經(jīng)濟觀察報 記者 程璐洋 城市更新，被提到國家戰(zhàn)略層面。

“十四五”規(guī)劃建議，提出實施城市更新行動。2021年全國兩會，“城市更新”被首次寫入政府工作報告。

對中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹來說，城市更新是她近幾年研究的主要方向。在2021中國城市有機更新與消費場景營造大會上，秦虹告訴經(jīng)濟觀察報，企業(yè)參與城市更新有五個關鍵要點：科技為力、產(chǎn)業(yè)為核、文化為魂、設計為美、運營為要。

秦虹說，第一，科技為力，城市更新必須要用新的科技來提升更新項目的承載力和吸引力，提高效益和建筑坪效；第二，產(chǎn)業(yè)為核，更新不能光更新外殼，更重要的是里邊的內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)的升級；第三，文化為魂，地方吸引人、留人、聚人是靠文化，到處都有商業(yè)，寬窄巷子、錦里賣的東西，成都別的地方肯定都有，為什么寬窄巷子吸引人，錦里吸引人，其實是人們追求文化；第四，設計為美，不僅設計可以帶來新的展示，新的形象，形成地標性的建筑，讓人們有向往，而且空間功能的提升也需要通過設計讓空間的利用率更高；最后，運營為要，通過運營資產(chǎn)，資產(chǎn)管理和服務來提升資產(chǎn)價值，城市更新就是發(fā)現(xiàn)價值、提升價值的過程。

受訪者供圖

以下為經(jīng)濟觀察報對秦虹的采訪。

經(jīng)濟觀察報：城市更新這件事提了很多年，現(xiàn)在被提至國家級的戰(zhàn)略層面后，在具體操作方面有變化嗎？

秦虹：很多人說城市更新不就是房地產(chǎn)開發(fā)嗎？我說城市更新不是房地產(chǎn)開發(fā)。

房地產(chǎn)開發(fā)只是解決城市發(fā)展的增量需求問題，而城市更新是解決城市發(fā)展中存在的所有問題，如城市中物質(zhì)性的老化、空間結構的失衡、功能性的缺失和文化及自然環(huán)境的破壞等問題。

對企業(yè)來說，如果用房地產(chǎn)開發(fā)的思維和模式去做城市更新，那一定做不好，會失敗。對政府來說，如果按照管房地產(chǎn)開發(fā)的方式來管城市更新，就把城市更新管死了。例如，城市更新就不能按照房地產(chǎn)開發(fā)的方式融資。政府按照管房地產(chǎn)開發(fā)的那套邏輯和指標，來管城市更新，那城市更新啥也做不成，特別是有機更新。

舉個例子，一個廠房高30米，更新后用途能不能改變？如改變用途需不需補交土地出讓金？走不走招投標程序？自我更新是否可以？建筑里邊能不能加層，外面能不能加高？這些規(guī)定要么不明確，要么無法實施。城市更新本來就是個長周期的更新，投資大、回收周期長，再讓補土地出讓金，那就更沒有人來搞了。

所以城市里實際上有大量的低效空間，沒有辦法來更新。比如很多商場都經(jīng)營不下去了，都關門了，可能適合搞公寓，因為位置又好，住宅又貴，有那么多年輕人想租房子，改成公寓多好。改不了，改公寓，消防怎么通過？里邊商場的結構改不改？加不加層？剩余使用年限短怎么辦？這些都是問題。

所以說城市更新不是房地產(chǎn)，其實有多層意義。從開發(fā)者角度、企業(yè)角度，不能按照開發(fā)思維，按賣房子的思維來干這個事兒。對政府來說，不能按照房地產(chǎn)管理來管它。

有機更新如果政府不批準，對企業(yè)來說，要冒很大的風險，因為政府不管的時候，都照常可以運營，政府一說違建，沒經(jīng)過批準你就改建了，企業(yè)風險很大。

經(jīng)濟觀察報：城市更新的拆除重建、有機更新、綜合整治是不同階段嗎？

秦虹：拆除重建、有機更新、綜合整治不是過程階段，是并列的，現(xiàn)在既有拆除重建、有機更新，也有綜合整治，三個模式是并行的。

拆除重建在深圳做的最多，因為深圳很有特殊性，所有的土地國有化，所有的開發(fā)都是在國有土地上開發(fā)，不是新增土地的開發(fā)，所以都叫更新。實際上，深圳的城中村已經(jīng)是國有土地，這要在其他城市都算新建項目，不叫存量更新，所以深圳有其特殊性。

其他城市，過去做的拆除重建比較多，如棚戶區(qū)改造，老工業(yè)區(qū)和危舊房的拆除等都是拆除重建。把城市老街區(qū)推倒，建個假古董，過去做了很多，但是今后，我認為這種方法應該越來越少，不能說一點不能拆，但是應該越來越少。拆除重建做出來千城一面、假古董，對整個的城市的文化、肌理、歷史的破壞非常大。

而有機更新是以保留為主，點狀的少量拆遷。拆除重建是點狀的保留，大面積的拆除，正好不一樣。另外，拆除重建主要是關注增量，拆了平房建高樓。有機更新主要是提質(zhì)增效，沒有在建筑空間上有多大的增加，但是內(nèi)在的產(chǎn)業(yè)更新，文化提升，環(huán)境修復，建筑品質(zhì)改善，是一個提質(zhì)增效的更新。

現(xiàn)在成都就提出有機更新，要保留城市的歷史文化和肌理，在這基礎上，提升效率和品質(zhì)，提升整個產(chǎn)業(yè)升級。

綜合整治，是基本不涉及到建筑物本身的更新，既不拆里邊也不拆外面，只是改善環(huán)境配套，更新前后既不改變用途，也不改變土地使用權人，這叫綜合整治，包括環(huán)境整治、生態(tài)修復、道路重建、基礎設施提升、公園建設，也包括老舊小區(qū)改造，都是不涉及到建筑本身的更新。

我這樣劃分的目的是什么？是為了回答社會上很多人的問題，城市更新不就是房地產(chǎn)開發(fā)嗎？很多領導都認為，說城市更新不就是舊城改造嗎？我說不是。為什么不是？我說只有拆除重建有一點像房地產(chǎn)開發(fā)，因為拆了以后推倒，但這個未來要減少的，那么有機更新、綜合整治都不是房地產(chǎn)開發(fā)，不能說城市更新是房地產(chǎn)開發(fā)，另外也不能說是舊城改造，因為有機更新也好，老舊小區(qū)改造或者綜合整治也好，實際上都包括了內(nèi)容的更新。包括產(chǎn)業(yè)、文化，提升城市的活力，不僅僅是大城市搞得很漂亮，修舊路變新路，舊房子變新房子，不是這樣的，是里邊核心的提升。

成都現(xiàn)在所有城市更新的部門都叫城市有機更新局，所有宣傳都是有機更新，這很好。

經(jīng)濟觀察報：不是所有城市的城市更新都叫有機更新？

秦虹：成都最強調(diào)有機更新。現(xiàn)在很多地方政府，對城市更新的認識，沒有成都這么高。成都要干這個事兒，就愿意投入，為此負債，整個大環(huán)境是政府強力支持。很多城市沒有這么高的認識，為什么政府要投這個錢去做，就是有動力和積極性。

經(jīng)濟觀察報：有機更新的模式，操作難點在哪？

秦虹：城市更新如果完全靠政府，肯定做不下去。必須要社會參與，讓企業(yè)發(fā)揮，調(diào)動市場的力量，要尊重客觀的規(guī)律，不是想怎么做就怎么做。很多原來熱熱鬧鬧的古城，拆了，建個新古城，真的是巨大的浪費。

有機更新一定要把原來的東西留下，人也好，建筑也好，街里也好，城市文化和基因要留下，在基因的基礎上，不斷提升和完善。沒有這個基因，再去造一個新城，這個更新就很奇怪，沒有意義。

城市更新必須得用高科技和新科技，只有用了新科技，才能達到城市更新的新高度。舊的建筑怎么更具備抗震性，要靠最新的科技技術，還要增加坪效，增加使用空間。新的材料又美化，又結實，能打出一個隔層，傳統(tǒng)的磚瓦又丑又隔不出多少空間，要用鋼結構、用玻璃等等新技術，就能提高坪效，改變結構。還要增加吸引力，打造一個環(huán)境，有綠化、有綠植、有陽光、有透氣性，也要靠新的建筑材料，新的施工的手法來實現(xiàn)。

另外通過場景的營造，靠信息化手段，比如有的餐館，中午吃飯，晚上就變成酒吧。今天是海底世界喝酒，明天就變成太空餐廳，后天變成沙漠食堂，全是通過燈光聲來營造場景。這都是科技在空間里的一些應用，要不用這些，就很難豐富空間、提升空間，所謂的坪效就沒辦法產(chǎn)出，只有靠科技才能極大地提高坪效。讓一個餐館本來經(jīng)營的時間，可能是中午兩小時，晚上兩個小時，通過場景的營造，變成了一天12小時經(jīng)營，通過科技手段來實現(xiàn)場景營造。有硬的場景，也有軟的場景，軟的場景就是靠信息化技術來實現(xiàn)的。

城市更新如果不用新科技，就達不到城市更新的新高度，必須得有科技。商業(yè)運營也要通過大數(shù)據(jù)來分析客戶，精準推送，吸引客戶。城市更新后的資產(chǎn)運營管理非常重要，城市更新就是發(fā)現(xiàn)價值、提升價值的過程。

所以我們總結了幾句話，科技為力、產(chǎn)業(yè)為核、文化為魂、設計為美、運營為要。這真的是非常復雜，專業(yè)化程度也很高的一件事，做好了是不容易，是長周期的。

城市更新是行動而不是運動，不能運動式更新，一定是持久解決實質(zhì)性問題，有實質(zhì)內(nèi)容的更新。堅守長期主義，開始可能短期不賺錢，要培育它，最終獲得持續(xù)性的現(xiàn)金流。

城市更新一下子全面鋪開也很難，就是個點線面的過程，是持續(xù)性的更新，從一點開始到一條線，逐漸到這一片的更新，實際上很難一個城市同時所有的地方都更新。

經(jīng)濟觀察報：成都的猛追灣改造項目，是EPC+O模式（即設計、采購、施工及運營維護一體化的總承包模式），有什么創(chuàng)新？

秦虹：過去在商業(yè)運營方面，政府和企業(yè)基本相互獨立，企業(yè)運營自己的，政府搞規(guī)劃搞管理，政府很少介入具體的商業(yè)，基本是市場的自發(fā)行為。

成都的特色，是自上而下推動比較明顯。在成都，從市政府、區(qū)政府都要搞城市有機更新，所以就招商引資，政府介入的比較細，為企業(yè)參與主動對接資源。

猛追灣這個地方可能有一部分不是政府的產(chǎn)權，政府通過EPC的方式，讓萬科來做，再加上運營。所謂的創(chuàng)新，實際上是在這個過程中，有了政府和企業(yè)的合作。政府也給了一些資源，比如政府產(chǎn)權的房子，廣州的永慶坊就是這樣，政府把房子買過來變成政府的產(chǎn)權，經(jīng)營是萬科在做，萬科收租金拿到經(jīng)營收益，所以就是總承包在搞運營，和政府有個緊密的合作。

猛追灣項目，萬科的投入是人力，靠運營來打平他的人力、設計，應該是能持平的，或者短時間持平不了，10年肯定是能持平的。

政府也得選擇哪個企業(yè)更好，主要看運營理念和專業(yè)能力，還有他們之前是否做過類似項目的經(jīng)驗。