經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 5月25日，第18屆藍(lán)籌年會(huì)在北京舉行，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，房地產(chǎn)進(jìn)入下半程后，房地產(chǎn)總體潛力將下降，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)在增加，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍存在，需要精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)。

以下為倪鵬飛演講內(nèi)容節(jié)選：

很高興出席今天的論壇，接下來報(bào)告以下：城市化的趨勢(shì)和房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，也包括風(fēng)險(xiǎn)。

首先，我們說中國(guó)城市化已經(jīng)處在下半程道路上，住房發(fā)展也會(huì)發(fā)生重要的趨勢(shì)性變化，就是：中國(guó)住房增量的拐點(diǎn)到來已經(jīng)為期不遠(yuǎn)了。

聯(lián)合國(guó)過去曾做了一個(gè)預(yù)測(cè)，這個(gè)預(yù)測(cè)和國(guó)內(nèi)許多機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)基本一致，認(rèn)為2030年城市化會(huì)達(dá)到70%。但是大家都知道，剛剛公布的第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到63.89%，將近64%。

過去十年，大家認(rèn)為城市化速度在下降，但根據(jù)這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)好像這十年沒有下降，每年提升1.42個(gè)百分點(diǎn)，與2000-2010年每年提升1.35個(gè)百分點(diǎn)還高點(diǎn)。

按照這個(gè)趨勢(shì)，2025年城市化率預(yù)計(jì)能夠達(dá)到70%，所以比預(yù)測(cè)要提前五年。70%和30%一般判斷是城市化的加速期，過了70%以后，城市化率可能會(huì)逐漸放緩，所以，城市化率變化的拐點(diǎn)要提前了。

與此相對(duì)的，過去40年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房的數(shù)量或人均住房面積增長(zhǎng)也是出乎意料的快。我記得多年前，國(guó)家相關(guān)部門在制定2020年實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)的規(guī)劃時(shí)，關(guān)于城鎮(zhèn)住房的小康目標(biāo)就是人均35平方米。但城鎮(zhèn)人均住房面積2015年已經(jīng)超過35、2019年達(dá)到39.8平方米。按照之前所規(guī)劃的趨勢(shì)外推，2025年城鎮(zhèn)人均住房面積才能達(dá)到人均40，但是現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了人均40平米的目標(biāo)，幾乎提前6年。

按照業(yè)內(nèi)的共識(shí)，人均達(dá)到35平方米，可以說是告別短缺進(jìn)入了飽和，何況達(dá)到人均40平方米。比較一下主要發(fā)達(dá)國(guó)家，原來我們比較落后，但由于發(fā)展很快，目前已經(jīng)處于較高水平的行列里了。

基于存量積累和城市化發(fā)展趨勢(shì)，以及人口變化等因素，我們團(tuán)隊(duì)的預(yù)測(cè)是：2025年左右城鎮(zhèn)新建住房面積的增量將會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)即年增量由持續(xù)上升轉(zhuǎn)向絕對(duì)下降。

記得去年底預(yù)測(cè)，2021年新建商品住房的銷售面積還會(huì)創(chuàng)新高，但是過不了幾年就可能轉(zhuǎn)而下降了。這個(gè)總體判斷可供大家參考。

在住房市場(chǎng)總體潛力和機(jī)會(huì)下降的情況下，房地產(chǎn)還是存在一些結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)與下半程城市化的變化有很大關(guān)系，概括為四大洪流。

第一，城市化人口從原來的求職謀生轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的居住生活。基于這個(gè)洪流，針對(duì)新市民的住房潛力相對(duì)較大。前面說到人均40平米，實(shí)質(zhì)意味著城鎮(zhèn)戶籍人口的住房差不多基本上解決了，在一些城市和一些家庭可能還富余。

但是新市民，原來城市求職掙錢現(xiàn)在想轉(zhuǎn)移到城市生活的新市民，住房缺口還十分巨大。

2000多年前亞里士多德曾經(jīng)說過兩句話，第一句是“人來到城市是為了生活；第二句說“人居住在城市是為了更好的生活”。用來表示2000年后中國(guó)城市化的任務(wù)非常貼切。

第一句話講的是城市化的上半程，農(nóng)民工來到城市不是想著永遠(yuǎn)住在這里，是想掙點(diǎn)錢再回到家鄉(xiāng)解決住房及改善生活。

但是到了下半程，農(nóng)民工新市民不僅在城市工作、還需要在城市過上更美好的生活。因此，住房是重要的需求，當(dāng)然，除了住房還涉及到居民生活的許多生活需求和產(chǎn)業(yè)，者給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)型帶來了重要機(jī)會(huì)。

從《中國(guó)農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)看，2019年，在50萬人口以下的城市，農(nóng)民工是人均住房23平米，500萬以上的城市僅為16.5平米，因此缺口和潛力還是較大的力。

人口城市化這個(gè)變化的洪流還反映在職住關(guān)系的變化上，原來是職住城鄉(xiāng)分離，現(xiàn)在要職住同城一體，就是要在工作的城市生活和居住。

我看到并比較了58同城的兩次相關(guān)調(diào)研，2000年初調(diào)研的結(jié)果是返鄉(xiāng)置業(yè)占70%左右，在就業(yè)所在城市置業(yè)意愿30%左右。但2021年初的調(diào)研倒過來了，在就業(yè)所在地購(gòu)房置業(yè)的意愿比例近70%，在家鄉(xiāng)的只有30%。這個(gè)調(diào)研反映了我們的關(guān)于城市化洪流對(duì)住房潛力的判斷。

第二，城市化的規(guī)模形態(tài)從中小城市主導(dǎo)進(jìn)入都市圈和城市群主導(dǎo)。這決定中心城市及周邊城市群、都市圈的住房需求潛力相對(duì)較大。我曾經(jīng)就城市化率與城市規(guī)模形態(tài)的關(guān)系做過實(shí)證發(fā)現(xiàn)和理論概括，城市化率與城市規(guī)模形態(tài)有一定關(guān)系，當(dāng)城市化率在40%以下，是小城鎮(zhèn)主導(dǎo)城市化，這些我們都經(jīng)歷過。

后來城市化率50左右是大城市主導(dǎo)。現(xiàn)在城市化率超過60%，已經(jīng)進(jìn)入了都市圈和城市群主導(dǎo)城市化的時(shí)代。都市圈和城市群包括大城市和大城市周邊的中小城市，進(jìn)入了這樣的發(fā)展時(shí)代，意味著人口主要向這些區(qū)域聚集，他們需要求職，也需要求居住，剛才說的職住一體主要也是在這些地區(qū)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)總體證明，過去十多年，90%以上新增人口聚集在中心城市、都市圈和城市群，但是住房投資和住房銷售增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上城市圈的需求。

同樣數(shù)據(jù)顯示：過去十多年，中心城市、都市圈和城市群的新增住房銷售面積占全部的比例是僅64%，中間缺口有百分之二十多。

總體反映出住房短缺主要是集中在都市圈，包括中心城市及周邊中小城市，因此我們說房地產(chǎn)潛力空間主要在這些區(qū)域

第三，城市化人口從鄉(xiāng)村向城市的流動(dòng)轉(zhuǎn)向城市之間的流動(dòng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2020年全國(guó)農(nóng)民工總量28560萬人，比上年下降1.8%。其中，外出農(nóng)民工16959萬人，下降2.7%。雖然疫情影響是重要因素，但反映出城市化的趨勢(shì)變化。

但是城市間人口流動(dòng)在增加，一方面，年輕和高素質(zhì)人口，再?gòu)男〕擎?zhèn)到中小城市、中小城市到大城市、大城市到都市群，從四線到三線、三線到二線，人口流動(dòng)非常頻繁。當(dāng)然也存在著反向流動(dòng)的現(xiàn)象。

城市化發(fā)展接近和進(jìn)入成熟期，受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、變遷和人口年齡、需求偏好的影響，人口城市間流動(dòng)會(huì)更加頻繁，發(fā)達(dá)國(guó)家已有先例，這將產(chǎn)生較大長(zhǎng)期性的租房需求。與此同時(shí)，前述新市民轉(zhuǎn)向居住在城市里過上美好生活。但新市民到城市落腳就要先租房，沒有說新買房子到城市居住的，因此租賃住房雖然是一個(gè)過渡性需求，但是非常重要的需求。對(duì)一個(gè)人、一個(gè)家庭是過渡性需求，對(duì)一個(gè)城市和國(guó)家來說是持久性需求。目前中央政府特別強(qiáng)調(diào)了新市民的租賃住房問題，應(yīng)該說是住房市場(chǎng)的重要潛力。

另一方面，租房市場(chǎng)供給的潛力也非常大。前面講到城鎮(zhèn)人均住房面積早已超過35而達(dá)到40平米。央行調(diào)查，城鎮(zhèn)居民兩套及以上家庭住房占比達(dá)到40.5%，戶均1.5套。也就是說城市有大量家庭有兩套及以上的房屋，這些過剩的住房是可以租出去的，存量供給還是比較大的。租賃市場(chǎng)的供需都有潛力，這也是房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的重要機(jī)會(huì)。

第四，城市化空間從規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)轉(zhuǎn)向存量更新。這為與之關(guān)聯(lián)的舊房改造帶來很大的機(jī)會(huì)。 城鎮(zhèn)化進(jìn)入相對(duì)成熟的中后期階段，城市建設(shè)發(fā)展正在轉(zhuǎn)向以內(nèi)涵提升為主、轉(zhuǎn)向存量更新和增量調(diào)整并重的新階段。有關(guān)方面已經(jīng)做過預(yù)測(cè)，未來舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)改造對(duì)象所涉及的舊房改造30億平米的規(guī)模。我認(rèn)為廣義的舊房改造遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，考慮到未來住房及社區(qū)低碳住房和智能住房的改造，未來幾乎300億平米左右的居住住房，還有其他各類住房都將會(huì)有涉及，規(guī)模應(yīng)該十分巨大。

總之，房地產(chǎn)進(jìn)入下半程后，房地產(chǎn)總體潛力是下降的，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)依然存在，甚至一些區(qū)域、頻率是上升的，但依然存在結(jié)構(gòu)性的潛力和機(jī)會(huì)。

機(jī)會(huì)來自四個(gè)方面以及延伸出來的城市發(fā)展、城市建設(shè)、城市運(yùn)營(yíng)、城市產(chǎn)業(yè)等諸多方面機(jī)會(huì)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一個(gè)重要的建議是：總體上要轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)行。

轉(zhuǎn)移，原來開發(fā)的全面鋪開的遍地開花，投資、開發(fā)和建設(shè)向現(xiàn)在熱點(diǎn)地區(qū)、潛力地區(qū)即都市圈和中心城市轉(zhuǎn)移，當(dāng)然這是總體趨勢(shì)，具體還有因時(shí)因地制宜的情況。

轉(zhuǎn)型，就是發(fā)展模式要進(jìn)行變化，從原來的靠資金、靠土地，高周轉(zhuǎn)、規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)模式，轉(zhuǎn)向靠管理、靠技術(shù)、高質(zhì)量的集約發(fā)展的模式和競(jìng)爭(zhēng)模式。

轉(zhuǎn)行，由原來主要做住房轉(zhuǎn)移到與住房相關(guān)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)上來。在新建住房增量下降，意味著新建住房市場(chǎng)進(jìn)入內(nèi)卷化時(shí)代，激烈的競(jìng)爭(zhēng)必將使越來越多的企業(yè)難以立足。但是與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的領(lǐng)域前面已經(jīng)講過前景廣闊，包括租賃市場(chǎng)、舊房改造，以及與居住相關(guān)的服務(wù)業(yè)，隨著大量新市民到城市居住，以及老市民居住需求質(zhì)量提升，相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求潛力較大，具體怎么發(fā)展、在哪里發(fā)展需要探索。

還有就是向與房地產(chǎn)不相關(guān)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)發(fā)展好的時(shí)候，制造業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)都轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)，現(xiàn)在是否轉(zhuǎn)回去，要轉(zhuǎn)向制造業(yè)，甚至是轉(zhuǎn)到高端制造，轉(zhuǎn)到高端服務(wù)業(yè)。

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)際上已經(jīng)呼吁了很多年，但效果并不顯著。我有一個(gè)非常有趣的觀察即：房地產(chǎn)形勢(shì)不太好產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展困難的時(shí)候，企業(yè)想到必須轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)形勢(shì)一旦有所好轉(zhuǎn)，立即忘記轉(zhuǎn)型甚至轉(zhuǎn)了的又轉(zhuǎn)回來。這是近年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型舉步維艱、進(jìn)展緩慢的重要原因。但從目前總體發(fā)展趨勢(shì)以及重要房地產(chǎn)定位和調(diào)控的決心看，轉(zhuǎn)型不僅大勢(shì)所趨，而且越早越主動(dòng)。

房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型意義重大。因?yàn)檫@不僅是房地產(chǎn)的事情，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型其實(shí)既是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的內(nèi)容也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要結(jié)構(gòu)性問題就是經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛，制造業(yè)下降過速，經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化趨勢(shì)明顯。

通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，不僅是房地產(chǎn)占比和內(nèi)部結(jié)構(gòu)將發(fā)生積極變化，房地產(chǎn)回歸到合適的角色中，中國(guó)宏觀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，不僅實(shí)體經(jīng)濟(jì)主角地位可以強(qiáng)勢(shì)回歸，而且創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)高端產(chǎn)業(yè)會(huì)得到發(fā)展。所以，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型意義重大。

通過外部倒逼和自身努力，房地產(chǎn)企業(yè)不僅自身能夠?qū)崿F(xiàn)向好的轉(zhuǎn)型和突圍，而且能夠帶動(dòng)更多的產(chǎn)業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型和突圍。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)各產(chǎn)業(yè)企業(yè)中的一個(gè)主力軍團(tuán)。研究發(fā)現(xiàn)：相比較各產(chǎn)業(yè)的企業(yè)陣容，房地產(chǎn)企業(yè)不論資金、管理、人才、品牌、資本運(yùn)作、資源整合等都十分突出和比較強(qiáng)大。相對(duì)其他產(chǎn)業(yè)更有轉(zhuǎn)型的條件，如果真是定下壯士斷腕下的決心，轉(zhuǎn)型是能夠成功的。

目前一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始嘗試，大多是與房地產(chǎn)相關(guān)的衍生產(chǎn)業(yè)：從住房+XXX轉(zhuǎn)向XXX+房地產(chǎn)，這個(gè)領(lǐng)域是非常廣闊。也有一些不相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、電動(dòng)汽車、智能制造。這些轉(zhuǎn)型不僅更夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，而且更夠真正滿足人民日益增長(zhǎng)的多樣的物質(zhì)文化需求。我們非常樂見這樣的轉(zhuǎn)型，期待也相信這些轉(zhuǎn)型能夠成功。