2020年4月29日綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿在由經(jīng)濟(jì)觀察報社主辦的第十七屆（2020）藍(lán)籌年會上發(fā)表了主題演講，對在過去一年復(fù)雜環(huán)境下綠城中國的投拓選擇進(jìn)行總結(jié)回顧。

2020年的房地產(chǎn)市場注定是復(fù)雜多變的一年，新冠肺炎疫情影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整期已然到來，高杠桿、粗放式的發(fā)展模式還能否持續(xù)？疑問已經(jīng)伴隨著行業(yè)下行凸顯。

危機(jī)中往往蘊(yùn)含機(jī)遇，在大浪淘沙的環(huán)境下，中小型房企舉步維艱，頭部房企面前，大量的并購機(jī)會不斷涌現(xiàn)；全球性的量化寬松政策盛行，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了受益預(yù)期，如何精準(zhǔn)投拓成為了各個房企當(dāng)下的首要命題。

2020 年，綠城提出2500 億的新增貨值目標(biāo)，并將在未來力爭以每年不低于 20%的速度持續(xù)精準(zhǔn)增加貨值，以此為目標(biāo)，在全國各地積極拿地。

以下為部分觀點整理實錄：

當(dāng)下投資環(huán)境

隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩、調(diào)控成為常態(tài)化,行業(yè)迎來了深刻調(diào)整期，集中度加速提升，原本粗放型、高杠桿的增長方式已不可持續(xù)。

而當(dāng)下，行業(yè)面臨的投資環(huán)境也在發(fā)生變化。

從國際環(huán)境來看，短期內(nèi)，全球冠狀疫情引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退，全球開啟量化寬松。中長期，全球化進(jìn)程受阻，國際關(guān)系重構(gòu)，全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)，對經(jīng)濟(jì)和政治格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

從國內(nèi)環(huán)境看，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢穩(wěn)增長壓力較大，流動性寬裕（利率下行），地方財政壓力較大，對房地產(chǎn)行業(yè)政策相對中性偏樂觀；中期看，疫情勢必引發(fā)一定的經(jīng)濟(jì)衰退，對房地產(chǎn)的購買力將造成一定的影響；但長期看，中國經(jīng)濟(jì)仍將作為全球經(jīng)濟(jì)的引擎，中國的城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，城市化格局將進(jìn)一步向城市群和都市圈化發(fā)展，經(jīng)濟(jì)南強(qiáng)北弱的趨勢將越發(fā)明顯，人口加速向長三角、珠三角、京津冀及長江中游、成渝、中原等優(yōu)質(zhì)地區(qū)集中。

從行業(yè)趨勢看，房住不炒將成為長期國策，“經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)去金融化，住宅去商品化”將愈發(fā)明顯，行業(yè)開發(fā)利潤也將跟制造業(yè)接軌，這就要求開發(fā)領(lǐng)域在投資決策上，更加理性、更加穩(wěn)健、更加精準(zhǔn)。可以說，投資決策準(zhǔn)確與否，是關(guān)系到一個開發(fā)項目乃至一家企業(yè)成功與否的關(guān)鍵。

綠城投資戰(zhàn)略

綠城投資的總體戰(zhàn)略構(gòu)想可以用15 個字概括：聚焦謀發(fā)展，深耕提效率，特色創(chuàng)藍(lán)海。

回顧 2019 年，綠城中國的投資發(fā)展始終圍繞“區(qū)域聚焦、城市深耕”的戰(zhàn)略，以長三角為大本營，聚焦五大重點城市群，階段性靈活調(diào)整投資策略，多元拿地、多措并舉，落實精準(zhǔn)投資，成效顯著，為形成長期穩(wěn)定發(fā)展的格局打下了重要基礎(chǔ)。

2019 年，綠城中國新增項目 54 個，總建筑面積約為 1236萬平方米，總土地成本約 691 億元，新增貨值可售金額 2057 億元，創(chuàng)綠城中國新增投資貨值歷史新高。

2019 年綠城中國銷售突破 2000 億，未來幾年隨著銷售額持續(xù)增長，綠城中國需要持續(xù)補(bǔ)倉，拿地力度持續(xù)加強(qiáng)。

進(jìn)入 2020 年，綠城中國積極擴(kuò)充土儲，先后在北京、成都、西安、杭州及江浙優(yōu)質(zhì)三四線城市等區(qū)域投資布局，1-4 月已經(jīng)實現(xiàn)超1200 億元的新增貨值儲備，新增貨值總量位居行業(yè)前三。

2020 年拿地的跨越式發(fā)展，主要取決于綠城中國對宏觀政策和行業(yè)環(huán)境較為準(zhǔn)確的把握，在大部分企業(yè)沒有啟動拿地的時候，綠城中國加速“抄底”，面對現(xiàn)在競爭激烈的土拍市場，綠城中國將擇優(yōu)拓展，不放過任何一個好的投資機(jī)會，同時精準(zhǔn)評估和研判，力保投資質(zhì)量。

綠城投拓之道

第一，在房住不炒、因城施策的是地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)下，綠城中國圍繞“城市深耕”戰(zhàn)略，大力開展實施“讀城計劃”。

所謂“讀城計劃”即深度分析綠城中國重點布局的城市，通過板塊屬性、價格、容量、存量、客戶、競爭關(guān)系 6 個核心市場要素，清晰、快速地解讀重點城市的市場情況，綜合判斷城市及所屬區(qū)域的成熟度、健康度和投資定位。

第二，持續(xù)優(yōu)化貨值結(jié)構(gòu)。2019年，綠城堅持全周期拿地，新拓展項目主要集中在杭州、寧波、蘇州、西安、合肥、廣州等一二線核心城市，可售貨值占比達(dá)76%；從區(qū)域分布看，長三角作為戰(zhàn)略重點區(qū)域，可售貨值占比達(dá) 60%，有助于綠城在江浙地區(qū)大本營的業(yè)績和行業(yè)地位；在珠三角及成渝地區(qū)逐步扎根，可售貨值占比累計達(dá) 10%，進(jìn)一步擴(kuò)大了深耕區(qū)域，有效提升未來抗風(fēng)險能力。

第三，豐富投拓渠道。在行業(yè)增速放緩、政策調(diào)控常態(tài)化、招拍掛競爭激烈的背景下，收并購成為越來越多房企維持繼續(xù)增長的有效路徑。近幾年，綠城也在積極拓寬投資渠道，一方面持續(xù)提升招拍掛投資力度和質(zhì)量，另一方面大幅提高收并購能力。

2019 年全年，綠城獲取收并購了 17 個項目，2020 年前四個月，綠城又先后收購9個項目，進(jìn)一步擴(kuò)充了土地儲備，同時在集團(tuán)和區(qū)域?qū)用嬲浇M建收并購部門，加大對資產(chǎn)包、企業(yè)平臺的收購力度。

對于一般收并購項目，綠城有“六周”計劃，即六周內(nèi)完成從接觸項目信息到拿下項目。接下來，我們還有很大一批并購項目正在路上。

第四，強(qiáng)化特色特質(zhì)，綠城中國在積極開拓優(yōu)質(zhì)的傳統(tǒng)開發(fā)項目外，還大力開展特色業(yè)務(wù)，持續(xù)保持代建業(yè)務(wù)行業(yè)領(lǐng)先，并通過 TOD、小鎮(zhèn)類、產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新等新型業(yè)務(wù)模式，創(chuàng)新產(chǎn)品線，持續(xù)提升復(fù)合開發(fā)運(yùn)營能力。