在深圳灣畔，于2018年底建成啟用的中國(guó)華潤(rùn)大廈，塔樓自下而上在塔尖聚攏，它因流線型外觀有了個(gè)形象的別名——“春筍”，象征著節(jié)節(jié)攀升的生命力。

在去年的2021年里，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深刻的調(diào)整變革，堪稱一次痛徹心扉的降杠桿大洗禮。

市場(chǎng)波動(dòng)加劇風(fēng)險(xiǎn)提升，表現(xiàn)在市場(chǎng)方方面面則是：個(gè)別房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，連帶產(chǎn)生債務(wù)兌付問題，殃及房地產(chǎn)上下游；金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)應(yīng)激反應(yīng)，踩雷產(chǎn)生的壞賬層層壘起，如何甄別穩(wěn)健型房企成為“錢”端左右為難的問題；壓力傳導(dǎo)到市場(chǎng)端，購(gòu)房者信心不振，一二手房交易量齊萎縮。

無論開發(fā)商、購(gòu)房者或是金融機(jī)構(gòu)，都非常需要信心。

而此時(shí)，如何在波瀾詭譎的形勢(shì)中走得更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，是長(zhǎng)期主義者思考的命題，關(guān)乎生和死；而如何在行業(yè)縮表大背景下穩(wěn)步增長(zhǎng)，提升抗周期能力，關(guān)乎“活”得好不好，是橫亙?cè)诒姸喾科竺媲坝写黄频募臃诸}。

春筍覆土御冬，相信厚積薄發(fā)的潛力。3月31日，華潤(rùn)置地把長(zhǎng)期主義都寫進(jìn)了2021年財(cái)報(bào)里。

（華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)圖）

2021年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)收2121.1億元，同比增長(zhǎng)18.1%；歸母凈利潤(rùn)324億元，同比增長(zhǎng)8.7%。歸母凈利潤(rùn)的正增長(zhǎng)來之不易，可做參照的是，截至3月31日，在已如期公布財(cái)報(bào)的22家房企中，僅6家歸母凈利潤(rùn)同比正增長(zhǎng)，華潤(rùn)置地便是其中一家，部分房企這一數(shù)值同比降幅超過60%。

根須扎深土

2021年于房地產(chǎn)發(fā)展歷程中是不平凡的一年。“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中管理、土地集中供應(yīng)制度等全方位的規(guī)范來臨，以期引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展，期間民營(yíng)房企在資金端承壓后暴露出一連串風(fēng)險(xiǎn)因素，也給予行業(yè)以警示。

而與此同時(shí)，“探索新的發(fā)展模式”是今年兩會(huì)提出的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新的指引。可以肯定的是，以往傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)唯規(guī)模論、唯速度的“三高”模式被劃上句號(hào)。

如何在這樣的周期下，增強(qiáng)自身抗周期能力，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，并探索出一套適合未來房企轉(zhuǎn)型健康發(fā)展的方向是值得行業(yè)思考的。

華潤(rùn)置地給出了它的成績(jī)單，在過去一年多方面承壓背景下仍穩(wěn)步完成目標(biāo)，其中三點(diǎn)突出優(yōu)勢(shì)更顯得難能可貴。

一是現(xiàn)金流健康，長(zhǎng)短債比例優(yōu)于同行，這傳遞出的是“安全感”。盡管2021年信貸政策收緊，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力倍增，但華潤(rùn)置地仍從多渠道拓寬融資渠道，過去一年的加權(quán)平均融資成本約為3.71%，同比下降了37個(gè)基點(diǎn)。

充裕的現(xiàn)金流，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理，使得三道紅線指標(biāo)處于“全綠”檔，截至2021年12月31日止，華潤(rùn)置地的現(xiàn)金短債比為1.99倍，凈負(fù)債率為30.4%，剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.37%，現(xiàn)金及銀行結(jié)存折合1068億元。

年內(nèi)，標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)繼續(xù)維持華潤(rùn)置地“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”信用評(píng)級(jí)，展望均為穩(wěn)定。

其二是經(jīng)營(yíng)管理扎實(shí)，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、輕資產(chǎn)管理服務(wù)平臺(tái)、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)等穩(wěn)健增長(zhǎng)，無愧于股東的信賴。優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)帶來穩(wěn)定的公允值提升，持續(xù)增厚股東權(quán)益。

作為平滑地產(chǎn)周期的“現(xiàn)金牛”，2021年華潤(rùn)置地在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面也取得不菲成績(jī)。購(gòu)物中心，寫字樓和高端酒店三大核心業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)租金收入約174億元，其中購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)租金收入139億元，按年增長(zhǎng)38.1%；寫字樓實(shí)現(xiàn)租金收入19億元，同比增長(zhǎng)20%；酒店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16億元，同比增長(zhǎng)43.9%。

業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地總裁李欣還披露，目前華潤(rùn)置地共有98個(gè)購(gòu)物中心，在營(yíng)的有54個(gè)，儲(chǔ)備的接近50個(gè)，儲(chǔ)備的項(xiàng)目按照目前的開發(fā)進(jìn)度和結(jié)構(gòu)的鋪排，在未來4年時(shí)間陸續(xù)釋放，目前的儲(chǔ)備即使沒有新增，也可以滿足每年開10到12個(gè)，以兌現(xiàn)集團(tuán)的目標(biāo)。商業(yè)綜合實(shí)力在行業(yè)內(nèi)持續(xù)穩(wěn)居第一。

按照管理層的預(yù)計(jì)，未來購(gòu)物中心毛利率維持在70%以上、綜合毛利率20%以上是可以實(shí)現(xiàn)的。

第三大突出亮點(diǎn)則是用心在打造產(chǎn)品，塑造出市場(chǎng)中有口碑的華潤(rùn)系產(chǎn)品，讓每一位客戶放心。銷售型物業(yè)方面，華潤(rùn)置地順利達(dá)成全年目標(biāo)，全年累計(jì)合同銷售額約3157.6億元，同比增長(zhǎng)10.8%。

不猜測(cè)天氣

于企業(yè)而言，長(zhǎng)期主義不是一句口號(hào)，而是一種清醒與堅(jiān)定，是任憑天晴、打雷或下雨，第一步得扎好根基，不去預(yù)測(cè)天氣，更不借風(fēng)勢(shì)沉沉浮浮。

深層覆土之下，“春筍”深深扎根，向下汲取養(yǎng)分，為拔節(jié)而長(zhǎng)、直指云天作準(zhǔn)備。

此前多年，華潤(rùn)置地管理層常被問及規(guī)模增速放緩問題，在那個(gè)整個(gè)行業(yè)高歌猛進(jìn)的階段，“掉隊(duì)”常常是許多開發(fā)商焦慮的問題之一。

早在2020年，華潤(rùn)置地給出的解決方案是“三調(diào)”——調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局。具體來說，注重拿地窗口期，不在高位搶地；在布局上，更加聚焦圍繞大灣區(qū)、京津冀、長(zhǎng)三角三大城市都市圈，以及十大核心城市都市圈深耕市場(chǎng)等等。這顯示出了華潤(rùn)置地一貫的沉穩(wěn)作風(fēng)。

從過去一年市場(chǎng)冷熱分布也可以看出，核心一二線城市從來都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能最強(qiáng)的區(qū)域，在其中布局業(yè)務(wù)的實(shí)力房企天然具備長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)的潛力。

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)高開低走，從三輪雙集中供地來看，第二三批次土地市場(chǎng)熱度明顯降溫。但多年堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的華潤(rùn)置地不疾不徐，在市場(chǎng)狂熱時(shí)保持冷靜，在行業(yè)整體下行時(shí)不盲目縮減，這背后是一股戰(zhàn)略定力。

這一年，華潤(rùn)置地堅(jiān)持穩(wěn)健的投資策略，主要聚焦四大國(guó)家戰(zhàn)略區(qū)域及一二線高能級(jí)城市，新增土儲(chǔ)61塊，總地價(jià)約1490億元，權(quán)益地價(jià)亦達(dá)到1126億元，斬獲了杭州、南京、長(zhǎng)沙、鄭州等地多個(gè)城市級(jí)TOD商業(yè)綜合體項(xiàng)目，四大國(guó)家戰(zhàn)略區(qū)域權(quán)益地價(jià)占比76%，堅(jiān)定聚焦人口流入的高能級(jí)城市。

手握充裕現(xiàn)金，并且作為首批獲得招商銀行等金融機(jī)構(gòu)數(shù)百億元并購(gòu)貸額度支持的開發(fā)企業(yè)，華潤(rùn)置地新一年的收并購(gòu)和投資計(jì)劃備受行業(yè)關(guān)注。

在收并購(gòu)方面，華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥稱，政府明確鼓勵(lì)央國(guó)企參與收并購(gòu)。就華潤(rùn)置地而言，對(duì)于收并購(gòu)也是采取積極的態(tài)度，一方面提升工作的質(zhì)量和工作效率，另一方面是數(shù)百億的并購(gòu)貸額度，為集團(tuán)收并購(gòu)創(chuàng)造了條件。除了已公開的招商銀行授予的200億元并購(gòu)貸，截至3月底，華潤(rùn)置地并購(gòu)貸儲(chǔ)備已經(jīng)有400億了，“一旦項(xiàng)目成熟，華潤(rùn)置地的并購(gòu)貸款可以隨時(shí)啟用”。業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清追加釋放利好。

穩(wěn)步越冬

誠(chéng)然，由于結(jié)算結(jié)構(gòu)的變化調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率下降是大趨勢(shì)，也是身處其中的華潤(rùn)置地以及所有開發(fā)商不得不面對(duì)的考驗(yàn)。

一方面是拿地價(jià)格居高不下，建材、人工成本均明顯上漲，另一方面，銷售被限價(jià)，尤其是2021年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然變冷，銷售端承壓，多數(shù)房企為求回款不得不降價(jià)促銷背景下，任何市場(chǎng)主體都無法參與其中但巋然不動(dòng)——市場(chǎng)規(guī)律決定了行業(yè)整體盈利水平持續(xù)走低。

但和部分房企過往試圖掙房地產(chǎn)周期的錢不同，華潤(rùn)置地用一步一個(gè)腳印的行動(dòng)證明：未來需要賺產(chǎn)品能力的錢，賺精細(xì)化管理的錢。

針對(duì)毛利率的下降，李欣坦言，“我們跟同行交流也發(fā)現(xiàn)，大家都對(duì)行業(yè)的毛利率水平回歸到20%左右或者20%以上的毛利率是一個(gè)共識(shí)。現(xiàn)在毛利率下降主要的原因還是由于2017、2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，彼時(shí)所拿的高地價(jià)到如今結(jié)轉(zhuǎn)，從而導(dǎo)致毛利率水平下降和回調(diào)。”

在他看來，未來行業(yè)回到過去30%的高毛利時(shí)代是不太可能的，“不過我們還是有信心把開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率維持在22%、23%的水平，算上投資物業(yè)的毛利率，公司整體毛利率保持在25%以上。”李欣對(duì)此充滿信心。

以持續(xù)增長(zhǎng)積淀長(zhǎng)期價(jià)值，以高度的自律保持健康的財(cái)務(wù)及以客戶為導(dǎo)向的發(fā)展理念順應(yīng)新的行業(yè)環(huán)境，構(gòu)建和提升自身的管理能力，華潤(rùn)置地為行業(yè)如何穿越周期、修煉內(nèi)功給出了答案。

李欣表示，公司也在圍繞降本增效、杜絕浪費(fèi)等管理舉措，一點(diǎn)一滴提升毛利率，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效能及組織能力不斷的迭代提升。

多重政策利好不斷釋放出信心。政府工作報(bào)告中提及，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，各地春節(jié)后也陸續(xù)出現(xiàn)了樓市“小陽春”跡象。

此前高債務(wù)杠桿激進(jìn)發(fā)展的房企可能會(huì)大幅降速甚至在新形勢(shì)下逐漸退出行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，而財(cái)務(wù)穩(wěn)健業(yè)務(wù)有序發(fā)展的實(shí)力企業(yè)反而會(huì)得以乘勢(shì)而上獲取未來更高的市場(chǎng)份額。

誠(chéng)然，無論是金融機(jī)構(gòu)或是購(gòu)房者，信心的恢復(fù)都需要時(shí)間。被問及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，李欣這樣回答：“政策層面肯定是見底了，尤其進(jìn)入3月份以來，寬松政策導(dǎo)向及出臺(tái)已經(jīng)比較顯性，市場(chǎng)下行狀態(tài)應(yīng)該基本見底，消費(fèi)信心基本處于觸底狀態(tài)了”。

李欣并未給出市場(chǎng)信心底部要持續(xù)多久的具體時(shí)間或拐點(diǎn)預(yù)判，但他明確：此時(shí)需要一些提振信心的力量來提升這個(gè)市場(chǎng)。