3月31日，合生創(chuàng)展發(fā)布2021年年度業(yè)績(jī)。在這份業(yè)績(jī)報(bào)告中，合生創(chuàng)展表示將依托地產(chǎn)、商業(yè)、合生活、基建、投資等多元業(yè)態(tài)優(yōu)化布局，積極利用先進(jìn)技術(shù)，如區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能等，為行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈賦能，吸引上下游用戶入住產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，助力集團(tuán)建設(shè)行業(yè)生態(tài)圈。

作為合生創(chuàng)展集團(tuán)的重要組成部分，合生商業(yè)也在通過商業(yè)核心能力的打造和輸出，為合生創(chuàng)展的生態(tài)圈助力。

經(jīng)過多年發(fā)展，合生商業(yè)的打法逐漸清晰和成熟，通過城市級(jí)商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目的樹立，養(yǎng)成商業(yè)團(tuán)隊(duì)的核心運(yùn)營(yíng)能力，并通過輕資產(chǎn)輸出的方式，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和效益的提升，為項(xiàng)目所在城市和居民提供高質(zhì)量的“商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施”。

從合生商業(yè)的表現(xiàn)看，報(bào)告期內(nèi)，其商業(yè)地產(chǎn)投資收益同比增長(zhǎng)16.6%，從2020年的36.2億元增長(zhǎng)至2021年的42.2億元。目前，合生商業(yè)旗下的項(xiàng)目客流基本恢復(fù)到疫情前的9成。

在今年的地產(chǎn)年報(bào)季，多家地產(chǎn)企業(yè)都在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上著重強(qiáng)調(diào)了商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力在房地產(chǎn)新階段的重要性，雖然商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)的租金水平相較房地產(chǎn)銷售來說，尚不在一個(gè)量級(jí)，但作為現(xiàn)金奶牛，商業(yè)的利潤(rùn)率普遍較好，對(duì)整體呈下行趨勢(shì)的行業(yè)利潤(rùn)狀況進(jìn)行了承托，是房地產(chǎn)行業(yè)穿越周期的重要支撐。

致力于城市級(jí)標(biāo)桿商業(yè)打造

據(jù)合生商業(yè)提供的信息，目前其儲(chǔ)備有百余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，以上海五角場(chǎng)合生匯、北京朝陽合生匯為代表的購(gòu)物中心，經(jīng)數(shù)年打磨已發(fā)展成為城市級(jí)商業(yè)地標(biāo)。自開業(yè)后，合生匯產(chǎn)品線出租率動(dòng)態(tài)保持在99%，北京、上海區(qū)域的日均客流突破12萬人次，自有會(huì)員超過200萬。

兩個(gè)項(xiàng)目也在資本市場(chǎng)驗(yàn)證了投資者的熱情，2021年，北京朝陽合生匯80億元CMBS上市，創(chuàng)下單體購(gòu)物中心CMBS最大規(guī)模紀(jì)錄，而上海五角場(chǎng)合生匯也完了83億元ABS的發(fā)行。

成績(jī)的取得殊為不易。

先看上海五角場(chǎng)合生匯，上海是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑之地，品牌、業(yè)態(tài)等創(chuàng)新遙遙領(lǐng)先，想在上海商業(yè)地產(chǎn)版圖中占有一席之地，需要拿出真正的實(shí)力；再?gòu)谋本┏柡仙鷧R的情況看，它的所在地是北京商業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)貿(mào)商圈，周邊商業(yè)地產(chǎn)群雄林立，從競(jìng)爭(zhēng)激烈的商圈中突圍并成為重要一極，對(duì)合生商業(yè)來說，意義重大。

合生創(chuàng)展一直以土地儲(chǔ)備豐厚優(yōu)質(zhì)著稱，在按節(jié)奏釋放土地價(jià)值的過程中，商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)得以凸顯，而“地段、地段、地段”是做商業(yè)最重要的條件。

據(jù)合生商業(yè)提供的信息，合生商業(yè)業(yè)務(wù)線覆蓋商業(yè)綜合體、寫字樓、產(chǎn)業(yè)綜合體、高端酒店及服務(wù)公寓四大板塊，在北京、上海、廣州、深圳、成都等十余城擁有約100個(gè)在營(yíng)項(xiàng)目，已建成運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目面積超500萬平方米。

從合生匯的點(diǎn)，到購(gòu)物中心產(chǎn)品的線，再到合生商業(yè)的面，合生商業(yè)打響了一場(chǎng)厚積薄發(fā)的硬仗，要突圍，就有賴于合生商業(yè)養(yǎng)成創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)能力。

商業(yè)的本質(zhì)，一是運(yùn)營(yíng)，二是創(chuàng)新。合生商業(yè)一直將精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與內(nèi)容創(chuàng)新貫穿始終，從拿地開始就考量土地條件能否支撐獨(dú)特產(chǎn)品；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，不介意以時(shí)間換產(chǎn)品；在運(yùn)營(yíng)階段，疊加自有IP的研發(fā)，或通過合作經(jīng)營(yíng)、收并購(gòu)等形式，賦予商業(yè)產(chǎn)品更多可能性。

例如在自主IP打造上，合生匯已有網(wǎng)紅街區(qū)品牌21區(qū)BLOCK，結(jié)合當(dāng)下市場(chǎng)興趣進(jìn)行業(yè)態(tài)組合并貼合主題進(jìn)行空間設(shè)計(jì)，收獲了市場(chǎng)的認(rèn)可；在外部資源的合作上，合生商業(yè)與EDG超競(jìng)集團(tuán)、閱文集團(tuán)、嗶哩嗶哩達(dá)成了IP戰(zhàn)略合作，聯(lián)手安縵酒店之父AdrianZecha打造全新生活方式品牌MAHA，聯(lián)手 “璞麗”創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)，打造自有奢華酒店品牌服務(wù)商璞謙集團(tuán)等等。

輕重并舉釋放商業(yè)勢(shì)能

在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中，城市級(jí)標(biāo)桿項(xiàng)目有著重要的意義，因?yàn)樗軌蚰挸鲆粋€(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，而優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)往往可以將商業(yè)地產(chǎn)的招商定位能力、品牌業(yè)態(tài)更新能力，釋放在自身更多的項(xiàng)目中以及外拓的輕資產(chǎn)項(xiàng)目中。

從城市的角度看，一座優(yōu)秀的商業(yè)綜合體，很多時(shí)候承載著“商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施”的角色，能夠帶動(dòng)消費(fèi)、解決就業(yè)、滿足生活。

自合生商業(yè)以合生匯為原點(diǎn)進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出以來，已通過“小股操盤”方式運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)項(xiàng)目40個(gè)，運(yùn)營(yíng)面積超200萬平方米。其中，成都珠江廣場(chǎng)更名為合生匯已經(jīng)營(yíng)業(yè)，西安南門世紀(jì)金花正經(jīng)歷改造，預(yù)計(jì)2022年底亮相。

據(jù)介紹，目前合生商業(yè)在北京、上海、廣州、成都、西安等地均有目標(biāo)項(xiàng)目，未來3-5年，合生商業(yè)有望在這些城市創(chuàng)造更大價(jià)值。

合生商業(yè)堅(jiān)定輕資產(chǎn)路線，但不傾向做純輕資產(chǎn)，他們認(rèn)為，輕資產(chǎn)要與重資產(chǎn)有機(jī)結(jié)合。一方面，在一線城市通過良性運(yùn)營(yíng)給物業(yè)帶來的價(jià)值要遠(yuǎn)大于管理費(fèi)收入，通過“小股操盤”可以獲得超額回報(bào)；另一方面，管理方與持有人之間一個(gè)無法逾越的鴻溝是，持有人注重中長(zhǎng)期發(fā)展，而管理人更多關(guān)注當(dāng)期管理費(fèi)，但商業(yè)地產(chǎn)恰是要堅(jiān)守長(zhǎng)期主義的，一個(gè)項(xiàng)目從開建到經(jīng)歷養(yǎng)商期、培育期、成熟期可能需要5-8年，所以，合生商業(yè)不只把自己看作一個(gè)輕資產(chǎn)管理方，更是作為持有者之一運(yùn)營(yíng)。

除了輕資產(chǎn)輸出提速外，合生商業(yè)在重資產(chǎn)方面同樣有突破。

據(jù)合生商業(yè)介紹，目前籌備中的項(xiàng)目有MOHO上海、西安合生匯、北京通州合生匯、北京昌平合生匯、上海蘇河灣合生匯、上海濱江合生匯、上海南虹橋電競(jìng)合生匯、廣州天河合生匯、廣州海珠合生匯，以及還將擴(kuò)充的成都溫江合生匯二期等。

其中，上海南虹橋合生匯建筑面積約42萬平方米，將打造成全球首座電競(jìng)新文創(chuàng)綜合體，嫁接擁有EDG等實(shí)力廠牌的超競(jìng)集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)資源，協(xié)同電競(jìng)、風(fēng)洞、潛水、極限體育公園等多種創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

即將在今年亮相的MOHO 上海，也將帶來蔦屋TSUTAYA BOOK STORE、MOHO BEAUTE、IDEE LABO、 MOHO MARCHE 以及國(guó)際高街潮奢品牌。

合生商業(yè)表示，未來將堅(jiān)持“輕重并舉”，高質(zhì)量穩(wěn)步擴(kuò)張，確保每店必盈利，未來三五年躋身核心城市商業(yè)地產(chǎn)的頭部梯隊(duì)。

嫁接智慧服務(wù)形成商管數(shù)字化樣本

不論資產(chǎn)輕重，商業(yè)運(yùn)營(yíng)已離不開數(shù)字化、智慧化。在智慧服務(wù)的建設(shè)上，合生商業(yè)起步較早，在項(xiàng)目建造階段，具備全業(yè)態(tài)、全流程項(xiàng)目建設(shè)管理能力。在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段，建設(shè)有全周期資產(chǎn)管理服務(wù)平臺(tái)，涵蓋數(shù)字化資產(chǎn)委托、建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)，通過設(shè)施智能化、人行車智能化、多功能中控室、智能機(jī)器人等實(shí)現(xiàn)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的降本增效。

具體來看，首先，合生商業(yè)提倡智能化資管，保障投資者利益。

商業(yè)管理的本質(zhì)是資產(chǎn)管理。領(lǐng)先的數(shù)字化雙中臺(tái)體系讓合生商業(yè)最大化實(shí)現(xiàn)了資管、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，前后臺(tái)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)一體化及自動(dòng)化、資產(chǎn)設(shè)施管理運(yùn)營(yíng)智能化、及構(gòu)建高效敏捷的商業(yè)智能決策，最終保證品效、降本增效。

其次，合生商業(yè)打造了數(shù)字化電商，助力線上線下一體化。

通過數(shù)字化電商工具，商家能夠?qū)⒌陜?nèi)產(chǎn)品數(shù)字化上線，進(jìn)行導(dǎo)購(gòu)分銷、訂單管理，提供售后服務(wù)等。據(jù)介紹，目前電商渠道銷售額占朝陽合生匯整體銷售額的5%左右，且占比將持續(xù)增大。

第三，合生商業(yè)提倡精準(zhǔn)化營(yíng)銷、會(huì)員全周期運(yùn)營(yíng)，推出的會(huì)員CRM云平臺(tái)摒棄了傳統(tǒng)購(gòu)物中心單一的會(huì)員注冊(cè)方式，在多個(gè)觸點(diǎn)觸達(dá)用戶，實(shí)現(xiàn)全場(chǎng)景數(shù)據(jù)采集。

第四，合生商業(yè)既是乙方，也是甲方，這意味著合生商業(yè)能用甲方的視角和思維構(gòu)建商管數(shù)字化運(yùn)營(yíng)體系，并用乙方思維形成解決方案落地實(shí)操。

綜上，合生商業(yè)高投資回報(bào)率的取得，不是一蹴而就，是其在多年的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)中實(shí)踐而來，它為母公司合生創(chuàng)展提供了現(xiàn)金儲(chǔ)備及穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也有助于合生創(chuàng)展穿越行業(yè)調(diào)整周期。