2022年3月18日，卓越集團(tuán)全資子公司深圳市卓越商業(yè)管理有限公司成功發(fā)行了今年首筆美元債券，總金額1億美元，期限三年，利率更低達(dá)2.91%。值得注意的是，這是今年以來(lái)第一筆民營(yíng)房企美元債，距離上一筆已過(guò)半年時(shí)間之久。

黎明的曙光

2021年，地產(chǎn)債違約和價(jià)格波動(dòng)成為中資美元債市場(chǎng)的主旋律，在恒大違約風(fēng)險(xiǎn)暴露、花樣年超預(yù)期違約等事件輪番沖擊下，中資美元債市場(chǎng)高開(kāi)低走，一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行規(guī)模縮量明顯。數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)美元債全年發(fā)行374億美元，同比下降41.5%。民營(yíng)地產(chǎn)的美元債定格在2021年10月8日海倫堡發(fā)行的2.7億美元債券上，此后再無(wú)新債發(fā)行。

2022年的情況并未好轉(zhuǎn)，一方面是跌跌不休的“股債雙殺”，一方面是接二連三的企業(yè)暴雷，美元債市場(chǎng)似乎也進(jìn)入到了谷底。

否極泰來(lái)，觸底必然也會(huì)迎來(lái)反彈。3月16日，金融委、銀保監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、外匯局等六部委分別發(fā)聲，對(duì)房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)提出了保障措施，堅(jiān)決要求穩(wěn)定樓市，防范風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。這是一個(gè)值得被銘記的標(biāo)志性的時(shí)刻。當(dāng)下處于至暗時(shí)刻的房地產(chǎn)行業(yè)，似乎等來(lái)了撥云見(jiàn)日的一天，而后的一切似乎也顯得順理成章。于是有了央行、銀保監(jiān)會(huì)的密集發(fā)聲，于是有了地產(chǎn)股的應(yīng)聲大漲，于是也有了此次地產(chǎn)民企的首筆美元債。要知道，在不久之前，就連某央企背景房地產(chǎn)企業(yè)的美元債都因無(wú)人問(wèn)津而發(fā)行受挫。而卓越這筆票據(jù)的峰值訂單為1.7倍。

值得一提的是，此次卓越商管的美元債是由浙商銀行股份有限公司深圳分行為這筆美元債提供以美元計(jì)價(jià)、不可撤銷的備用信用證（SBLC）。某業(yè)內(nèi)人士指出，這筆債券的發(fā)行在有著標(biāo)志性的意義。一方面標(biāo)志著機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房企特別是民營(yíng)房企信心的極大改善；同時(shí)也意味著部分財(cái)務(wù)穩(wěn)健、運(yùn)營(yíng)狀況良好的民企或可通過(guò)這一途徑獲得融資。

自律的獎(jiǎng)賞

信號(hào)是積極的，但受益者卻非所有企業(yè)。

“信用證擔(dān)保因其特殊性，擔(dān)保行在企業(yè)的選擇上會(huì)慎之又慎。從具有央企背景的綠城到優(yōu)質(zhì)民企的卓越，金融機(jī)構(gòu)的尺度正在逐漸放松。”上述業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充道，“即使放松到民企，受惠的也是龍湖、卓越、美的這樣的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，絕不意味著已經(jīng)暴雷的房企也可以通過(guò)此渠道獲得融資。”

隨著行業(yè)洗牌，2022年的房地產(chǎn)行業(yè)劣幣出清，良幣勢(shì)必獲得‘自律的獎(jiǎng)賞’趨勢(shì)愈發(fā)明顯。

以卓越集團(tuán)為例，與近年來(lái)因沖規(guī)模名聲大噪的企業(yè)相比，卓越保持著難得的自律與穩(wěn)健。嚴(yán)格堅(jiān)持“以有利潤(rùn)的現(xiàn)金流”為核心，堅(jiān)持商住并舉，堅(jiān)持多航道發(fā)展。面對(duì)前些年突飛猛進(jìn)的地產(chǎn)行情，卓越集團(tuán)也表現(xiàn)出不一般的克制與篤定。

據(jù)接近卓越的相關(guān)人士介紹：“卓越主動(dòng)建立“穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)”與“化解風(fēng)險(xiǎn)”二者互為因果的邏輯關(guān)系，通過(guò)多業(yè)務(wù)、多模式的運(yùn)營(yíng)調(diào)度，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)性回款，正向現(xiàn)金流保證長(zhǎng)期從容發(fā)展。”

經(jīng)營(yíng)上的自律也同樣體現(xiàn)在了其債務(wù)狀況上。數(shù)據(jù)顯示，境外債方面，卓越集團(tuán)的債券價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，且存量美元債規(guī)模不大，僅4.5億美元；境內(nèi)債方面，深交所固定收益信息平臺(tái)顯示，卓越商管申報(bào)的21.6億元“前海壹號(hào)大灣區(qū)綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）ABS項(xiàng)目”狀態(tài)更新為“已反饋”。 3月3日，深圳市卓越商業(yè)管理有限公司新一期申報(bào)公開(kāi)發(fā)行的公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“通過(guò)”。 融資端的良好態(tài)勢(shì)，為此次美元債發(fā)行增加了不少助力。

而堅(jiān)持多航道的發(fā)展也在多年后迎來(lái)收獲。數(shù)據(jù)顯示，2021年卓越集團(tuán)銷售全口徑首過(guò)千億，業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)超20%，年度回款率90%。卓越集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)核心收入超30億，管理面積約120萬(wàn)㎡，在管項(xiàng)目38個(gè)。 而城市更新集團(tuán)亦以悄然布局了深圳60余個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總貨值超6000億元。

相信不久的將來(lái)，將有更多優(yōu)質(zhì)房企的正常融資需求得到滿足。我們也欣喜地看到，與去年的一刀切政策不同，優(yōu)質(zhì)的民企也有了與國(guó)企坐在同一牌桌的權(quán)利，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加充分。