面也積極協(xié)助華夏幸福渡過難關(guān)，提供95億元財(cái)政支持只是其中之一。

據(jù)多方信息證實(shí)，目前河北方面正在與包括華夏幸福債權(quán)人在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，以避免出現(xiàn)釜底抽薪的極端情況，包括：

第一，與銀行等機(jī)構(gòu)溝通，避免出現(xiàn)斷貸、抽貸、停貸等情況。對華夏幸福脆弱的財(cái)務(wù)狀況來說，類似極端情況顯然無法承受。截至2020年中，華夏幸福還有2824億元的銀行授信額度未用；

第二，與華夏幸福的債權(quán)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，對部分到期或即將到期而無法償還的債務(wù)進(jìn)行展期，避免出現(xiàn)集中兌付。從2020年三季度財(cái)報(bào)來看，華夏幸福到期債務(wù)占有息負(fù)債的一半左右，在房企中占比較高。

截至2020年12月12日，華夏幸福擔(dān)保總額為1598億元，其中對非并表參股公司擔(dān)保額不到5億元。華夏幸福人士也表示，與同行相比，華夏幸福并沒有太多表外負(fù)債，看不見的風(fēng)險(xiǎn)相對小。

資產(chǎn)幾何

截至2020年3季度末，華夏幸福在全國各地有52個產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，其中河北省內(nèi)項(xiàng)目18個，尤其是固安、大廠、香河等環(huán)京區(qū)域項(xiàng)目，支撐起華夏幸福收入的半壁江山。

2016年，華夏幸福銷售額首次跨入千億房企陣營，位列中國房企百強(qiáng)榜第8位。2017年5月，環(huán)京地區(qū)出臺以縣級為單位的調(diào)控政策，華夏幸福首當(dāng)其沖。

2018年，在河北的牽線下，華夏幸福引入平安作為戰(zhàn)略股東，華潤置地出身的吳向東和俞建介入華夏幸福管理，一起主導(dǎo)了華夏幸福組織架構(gòu)和人事考核等方面的變革，并成立了與平安深入?yún)f(xié)同的南方總部。

為了化解重倉京津冀的風(fēng)險(xiǎn)，華夏幸福一方面有意識地加大非京津冀區(qū)域的投資力度，環(huán)南京、環(huán)杭州、環(huán)鄭州和環(huán)武漢等區(qū)域貢獻(xiàn)占比開始上升，同時減少對部分低效項(xiàng)目的投入力度。

另一方面，以吳向東為首的南方總部，重點(diǎn)在一二線城市核心區(qū)域發(fā)展集商辦住為一體的綜合體項(xiàng)目，目前在武漢、南京、哈爾濱、桂林等地落地項(xiàng)目，同時在珠三角廣泛介入城市更新項(xiàng)目。

上述華夏幸福人士透露，南方總部及吳向東團(tuán)隊(duì)的加入，使得華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展內(nèi)涵更加多元，與地方政府談判的籌碼和話語權(quán)更大。

產(chǎn)業(yè)新城本身回款周期長、回款慢，在房地產(chǎn)市場上行過程中，通過房地產(chǎn)銷售回款可以彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)新城回款慢的缺陷；一旦樓市轉(zhuǎn)冷，這一短板造成的影響也會加劇。

與其他房企相比，華夏幸福的合同資產(chǎn)規(guī)模較大，截至2020年9月底，以1343億元位居房地產(chǎn)行業(yè)第二位；二是應(yīng)收賬款規(guī)模大，同期華夏幸福以547億元位居房地產(chǎn)行業(yè)第三名。萬科等典型房企的這兩個指標(biāo)規(guī)模均在幾十億元級別。

據(jù)華夏幸福人士透露，產(chǎn)業(yè)新城園區(qū)回款較慢，通常情況下，從結(jié)算到回款需要一到兩年時間。“結(jié)算完，還需要地方兩會批準(zhǔn)確認(rèn)，兩會每年召開一次，錯過了就得第二年，而且批準(zhǔn)納入當(dāng)年預(yù)算了，還得政府有錢才行。”

華夏幸福的合同負(fù)債中大部分即為已經(jīng)完工未結(jié)算的產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入，而應(yīng)收狀況則多數(shù)為已結(jié)算未付款收入，華夏幸福的應(yīng)收賬款的欠款人中幾乎清一色為地方政府。

2020年中報(bào)顯示，華夏幸福應(yīng)收賬款前五欠款人中分別為固安新興示范區(qū)財(cái)政局、沙城經(jīng)開區(qū)管委會、溧水經(jīng)開區(qū)管委會、嘉善商服區(qū)管委會和大廠縣財(cái)政局，欠款總額近280億元。

華夏幸福也在利用部分應(yīng)收賬款做抵押進(jìn)行融資，2020年，華夏幸福利用多地產(chǎn)業(yè)新城綜合咨詢服務(wù)費(fèi)共計(jì)12億元應(yīng)收款為抵押，向廊坊銀行獲得10億元融資。本次被傳違約的中融信托借款，其中一筆抵押物為大廠財(cái)政局的應(yīng)收賬款。

截至2020年三季度末，華夏幸福持有待開發(fā)的土地面積588萬平方米，一級土地開發(fā)面積1112萬平方米，計(jì)容建筑面積1168萬平方米，涉及總投資超過5000億元。其中有317萬平方米的計(jì)容面積為商辦綜合體項(xiàng)目。

此外，由于產(chǎn)業(yè)新城涉及成片開發(fā)，除了已經(jīng)獲取的土地，華夏幸福旗下還有眾多權(quán)益內(nèi)的土地及基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)，成為華夏幸福的重要砝碼。