經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 張雅楠 5月17日，順豐房托（02191.HK）正式登陸港交所。

早盤，順豐房托以4.49港元低開破發(fā)，較發(fā)售價(jià)跌約9.84%，而收盤報(bào)于4.17港元，較發(fā)售價(jià)跌16.27%。

本次上市，順豐房托計(jì)劃向全球發(fā)售5.2億個(gè)基金單位，上周五，順豐房托完成配售，定價(jià)為每個(gè)發(fā)售基金單位4.98港元。

順豐房托基金的投資組合初步包括位于香港、佛山、蕪湖的三處現(xiàn)代物流地產(chǎn)。

其上市申請(qǐng)資料顯示，香港物業(yè)毗鄰香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)，可出租面積16萬平方米，估值52.8億港元；佛山物業(yè)臨近佛山沙堤機(jī)場(chǎng)、佛山西站、廣州火車站及廣州白云機(jī)場(chǎng)，可出租面積8.5萬平方米，估值5.5億港元；雖然項(xiàng)目在2021年竣工，但早已整租給一個(gè)租戶；蕪湖物業(yè)臨近蕪湖東高鐵站、蕪湖國(guó)際貨運(yùn)港及蕪寧高速，可出租面積6.3萬平方米，估值2.6億港元。

順豐香港物流園區(qū)的面積大、租金高、估值高，對(duì)整個(gè)資產(chǎn)包的利潤(rùn)影響明顯，每平方米的月租金為107港元，而佛山和蕪湖項(xiàng)目的租金為35港元/月/平方米和26港元/月/平方米。新冠肺炎疫情爆發(fā)導(dǎo)致香港公開市場(chǎng)租金呈下降趨勢(shì)，從而導(dǎo)致投資物業(yè)公允價(jià)值大幅變動(dòng)。這也是順豐房托2020年利潤(rùn)大幅減少的主要原因。

截至2020年9月30日，香港、佛山、蕪湖三處物業(yè)一共有32名租戶，順豐關(guān)聯(lián)租戶約占同期租金收入的82%。

來自順豐關(guān)聯(lián)租戶的高收入占比，一方面為順豐房托提供了高度穩(wěn)定的收入；另一方面，順豐房托也在風(fēng)險(xiǎn)提示中稱，順豐房托與順豐控股之間存在潛在利益沖突。在若干情況下，順豐房托將直接與順豐控股競(jìng)爭(zhēng)。例如，蕪湖項(xiàng)目由蕪湖運(yùn)營(yíng)管理人管理，該管理人同時(shí)也是順豐控股旗下安徽其他物流園的管理者。

順豐房托表示，房托管理人的非執(zhí)行董事王衛(wèi)、伍瑋婷、楊濤、梁翔同時(shí)也在順豐控股及其附屬公司任職，盡管目前已經(jīng)制定了企業(yè)管制措施，但順豐房托與順豐控股之間就收購(gòu)物業(yè)、租戶競(jìng)爭(zhēng)、物業(yè)管理事宜方面的利益沖突可能會(huì)在未來發(fā)生。

截至2020年6月30日，順豐控股在中國(guó)46個(gè)城市擁有物流地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積470萬平方米，已竣工建筑面積約160萬平方米。