羅高波/文 經(jīng)過20余年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)在充分發(fā)揮對國民經(jīng)濟巨大拉動作用的同時，也帶來了房價高昂、資源占用、金融風(fēng)險等矛盾。共同富裕背景下的中國房地產(chǎn)業(yè)，如何探索新的發(fā)展模式，平穩(wěn)實現(xiàn)高位軟著陸，實現(xiàn)國民經(jīng)濟發(fā)動機、民生保障奠基石等多重功能，與時俱進解決可持續(xù)發(fā)展的問題，是擺在今日的歷史性課題。

中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和目標(biāo)

當(dāng)前，中國住宅市場呈現(xiàn)“整體可控，局部透支，個別城市有泡沫風(fēng)險”的特征，結(jié)構(gòu)失衡矛盾日趨明顯，具體表現(xiàn)為區(qū)域分布不平衡、房價表現(xiàn)不平衡、住房擁有不平衡。

堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，中國房地產(chǎn)業(yè)既要保持充足的量以實現(xiàn)對國民經(jīng)濟的支柱作用，又要盡可能穩(wěn)定價格以防范潛在的金融風(fēng)險，還要解決老百姓，尤其是低收入群體的基本居住問題以保障民生。

筆者認(rèn)為，高效市場和政府有為有機結(jié)合，通過市場手段解決經(jīng)濟發(fā)展問題，通過政府有為解決民生保障是可行路徑。

世界上沒有哪一個國家完全依靠市場解決居民住房問題，針對中國住宅市場潛在需求巨大但中低階層購買力不足的現(xiàn)狀，政府通過長租房、保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)住宅等形式，將自身權(quán)益低價或無償讓渡給普通老百姓長期甚至終身使用，在現(xiàn)實狀況下徹底解決中低收入者基本住房需求，推動實現(xiàn)全體人民住有所居，在發(fā)展中實現(xiàn)中國房地產(chǎn)高位軟著陸，是可行的發(fā)展方向。

具體而言，政府定位和職能升級方向可包括：

從“經(jīng)濟發(fā)展”向“經(jīng)濟發(fā)展+民生保障”雙重職能并重發(fā)展；

從“土地供應(yīng)商”漸進式向“土地供應(yīng)商+房產(chǎn)經(jīng)營商”轉(zhuǎn)型過渡乃至并重發(fā)展；

堅持租購并舉，以租托底，建立銷售和租賃兩個市場，以不同政策，協(xié)同實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展和民生保障雙重目標(biāo)；

積極探索金融創(chuàng)新，創(chuàng)新性拓寬財政來源，從“土地財政”向“土地財政+資本市場”獲取財政來源。

中國房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展模式

1.量的保障：長租房市場+保障性住房

房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟、全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，要發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動作用，充足的量的保障是基礎(chǔ)，但隨著房地產(chǎn)投資性需求的減少，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)是新時期的要求。

長租房可以分為高中低不同標(biāo)準(zhǔn)，市場需求巨大，且只租不售，通過REITs等從資本市場退出，不會對原有商品房市場產(chǎn)生直接價格沖擊，可有效解決住房結(jié)構(gòu)性供給不足矛盾。

保障性住房為有置業(yè)需求的常住居民提供，如有必要，可采取“先租后售”模式，讓全體老百姓共同分享經(jīng)濟繁榮房地產(chǎn)升值的紅利。

兩者均市場需求巨大，尤其是長租房，中高端可采取市場化原則，而對低收入人群可采取針對性優(yōu)惠政策以租托底，政府有為和市場高效有機結(jié)合。

2、質(zhì)的提升：商品房+長租房+保障性住房

處于轉(zhuǎn)型升級期的中國房地產(chǎn)業(yè)，正告別過去大規(guī)模的增量建設(shè)，向存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重轉(zhuǎn)變。

對長租房，建議一步到位，按照高質(zhì)量商品房標(biāo)準(zhǔn)，為各類需求客戶提供高質(zhì)量產(chǎn)品和配套服務(wù)；對保障性住房，建議與時俱進適度超前地提升原有標(biāo)準(zhǔn)，為老百姓提供更高質(zhì)量的保障性住宅；對商品房，建議政府通過土地供應(yīng)和規(guī)劃條件，引導(dǎo)促進開發(fā)商摒棄原有的“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，轉(zhuǎn)型升級為注重產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量提升的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展模式。

商品房、長租房、保障性住房三管齊下，全面提升住宅產(chǎn)品品質(zhì)和配套服務(wù)，為更好地滿足人民群眾對美好住宅的向往而不懈努力；同時，條件成熟時逐步放開并取消限購、限貸等行政手段，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，逐步建立具有中國特色的房地產(chǎn)稅制度，堅持經(jīng)濟發(fā)展和防范風(fēng)險兩手抓，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

3、模式轉(zhuǎn)變

1998年實行的商品房制度改革，是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的分水嶺。在此之前，住房主要實行實物分配，體現(xiàn)社會福利功能，在此之后，開啟了中國商品房時代，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。如果說1998年的房改充分釋放了商品房的商品屬性，體現(xiàn)了市場高效原則；2022年開始的大力發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理居住需求，則是 “經(jīng)濟發(fā)展+民生保障”雙管齊下，其中長租房是創(chuàng)新和關(guān)鍵舉措：

1.長租房能滿足各階層人群不同居住需求，市場需求足夠巨大，能有效彌補商品房需求下降量，充分保障住宅市場量的供應(yīng)，有效發(fā)揮對國民經(jīng)濟巨大的拉動作用；

2.長租房由政府主導(dǎo)，政府/投資者擁有產(chǎn)權(quán)，可享受經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)未來升值紅利，投資具有可持續(xù)性；

3.長租房可以根據(jù)具體情況，將政府權(quán)益部分或全部讓渡，能充分提供民生保障，以租托底具有現(xiàn)實可行性；

4.長租房只租不售，通過REITs從資本市場退出，不會對原有商品房市場價格造成直接沖擊，能實現(xiàn)保障量的供應(yīng)和市場穩(wěn)定雙重目標(biāo)；

5.以長租房REITs試點為契機，建立收益和風(fēng)險介于證券市場和債券市場之間的房地產(chǎn)金融二級市場，為中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供新的增長點和推動力。

以REITs試點為契機，探索房地產(chǎn)金融二級市場

長期以來，金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等約束。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，將一二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系。

大力發(fā)展長租房市場，以REITs試點為突破口，建立收益和風(fēng)險介于證券市場和債券市場之間的房地產(chǎn)二級資本市場，與傳統(tǒng)商品房靠賣房賣地回收資金不同，長租房以REITs形式，通過資本市場回收資金，具備大規(guī)模推廣可行性。

針對目前國內(nèi)租金回報較低的狀況，政府可采取前期讓利，以稅收減免、財政貼息等政策優(yōu)惠提高投資者收益至市場水平，以“REITs+財政貼息”模式為長租房、保障性住房等具有準(zhǔn)公共性質(zhì)住房產(chǎn)品提供順暢的退出通道。

同時政府/投資者擁有長租房產(chǎn)權(quán)，在中國房地產(chǎn)業(yè)中長期趨勢仍看好，未來房地產(chǎn)仍有升值紅利的背景下，商業(yè)模式具有可持續(xù)性。將長租房和基礎(chǔ)設(shè)施投資通過REITs等金融創(chuàng)新在資本市場有序回收，再次投資于基礎(chǔ)設(shè)施和民生改善，形成良性循環(huán)，為中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供可持續(xù)資金來源。同時，引導(dǎo)老百姓將原來對房地產(chǎn)的無序投資炒房轉(zhuǎn)變?yōu)樵谫Y本市場的有序投資，既能繼續(xù)有效發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)資金蓄水池的作用，又能讓老百姓共同分享經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)增值的成果。

條件成熟時，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，逐步推出MBS、CMBS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，實現(xiàn)抵押貸款的證券化，建立完善的房地產(chǎn)金融二級市場。

未來展望

研究中國房地產(chǎn)，可以借鑒國際上的發(fā)展規(guī)律，跟我們發(fā)展歷史階段相同的時候，他們當(dāng)時是什么狀況，如何解決相關(guān)問題。回顧美國房地產(chǎn)業(yè)百年發(fā)展史，尤其是1940年至今，經(jīng)歷了長期繁榮、次貸危機、重新崛起等一個完整的成長過程，盡管中間經(jīng)歷經(jīng)濟衰退乃至次貸危機，但整體走過了一條跨越世紀(jì)的長期繁榮之路。

資料來源：R.Shiller

1940-2000年：美國房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展健康，雖歷經(jīng)衰退和經(jīng)濟低迷，但總體保持了長期可持續(xù)繁榮。

2001-2007年：美國次貸危機醞釀期，貨幣政策監(jiān)管放松、信用評級機構(gòu)利益扭曲、金融工具過度創(chuàng)新是導(dǎo)致美國次貸危機的主要原因。

2008-至今：美國房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)成長期，美國次貸危機后房地產(chǎn)業(yè)花費10年重新恢復(fù)。

今日中國房地產(chǎn)業(yè)也正處于一個歷史轉(zhuǎn)折期，原有的“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式難以為續(xù)。充分借鑒美國1940-2000年房地產(chǎn)長期繁榮的寶貴經(jīng)驗，規(guī)避2001-2007年導(dǎo)致次貸危機的風(fēng)險教訓(xùn)，融合次貸危機后重新恢復(fù)并再創(chuàng)繁榮的底線，正確判斷中國房地產(chǎn)業(yè)所處歷史發(fā)展階段，高效市場和政府有為有機結(jié)合，中國有潛力創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)更加可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的明天。

（作者為城鎮(zhèn)化研究學(xué)者)