經(jīng)濟觀察報 記者 丁文婷 “我花了100平的錢買了三房，最后住上的是不到70平的小三房。”在上海，一位搶到了某高分網(wǎng)紅盤的購房者既興奮又惆悵，“180萬花在了看不見的公攤上”，沒辦法，他選擇范圍內(nèi)的幾個新盤得房率都在70%上下。

一般情況下，商品房的得房率在70%-80%，這意味著，購房者買下一套100平方米的房產(chǎn)，套內(nèi)面積大約為70-80平方米。如果在一二線城市，相當(dāng)于花費上百萬元購買公攤。

購買公攤可以理解，畢竟購房者同時也需要電梯、樓梯、過道等公共設(shè)施，真正令廣大購房者不能理解的是，花費幾十萬甚至數(shù)百萬元購買的公攤一直是團“迷霧”，你不知道它包括什么，怎么算出來的，卻要以它為基礎(chǔ)，繳納物業(yè)費、取暖費等大部分房屋日常開銷。

不僅僅是購房者有疑惑，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，即便是和商品房公攤直接相關(guān)的設(shè)計師、測繪員，也只了解自己工作范疇內(nèi)的部分，不清楚公攤面積、比例的完整來源。

作為一個年年搶占熱搜的話題，公攤面積到底由誰說了算？是不是一筆糊涂賬？為什么不同小區(qū)甚至同一小區(qū)的住宅公攤面積、得房率會有大小的差異？按照公攤面積交物業(yè)費，到底合不合理？

公攤面積誰說了算？

盡管大家對公攤并不陌生，但很少有人真正了解它究竟包括哪些部分，更搞不清楚自己居住的房子，公攤面積比率是否就是開發(fā)商給出的那個數(shù)值。

所謂公攤，是根據(jù)1995年建設(shè)部（住建部前身）發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》劃分的，具體包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房等。此外，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半也被計算入公攤面積之中。

而公攤面積系數(shù)也不是開發(fā)商預(yù)先設(shè)定的一個20%或30%，而是通過計算得出的。

有著10年測繪經(jīng)驗的房產(chǎn)測繪員趙天明介紹了計算公攤面積的過程：先是以棟為單位，計算整棟建筑物的總公攤面積，再以各戶的套內(nèi)建筑面積為比例分?jǐn)偨o各戶承擔(dān)。

公攤面積是由有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位測量出的。趙天明介紹，一般來說，如果是預(yù)售房屋，公攤面積需要進(jìn)行“預(yù)測”和“實測”兩次測算。預(yù)測是在房屋建成之前，測繪單位會根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的合法合規(guī)的建筑圖紙進(jìn)行測算，此面積可用于房屋預(yù)售，即購房合同的面積。而實測則是房屋建成之后，測繪單位實地進(jìn)行測繪，采集外業(yè)數(shù)據(jù)，再進(jìn)行測算。這個面積也是最終給購房者的交房面積，即不動產(chǎn)辦證面積。

“開發(fā)商需要憑測繪機構(gòu)出具的測繪報告，錄樓盤表系統(tǒng)（包括樓層、房號、房型等信息），才能取得預(yù)售許可證，進(jìn)行銷售、網(wǎng)簽，非常嚴(yán)格。”趙天明說，測繪機構(gòu)都是房管局規(guī)定認(rèn)可的，根據(jù)甲、乙、丙級別不同，所能測繪的面積大小也不同。

趙天明所在的城市，每個區(qū)都有自己的測繪隊，僅為房管局提供測繪服務(wù)，不對市場開放，而房產(chǎn)測繪有著明晰的質(zhì)量審查流程，從自檢、互檢、質(zhì)檢到上級審核，以保證測繪質(zhì)量。“所以在房產(chǎn)測繪階段，開發(fā)企業(yè)是做不了什么‘操作’的。”

另一位在房管局旗下測繪機構(gòu)從事房產(chǎn)測繪十多年的測繪員也表示，每一個平方米的計算，都是根據(jù)房產(chǎn)測繪實施細(xì)則操作，并且由軟件根據(jù)公式推算而來，“我們屬于房管局，不是市場行為，并沒有利益關(guān)聯(lián)。還帶有一定的行政行為，在測繪方面不敢亂來”。

不僅在測繪階段，在房屋最初的規(guī)劃設(shè)計階段，公攤面積的設(shè)計也需要依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)。某大型房企設(shè)計部門負(fù)責(zé)人李欣告訴經(jīng)濟觀察報，項目規(guī)劃設(shè)計要依據(jù)建筑設(shè)計統(tǒng)一的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，比如樓棟中走廊的寬度、大堂面積大小，需不需要設(shè)置電梯工休息室等，也都要依據(jù)相應(yīng)的建筑設(shè)計防火等規(guī)范設(shè)計，這都屬于影響公攤面積的因素。

此外，這些項目規(guī)劃設(shè)計的最后審查權(quán)在政府部門手里。一家民營設(shè)計院的住宅設(shè)計師張磊告訴經(jīng)濟觀察報，每個項目的規(guī)劃方案會有7天的公示期，在公示期內(nèi)，如果有質(zhì)疑，可以對方案問題進(jìn)行反饋。如果在購房時對開發(fā)商提供的公攤面積有質(zhì)疑，購房者也可以去當(dāng)?shù)胤抗芫诌M(jìn)行咨詢。“一般情況下，房管局會要求開發(fā)商對公攤面積系數(shù)是否按照規(guī)劃要求進(jìn)行說明”。

另一方面，李欣介紹，開發(fā)商的營銷部門也不可能同意隨便亂加公攤面積，因為得房率低了，房子都不好賣。“如果把房子比做一項產(chǎn)品，開發(fā)商就是生產(chǎn)產(chǎn)品和賣貨的，只會對銷售有利的方向使勁，不可能去干對銷售起反作用的事”。

公攤差異從何而來？

為什么不同小區(qū)的公攤面積和得房率會不同？我的得房率怎么比別人低這么多？這是許多人最為關(guān)心的問題。

實際上，得房率的大小與樓層高低、公共活動區(qū)域大小、住宅樓的類型都有關(guān)系。“就高層住宅來說，板式樓的得房率通常要高于點式住宅（也稱桶樓、塔樓）。”張磊介紹，而樓層越高，公攤面積也會越大，這是由于高層住宅承重墻要承擔(dān)的壓力更大，所以大多數(shù)高層住宅的墻體也會比多層或小高層的墻體厚。套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積都是共有建筑面積，因此高層住宅樓的公攤面積也就越大。

此外，越高樓層由于居住人數(shù)更多，配備的電梯數(shù)量也會更多，增加了公攤面積。“一般超高層的房屋因為消防疏散等原因，在規(guī)劃設(shè)計時會增加安全通道的寬度，這也就增加了走廊面積，公攤面積也會隨之增加。”張磊表示，此外，設(shè)計師思路不一樣，房型大小、戶型拼接不一樣都會造成公攤面積的差別。

每套房子間公攤面積的差異與其所處的城市、區(qū)域、小區(qū)之間其實沒有必然的關(guān)系。趙天明解釋，因為每棟房子都是獨立設(shè)計的，甚至同一小區(qū)里同面積、同戶型的房子，得房率不同也很正常。

舉例來說，一個小區(qū)的幾棟樓中都設(shè)計有一個3室1廳1衛(wèi)套內(nèi)面積為80平方米的B戶型，即使樓棟之間的層數(shù)一樣，每層戶數(shù)一樣，樓梯、電梯、樓道等公用面積的設(shè)計也一樣，B戶型的公攤面積仍然會不同。

這是因為受到“鄰居”的影響。一幢樓B戶型的鄰居是A戶型，一層4戶是ABBA，而A戶型大戶型（138平），屬于“大鄰居”，按照比例分?jǐn)傋匀粫肿吒嗟墓珨偯娣e，分到B戶型的公攤面積自然就小了。而另一幢樓同樣是B戶型，鄰居是C戶型（95平）和D戶型（120平），樓棟4戶是CBBD。“小鄰居”分走的公攤面積少，這棟樓的B戶型自然要承擔(dān)更多的公攤面積，得房率也就低了。

此外，陽臺面積也會影響得房率。張磊告訴經(jīng)濟觀察報，根據(jù)現(xiàn)行的房屋建筑規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，則按照按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積，這也就是開發(fā)商賣方時通常所說的“陽臺送一半面積”。而不同結(jié)構(gòu)方式建造的樓棟，結(jié)構(gòu)內(nèi)、外的劃分又有所不同，這又影響到陽臺面積的計算，張磊表示。

給公攤面積交物業(yè)費合理嗎？

在許多購房者看來，在商品房以建筑面積交易的過程中，已經(jīng)在公攤面積方面支出了一大筆“冤枉錢”，后續(xù)物業(yè)費還要按建筑面積每平方米收取物業(yè)費，公攤面積越大，物業(yè)費越多。在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的支出。

政協(xié)委員洪洋也在今年兩會中提出，住宅物業(yè)費按建筑面積收費不合理。他提出疑問：物業(yè)公司服務(wù)的只是公共面積，而并不入戶服務(wù)，居民室內(nèi)衛(wèi)生和設(shè)施維修都由居民自己承擔(dān)費用，為什么物業(yè)收費要包含室內(nèi)面積？“實際上，公攤面積并不會增加居民繳納的物業(yè)費。”一名物業(yè)相關(guān)人士陳晴表示，這與物業(yè)費的計算方式有關(guān)，物業(yè)是算“總賬”。具體物業(yè)費的價格會根據(jù)配置的服務(wù)人員、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，測算人員工資、物料等等，得出一個項目每年的總費用，然后按照每戶的面積比例做費用切分。“在這種計算規(guī)則下，即使是不按照建筑面積收取，而按照套內(nèi)面積收取，每戶的占比也不會改變。”陳晴表示。

而在一些以套內(nèi)面積交易的國家，物業(yè)費的計算方式同樣是按照比例劃分。陳晴介紹，比如在澳大利亞的新南威爾士，物業(yè)費的收取與房產(chǎn)的價值有關(guān)，物業(yè)公司會根據(jù)公用設(shè)施多少和其他因素等，從物業(yè)價值的0.3%到1.2%來收取物業(yè)費。

在中國，絕大部分物業(yè)費收取都采用“包干制”，即物業(yè)公司會把每個項目的人工成本、物耗、能耗、外包、保險等成本算一筆詳細(xì)的賬，再加上一定的利潤，通常是“微利”，把總費用除以12個月，再除以建筑面積得出的就是物業(yè)費的價格，即元/月/平方米。

實際上，想要通過去除公攤面積來減少物業(yè)費的支出是不太可行的。首先，如果按照套內(nèi)面積計算物業(yè)費，總包費用不變的情況下，會提高物業(yè)費單價，購房者交的物業(yè)費并沒有減少。李晴表示，其次，目前物業(yè)公司基本都處于“微利”運轉(zhuǎn)，利潤率通常在個位數(shù)。而近年來，人工成本年年都在上漲，物業(yè)成本中超過60%的成本又都是人工成本。此外，房屋年限越久，維護、養(yǎng)護成本也在不斷增加，一些物業(yè)公司的項目甚至虧本運營。

而物業(yè)費的上調(diào)在現(xiàn)實操作中顯然是比較困難的。陳晴介紹。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，要想變更物業(yè)費，必須經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主以及占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即物業(yè)費上漲需經(jīng)“雙過半”的業(yè)主同意后才可以上漲。

“所有的誤解都是因為不理解。”李欣感嘆，但理解很難。

不僅僅是購房者有疑惑，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，即便是和商品房公攤直接相關(guān)的工作人員，也不清楚公攤的完整來源：

住宅設(shè)計人員并不能完全清楚公攤面積具體是如何測算的，樓棟公攤面積的差異是怎樣產(chǎn)生的；測繪人員也并不知道一些樓棟為何進(jìn)行這樣的規(guī)劃設(shè)計，從而導(dǎo)致測算出來的公攤面積的不盡相同；銷售人員任靜更是常常“一頭霧水”。雖然商品房購銷合同中都會注明商品房的套內(nèi)建筑面積（實得建筑面積）及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，但大部分合同中都不會標(biāo)注出具體是小區(qū)的哪些部分，更加不會列出具體演算過程。“連我自己都搞不清楚的問題，更無法向客戶去解釋。”任靜表示，在她銷售過的項目中，她并不知道項目里納入公攤面積部位的名稱、位置和面積。

也就是說，對公攤的設(shè)計、測算環(huán)節(jié)的專業(yè)人員和面向客戶的銷售人員，“公攤”也是一個謎團，公攤面積始終無法以清晰的面目示人。

值得注意的是，作為公攤面積發(fā)源地的香港早在2013年就進(jìn)行了改革，要求地產(chǎn)代理在推銷二手住宅和一手新盤時先行提供物業(yè)單位的使用面積信息，才可有選擇性地提供相關(guān)的建筑面積數(shù)據(jù)。而在中國內(nèi)地，除了重慶在2002年以法律形式明確了：商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，其他城市則將附加了公攤的建筑面積沿用至今。

（應(yīng)受訪者要求，李欣、張磊、陳晴、任靜為化名）