經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 蔡越坤 2022年3月份以來，地產(chǎn)行業(yè)政策“暖風”頻吹，地產(chǎn)債近期也出現(xiàn)了回調(diào)的跡象。

4月6日，地產(chǎn)債整體走強，多數(shù)大幅收漲，“21龍控03”漲超24%，“15世茂02”和“20時代07”漲超21%，“20龍控01”漲20%，“20時代09”漲超19%，“21龍控02”和“18龍控05”漲超17%，“16融創(chuàng)07”漲超16%。

4月7日，“20融創(chuàng)01”漲超14%，“21龍控01”“20世茂03”漲超9%，“20世茂06”“20龍控04”漲超6%，“19龍控01”漲超5%，“19龍控04”漲近5%。

在此之前，3月以來，國務院金融委、央行、銀保監(jiān)會等就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放維穩(wěn)信號。3月16日，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會會議上釋放信號：“關于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案”。同日，央行、銀保監(jiān)會、財政部、證監(jiān)會、外匯局等多部門齊發(fā)聲穩(wěn)地產(chǎn)，再次給市場注入強心劑。

政策托底：央企和國企受益

對于監(jiān)管的密集表態(tài)，上海證券首席分析師金文曦4月7日在“中證鵬元2022年信用債市場”線上論壇上表示，這證實了房企的風險已經(jīng)傳導至金融市場，可能會產(chǎn)生比較強的系統(tǒng)性風險。監(jiān)管的表態(tài)做出比較強的預警作用，希望從政策端進行糾偏，然后傳導至市場端對地產(chǎn)行業(yè)信用風險進行修復，再到整個金融端的流動性修復。三個環(huán)節(jié)形成比較強的政策撐底的作用。

地產(chǎn)行業(yè)的基本面拐點將在什么時候出現(xiàn)?金文曦指出，地產(chǎn)利好政策的影響從政策層面?zhèn)鲗е翆τ诜科蠡久娴膶嶋H影響，傳導時間、路徑產(chǎn)生的實際效果仍然需要持續(xù)關注。他判斷，2022年整個地產(chǎn)行業(yè)市場都處于一個弱復蘇的狀態(tài)，對于什么時候可能會出現(xiàn)復蘇的拐點，可能還是要集中在兩點：第一，終端的樓盤的看客數(shù)據(jù)的情況；第二，投資者對于房地產(chǎn)價格的信心恢復。但是疫情的影響也是比較不確定的因素，會影響到市場的修復，可能還要延后。

目前房企流動性風險是否已經(jīng)見底？2022年民營房地產(chǎn)發(fā)債主體境內(nèi)債務違約風險幾何？

中證鵬元房地產(chǎn)評級部總經(jīng)理林心平在上述論壇上表示，房企風險流動性的企穩(wěn)需要兩個方面的配合：首先是外部融資的支持，其次是行業(yè)整個基本面的改善。從目前情況來看，流動性風險沒有完全消除。主要基于兩個原因：第一，目前整個金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)風險的擔憂依然存在，雖然近期地產(chǎn)政策暖風頻吹，但從行業(yè)整體情況來看，資金撤離地產(chǎn)行業(yè)的勢頭并沒有得到扭轉(zhuǎn)，整個行業(yè)的凈融資持續(xù)為負值。

第二，從個體來看，融資恢復受益的主體是央企和國企，以及極少量的優(yōu)質(zhì)民企，大部分民營房企面臨的融資壓力比較大。另外，近期頭部民營房企出現(xiàn)風險事件，會對金融機構的信心再次產(chǎn)生沖擊，對整個行業(yè)融資產(chǎn)生一些不利的影響。

總體來看，林心平稱，目前房企融資環(huán)境相對還是比較差，疊加銷售回款不暢，而且上半年房企還面臨美元債償債高峰，目前海外市場的情緒也沒有明顯的回暖，境外的風險可能進一步向境內(nèi)傳導。所以，今年對于債務集中到期的房企，可能還是會有風險繼續(xù)暴露的可能。

機構把脈地產(chǎn)債投資價值

2022年的地產(chǎn)債是否仍然具備投資價值？投資人在篩選地產(chǎn)債投資主體的時候需要重點關注哪些方面？

 金文曦表示，今年整個地產(chǎn)債屬于一個信用修復的階段，投資價值是有的，但是信用投資的標的會非常稀缺。因為今年之前比較看好的幾家民企地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)風險事件，所以投資者可能會以謹慎的態(tài)度去對地產(chǎn)板塊進行投資，機會可能傾向于那些更優(yōu)質(zhì)的房企上。

金文曦分析稱，美元債市場風險可能會更大一點。第一，美元債市場流動性可能相對較差；第二，美元債市場涉及的民營房企數(shù)量占比會比較多，因此整體的風險程度比境內(nèi)大一些。

此外，光大信托資深研究員袁吉偉認為，對于一些能夠精準把握困境地產(chǎn)企業(yè)主體債券的投資人，當?shù)禺a(chǎn)債出現(xiàn)估值糾偏的機會，也可以適當?shù)厝⑴c配置，但是這對于機構的風險偏好、定價能力都有比較高的要求。

林心平則表示，2022年部分房企仍然可能面臨流動性風險，當下還未到見底的時候。但是地產(chǎn)債的投資也有一些結構性機會。比如，短期而言，投資者可以重點去關注企業(yè)的流動性風險、股東背景等因素，對一些債務到期壓力較大的企業(yè)還是要保持謹慎的態(tài)度。

中期視角來看，林心平認為，當下地產(chǎn)行業(yè)政策底比較明確。回顧以往的發(fā)展周期，一般房企的銷售恢復大概在政策底1-2個季度之后。但是今年疊加疫情影響，銷售的恢復可能會比預期的稍微慢一些，到三季度或者之后，地產(chǎn)銷售會出現(xiàn)企穩(wěn)。

此外，林心平強調(diào)，當前的情況下，投資者可以去關注央企國企背景的房企，這些企業(yè)相對有比較高的安全邊際。而且在此輪地產(chǎn)調(diào)整的過程中，這些企業(yè)反而憑借其資金優(yōu)勢獲得了一些相對比較低廉的土地資源，對于企業(yè)未來的盈利利率提供了一定的保證。