行業(yè)深刻調(diào)整正當(dāng)時(shí)。在縮表出清階段，不少參賽者在激流中被淘汰出局，但仍然有房企成功出線。8月18日，越秀地產(chǎn)交出了一份亮眼的中期業(yè)績(jī)報(bào)告。

這一份成績(jī)單亮出了越秀地產(chǎn)上半年?duì)I收增長(zhǎng)同比近3成、核心凈利潤(rùn)仍正增長(zhǎng)等多項(xiàng)指標(biāo)，將其放到同期同行的業(yè)績(jī)表現(xiàn)中，就能看出此時(shí)的正增長(zhǎng)信號(hào)有多來(lái)之不易。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前約有80余家A+H股上市房企公布了半年業(yè)績(jī)預(yù)告，盈利預(yù)警的企業(yè)數(shù)量持續(xù)增多，幾乎所有房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅下滑，其中不乏央企、地方國(guó)企及示范房企等頭部公司，有超過(guò)半數(shù)房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損。

業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)資本經(jīng)營(yíng)部總經(jīng)理姜永進(jìn)在中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上補(bǔ)充提醒：“越秀地產(chǎn)是TOP30房企中，上半年唯一實(shí)現(xiàn)銷售額正增長(zhǎng)的企業(yè)。”

與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)總結(jié)稱公司“既要發(fā)展，也要保持有質(zhì)量的發(fā)展，一直以來(lái)我們都是在財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下推進(jìn)投資。從目前看，我們的決定是正確的。”

8年間，越秀地產(chǎn)銷售額增加近千億，在全行業(yè)一致縮表背景下仍明確維持一定增幅的年度目標(biāo)；從一家廣州本土國(guó)企輻射大灣區(qū)，走向全國(guó)；期內(nèi)斬獲廣州海珠琶洲南TOD及杭州勾莊TOD項(xiàng)目，是TOD模式邁出大灣區(qū)的關(guān)鍵一步。

逆勢(shì)增長(zhǎng)，越秀地產(chǎn)做對(duì)了什么？

營(yíng)收同比增3成

截至6月30日，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入312.9億元，同比上升29.1%；毛利66.5億元，同比上升2.5%；核心凈利潤(rùn)為21.3億元，同比上升1.4%；中期每股派息0.275元，同比上升1.5%，派息比率則為核心凈利潤(rùn)的40%。

上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收312.9億元，同比增長(zhǎng)29.1%；毛利較去年同期增長(zhǎng)2.5%至66.5億元。

林昭遠(yuǎn)于業(yè)績(jī)會(huì)上表示，自從去年以來(lái)，結(jié)合各大房企的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，行業(yè)的利潤(rùn)率下滑已經(jīng)是一個(gè)事實(shí)。“我過(guò)去幾次強(qiáng)調(diào)，20%-25%的毛利率是我們一個(gè)合理的目標(biāo)，符合當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。”未來(lái)公司將立足于選好項(xiàng)目、做好產(chǎn)品、控制成本，以此維持公司盈利能力的穩(wěn)定，保持可持續(xù)發(fā)展。

上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，從多項(xiàng)數(shù)據(jù)可以看出其整體態(tài)勢(shì)：統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)商品房銷售額和面積同比分別下降近29%和22%，房地產(chǎn)投資額同比下降5.4%，供給和需求端均見(jiàn)涼意，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，需求較疲弱。

越秀地產(chǎn)在中報(bào)中表露信心，一是隨著一系列經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)支持政策出臺(tái)，5月市場(chǎng)逐步恢復(fù)，銷售有所回暖，同比降幅收窄。與此同時(shí)，市場(chǎng)表現(xiàn)分化，但越秀地產(chǎn)重點(diǎn)投資的廣州市場(chǎng)逐步復(fù)蘇。半年合同銷售金額約489.1億元中，廣州貢獻(xiàn)了293.4億元，占總合同銷售金額10.4%。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年上半年越秀地產(chǎn)奪得廣州樓市銷售額、銷售面積雙料冠軍，357.5億元的銷售額較第二名保利發(fā)展多出了136億元。2021年，越秀地產(chǎn)一舉刷新了保利發(fā)展蟬聯(lián)近10年的廣州銷冠記錄。此外，大灣區(qū)業(yè)績(jī)同樣喜人，上半年合同銷售額317.5億元，占比達(dá)65%。

“在房住不炒的總基調(diào)下，政府會(huì)支持剛需和改善型住房需求，目前來(lái)看，各項(xiàng)政策正在不斷放松，市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)逐步回升的過(guò)程。只是，回暖過(guò)程會(huì)有先后、有分化，核心城市或?qū)⑻崆耙恍?rdquo;林昭遠(yuǎn)重申，越秀地產(chǎn)全年1235億元的銷售目標(biāo)沒(méi)有改變，公司管理層也非常有信心達(dá)成這一目標(biāo)，并透露2022年可售貨值為2146億元。

借力Tod

早在2015年8月，廣州地鐵集團(tuán)與越秀集團(tuán)投資組建的“軌交+物業(yè)”品牌——廣州市品秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立，開(kāi)始承接增城官湖TOD項(xiàng)目。

2019年4月，越秀地產(chǎn)收購(gòu)官湖項(xiàng)目86%權(quán)益，同時(shí)向廣州地鐵配售30.81億股股票，廣州地鐵正式成為越秀地產(chǎn)戰(zhàn)略股東。

彼時(shí)，越秀地產(chǎn)指出，希望從廣州地鐵擴(kuò)建規(guī)劃中選擇合適的項(xiàng)目與廣州地鐵進(jìn)行合作，未來(lái)每年獲取1-2個(gè)軌交項(xiàng)目，每年貢獻(xiàn)新增土儲(chǔ)約100萬(wàn)平方米。越秀地產(chǎn)獲取TOD項(xiàng)目的速度正在加快，足見(jiàn)其決心——僅2022年上半年，越秀地產(chǎn)已新增廣州還數(shù)琶洲南TOD項(xiàng)目、杭州勾莊TOD項(xiàng)目。

根據(jù)廣州地鐵規(guī)劃，未來(lái)五年，廣州地鐵計(jì)劃實(shí)現(xiàn)線網(wǎng)里程在2023年翻番，從目前的478公里達(dá)到800公里。期間將新增33個(gè)場(chǎng)站綜合體，到2035年擴(kuò)大至2000公里。

業(yè)績(jī)會(huì)上管理層對(duì)杭州勾莊TOD項(xiàng)目琢磨不少，其為公司增加37萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，同時(shí)象征意義非凡：是越秀地產(chǎn)和杭州地鐵的首個(gè)合作項(xiàng)目，標(biāo)志其TOD全國(guó)化布局新突破。

TOD成為越秀地產(chǎn)拓儲(chǔ)不可或缺的重要手段。

上半年越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)、華東地區(qū)、華中地區(qū)合共增加了16幅土地，總建筑面積346萬(wàn)平方米。其中，大灣區(qū)新增7幅土地，新增土儲(chǔ)163萬(wàn)平方米，這部分土地占比49%；華東占比25%；大灣區(qū)大本營(yíng)之一廣州新增5幅土地，新增土儲(chǔ)126萬(wàn)平方米。此外，越秀地產(chǎn)還于今年3月首次進(jìn)入安徽合肥，完成在華中區(qū)域的進(jìn)深布局。

目前越秀地產(chǎn)在廣州和杭州共有8宗TOD項(xiàng)目，約359萬(wàn)平方米，占總土地儲(chǔ)備達(dá)到12.6%。

林昭遠(yuǎn)對(duì)TOD寄予厚望，“過(guò)去30年以來(lái)，我們把TOD作為重要的一條產(chǎn)品線，在廣州地鐵成為我們的二股東以來(lái)，我們首次走出廣州，在杭州落址，實(shí)現(xiàn)了TOD全國(guó)化布局的舉措。”

TOD隨著各個(gè)城市目前的軌道交通設(shè)施的提升在發(fā)展，同時(shí)各大城市也非常注重在軌道交通發(fā)展的地鐵上蓋物業(yè)。“目前，我們感受到各級(jí)政府是非常重視這件事的，越秀地產(chǎn)在過(guò)去幾年組建了相關(guān)團(tuán)隊(duì)，組建了TOD研究院，研究如何能夠在TOD產(chǎn)業(yè)里面，既符合城市規(guī)劃發(fā)展，又符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)的需要，得到各方共贏。”林昭遠(yuǎn)對(duì)公司TOD業(yè)務(wù)的日漸成熟給予肯定。

同時(shí)，他進(jìn)一步表示，越秀地產(chǎn)正和各大城市的地鐵規(guī)劃，建設(shè)方也要做多輪的接觸和交流，達(dá)成了很多共識(shí)，“相信隨著TOD數(shù)量的增加，不論是在TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效率，還是TOD的產(chǎn)品力、建造力層面，越秀地產(chǎn)都有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，以進(jìn)一步拓展該領(lǐng)域的項(xiàng)目”。

除了增儲(chǔ)，TOD對(duì)銷售額的貢獻(xiàn)也十分亮眼。截至報(bào)告期末，越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約120.7億元，同比上升58.8%，對(duì)業(yè)績(jī)?cè)龇峁┝藦?qiáng)勁助力。以廣州項(xiàng)目為例，琶洲南TOD銷售額57.9億元，星樾TOD 30.1億元、星瀚TOD則為12.8億元。

買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)有標(biāo)尺

“既要發(fā)展，也要保持有質(zhì)量的發(fā)展。”這是林昭遠(yuǎn)作為掌舵人對(duì)投資拓展提出的要求，不是一味冒進(jìn)，擲地千金，而是要在財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下推進(jìn)投資，以銷定產(chǎn)，審時(shí)度勢(shì)。

上半年，越秀地產(chǎn)在廣州、佛山、中山、杭州、合肥、鄭州、長(zhǎng)沙共7個(gè)城市新增16幅土地，總建筑面積約為346萬(wàn)平方米。對(duì)比2021年上半年，越秀放緩了拿地步伐，去年同期其新增了23幅、約500萬(wàn)平方米的總建筑面積土地。

截至2022年6月30日，越秀地產(chǎn)在全國(guó)布局了30個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約2860萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約52.9%。

越秀地產(chǎn)對(duì)新進(jìn)和深耕城市有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，即使在同行紛紛高周轉(zhuǎn)時(shí)仍不為所亂，堅(jiān)定深耕廣州和大灣區(qū)。伴隨著全國(guó)性布局深入，越秀地產(chǎn)持續(xù)鞏固“1+4”全國(guó)性布局，深耕大灣區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西部地區(qū)。

林昭遠(yuǎn)明確，“城市上，我們會(huì)更加聚焦在省會(huì)城市、重點(diǎn)城市上。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，選好城市、選好項(xiàng)目非常重要。”這也是越秀地產(chǎn)過(guò)去驗(yàn)證過(guò)的正確答案。