經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 2月15日，繼標普和惠譽后，穆迪也取消了祥生控股（02599.HK）的評級，理由是“出于商業(yè)原因”；標普撤銷理由是“應(yīng)公司要求”，而惠譽撤銷的理由則是“信息不足”。

今年1月24日，穆迪將祥生控股的評級下調(diào)至Caa2、展望負面，理由是融資渠道減弱和到期債務(wù)可觀；而負面的前景“反映了該公司在具有挑戰(zhàn)性的融資條件下解決所有短期債務(wù)能力的不確定性”。

穆迪下調(diào)評級是在祥生對一筆1月23日到期美元債完成交換要約后作出的。1月18日，祥生完成該筆3億美元境外票據(jù)的交換要約，因為還有一筆6月7日到期的2億美元境外票據(jù)兌付存在不確定性，穆迪下調(diào)了祥生的評級。

2021年下半年以來，因銷售回款乏力、再融資受阻等多方面原因，在到期負債迎來高峰期的情況下，全行業(yè)面臨著流動性風(fēng)險的考驗，部分房企已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約，部分房企正在通過各種方式避免違約。

2022年以來，在加大銷售力度的同時，祥生展開一系列措施，除了交換要約延長還款時限外，還通過出售項目來緩解流動性、優(yōu)化組織架構(gòu)降本增效。

一位祥生的債權(quán)人表示，祥生在公開信用市場償債壓力相對較小，更大壓力在信托領(lǐng)域，由于信托有相應(yīng)的抵押物，無論是否發(fā)生流動性危機，對債權(quán)人造成的沖擊相對較小，“這個時候，大部分信托也愿意展期”。

債務(wù)處理

2月16日，祥生地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“祥生地產(chǎn)”）將子公司諸暨祥生弘潤置業(yè)有限公司（以下簡稱“祥生弘潤”）100%股權(quán)出質(zhì)給萬向信托。祥生地產(chǎn)為祥生控股地產(chǎn)業(yè)務(wù)的境內(nèi)經(jīng)營主體。

這是三年來祥生弘潤股權(quán)第二次出質(zhì)給萬向信托。早在2019年3月，祥生剛從晟高控股手中獲取祥生弘潤不到兩個月，就將全部股權(quán)出質(zhì)給萬向信托；當(dāng)年8月，又將祥生弘潤49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給光大興隴信托，原有股權(quán)失效。

祥生弘潤是位于諸暨市南山郡花園的項目公司，銷售資料顯示，該項目總占地面積為592畝，分東西兩區(qū)開發(fā)，共計2296戶。2021年11月，光大興隴信托從祥生弘潤退出，今年2月16日，祥生弘潤100%股權(quán)再次全部出質(zhì)給萬向信托。

將項目公司股權(quán)出質(zhì)給債權(quán)人，債權(quán)人通常會保管項目公司的公章及財務(wù)章，以保證債務(wù)按期償還。上述祥生債權(quán)人表示，項目從拿地到預(yù)售前這段時間，通常以土地使用權(quán)或在建工程作為抵押。

當(dāng)項目進入預(yù)售階段，網(wǎng)簽必須解除抵押，對債權(quán)人來說，由于缺乏實物抵押，一旦借款人違約，難以收回借款。“銀行、信托公司通常要求質(zhì)押項目的預(yù)售資金賬戶，作為還款來源。”該名債權(quán)人表示。

除了應(yīng)對信托借款及銀行貸款外，1月中旬，祥生對一筆3億美元的票據(jù)進行交換要約。DM數(shù)據(jù)顯示，該筆美元債發(fā)行規(guī)模3億美元，利率12.5%，2020年1月23日上市，2022年1月23日到期。

1月10日，祥生啟動對該筆美元債的交換要約行動。不同于其他房企美元債交換要約，祥生這筆美元債交換要約有兩種方案。

第一種，按每1015美元現(xiàn)金兌付50美元，剩余965美元交換為新債券，原有債券的利息在結(jié)算日以現(xiàn)金支付。1月18日，按照這一方案交換要約的新債券上市，涉及金額1.34億美元。

第二種，按每1000美元交換為1000美元新債券，并豁免最后一期利息，交換要約完成后，1月18日，按照第二種方案的新債券也已上市，涉及金額0.86億美元。

最終，原有債券還有1947萬美沒有完成交換要約，處于實質(zhì)違約狀態(tài)。一位祥生海外投資人表示，違約部分的投資人主要以小散戶為主，因為不同意第二種方案而沒有參與交換要約。

該人士表示，按第二種方案進行交換要約的票據(jù)，“如果是普通投資人，肯定不會同意，這部分債券的投資人應(yīng)該比較特殊”，發(fā)生違約主要是因為部分票據(jù)外流到小散戶手中。

出售項目

1月，祥生控股銷售金額36.8億元，銷售面積27.1萬平方米，環(huán)比分別下降了43.5%和41.2%。由于祥生從2021年6月才開始披露月度銷售數(shù)據(jù)，同比增減幅度缺乏數(shù)據(jù)支撐。按照克而瑞數(shù)據(jù)，1月祥生銷售金額同比下滑了44.2%。

截至2月17日，已經(jīng)有多家主要房企公布了1月銷售業(yè)績，銷售金額同比下滑成為普遍現(xiàn)象。加上預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴、再融資困難等情況，與大部分的同行一樣，祥生也面臨著較大的流動性壓力。

從2021年半年報來看，截至2021年底，祥生現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為76.2億元，受限資金達118.4億元；同期，祥生有息負債462億元，其中短期債務(wù)221.6億元，現(xiàn)金對短期負債的缺口較大。

上述祥生債權(quán)人表示，受限資金占比較大與祥生的融資結(jié)構(gòu)相關(guān)，信托等非標融資占有息負債的比重超過50%，除了地方住建部門的預(yù)售資金監(jiān)管外，信托和銀行等金融機構(gòu)也會質(zhì)押一部分預(yù)售資金，使得受限資金比重加大。

2021年下半年，多數(shù)城市預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴，本來就不多的可支配資金更加捉襟見肘，出售項目和資產(chǎn)成為大部分房企的選項。

1月7日，祥生將向日葵康養(yǎng)小鎮(zhèn)23.8%股權(quán)以3.37億元價格出售給合作伙伴；1月17日，再次以4.87億元代價將杭州濱拓企業(yè)管理有限公司51%的股權(quán)出售給另一方股東——浙江省旅游投資集團有限公司。

2021年5月，杭州濱拓在杭州市以28.2億元價格在西湖區(qū)獲得9.62公頃住宅用地，根據(jù)合同約定，土地出讓金分兩期支付，首期14.1億元于2021年6月20日前支付；第二期于2022年1月19日前支付。

通過這一交易，祥生不僅可以少支付第二期7億多元的土地出讓金，還能回收一部分資金。

1月27日，祥生轉(zhuǎn)讓了濟南祥宜置業(yè)有限公司的全部股權(quán)，祥宜置業(yè)為濟陽城南壹品的項目公司，該項目已經(jīng)開工，但沒有查到獲取預(yù)售許可證的相關(guān)記錄。

轉(zhuǎn)讓完成后，諸暨國躍企業(yè)管理咨詢有限公司持有祥宜置業(yè)60%股份，浙江藍坤裝飾工程有限公司持股35%，諸暨市慶峰建材有限公司持股5%。

其中浙江藍坤和諸暨慶峰的實控人徐建中還是城南壹品項目的小股東，也就是說，祥生再次將合作項目的股權(quán)出讓給合作伙伴。該項交易的具體金額不詳，已經(jīng)完成股權(quán)變更。

早在2021年11月，浙江藍坤和諸暨慶峰還聯(lián)合浙江宜盛企業(yè)管理有限公司接手了祥生在濟陽一幅60.5畝土地，這兩家公司同樣是該幅土地的合作方。

除了城南壹品項目外，諸暨國躍還從祥生地產(chǎn)接手諸暨祥生宏宇、浙江諸暨祥生宏紳和浙江諸暨祥生宏宇等三家公司各51%的股權(quán)。

一位接近祥生的人士表示，祥生在杭州、紹興等城市擁有不少土地及資產(chǎn)，出于現(xiàn)實需要，不排除進一步出售資產(chǎn)的可能。

優(yōu)化組織

在2020年781.7億元的銷售額中，紹興和杭州兩個城市占比達到了38.2%，如果再加上寧波、溫州和臺州，占比達到了55%。從土地儲備來看，浙江本土占比也超過50%。

2021年上半年，祥生在浙江各個城市的銷售金額比重與2020年相比均有不同幅度的下滑；合肥、南通等長三角其他城市比重顯著上升。祥生在財報中也表示，銷售金額上升主要由于浙江之外泛長三角區(qū)域銷售增長。

2021年全年銷售金額雖然比2020年有小幅上升，但由于預(yù)售資金監(jiān)管等原因，大部分并不能自由支配。通過出售資產(chǎn)增加資金流入的同時，祥生也在最大限度地通過優(yōu)化組織和人員等方式降本增效。

2022年春節(jié)后，祥生啟動組織架構(gòu)調(diào)整，將之前的7個中心、3個部門及眾多二級機構(gòu)進行整合，合并為7個中心和2個部門，取消了二級機構(gòu)。

祥生通過這輪機構(gòu)調(diào)整，一是加強業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，公共關(guān)系和信息管理、工程與設(shè)計、財務(wù)與投資等整合，進一步減少日常溝通成本；二是，管理架構(gòu)更加偏平化，加強了總部對一線的管控。

與多數(shù)房企一樣，在當(dāng)前流動性緊張的情況下，一方面需要降本增效，減少行政支出，增加人力效能；另一方面將投融資、成本采購等與資金密切相關(guān)的職能和權(quán)限上收至總部。

這已經(jīng)不是祥生第一次調(diào)整組織架構(gòu)，2020年2月，祥生將原有16個條線整合為9個中心和2個部門；2020年上市成功后，2021年初，祥生再次將組織架構(gòu)調(diào)整為7個中心、3個部門，并成立一系列二級部門，進一步細化業(yè)務(wù)分工。

如果說2021年調(diào)整組織構(gòu)架是為了支撐規(guī)模擴張，那么這一次調(diào)整將核心職能權(quán)限收回到總部的同時，也砍掉非核心的部門和人員。

在組織架構(gòu)調(diào)整的同時，祥生管理層也經(jīng)歷一輪洗牌，陳弘倪作為總裁統(tǒng)管全局，副總裁韓波分管工程設(shè)計和成本采購，副總裁陳毅輝分管董辦和營銷，副總裁郭奕負責(zé)財務(wù)和金融，助理總裁李俊君分管人力行政。

韓波此前曾在綠城負責(zé)集團日常運營工程、在融創(chuàng)上海區(qū)域統(tǒng)籌業(yè)務(wù)運營，2018年加入祥生，擔(dān)任蘇皖區(qū)域總裁，2021年開始負責(zé)祥生運營管理和統(tǒng)籌等工作，2021年3月?lián)螆?zhí)行董事。

陳毅輝、郭奕和李俊君均來自融信，其中陳毅輝畢業(yè)后即加入融信，一直做到第一事業(yè)部總裁，2019年加盟祥生擔(dān)任浙東區(qū)域總裁，在這一波組織架構(gòu)調(diào)整中，開始擔(dān)任集團副總裁。

郭奕曾在融信擔(dān)任副總裁，分管的就是融資和財務(wù)等工作，2021年初加入祥生擔(dān)任副總裁職務(wù)，同樣分管財務(wù)和金融。

李俊君在融信時擔(dān)任總裁辦總經(jīng)理，加入祥生后，2021年初被任命為人力行政負責(zé)人，并在2022年初升任助理總裁，依然分管人力行政。

近兩年，也有一批高管離開祥生，2021初至今，獨立董事王干文、CFO談銘恒、副總裁郭政、副總裁陳建熙、副總裁甘玫、營銷中心總經(jīng)理龍鑫、河南區(qū)域總裁顧建軍等多名高管離職。

上述接近祥生人士表示，在當(dāng)前形勢下，沒有哪家企業(yè)能幸免，所有企業(yè)都在通過各自的方式走出困境，“只要努力過，至于最后什么結(jié)果，可能不重要了”。