（西安太古里項目效果圖/受訪者供圖）

經(jīng)濟觀察報 記者 張雅楠 北京報道 國慶節(jié)前一段時間，太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦從香港回到內(nèi)地，馬不停蹄地在深圳、廣州、西安、上海和北京之間奔波——在中國最著名的這些一線和新一線城市里，太古地產(chǎn)都運營或建設(shè)著至少一個商業(yè)項目。

僅從數(shù)量看，項目不算多，但從體量和商業(yè)影響力看，他們又是定海神針一般的存在。

在這些項目中，時間的刻度會顯得有些扭曲：等待一座太古項目從土地里長出來是漫長的，動輒需要五六年之久，然而一旦他們開業(yè)，你又很難看到時間沖刷的痕跡，即便是運營超過十年的項目，建筑主體和硬件設(shè)施也會被維護得宛如初生，空間設(shè)計依舊超前，其中的消費品牌又永遠走在城市和時代的前沿。 

所以，這次在北京三里屯采訪彭國邦時，我會覺得討論疫情對太古的影響稍顯無聊，雖然疫情確實是最近三年的重要變量，但這家今年已成立50周年的公司，在疫情發(fā)生的三年里，將在中國內(nèi)地的資產(chǎn)數(shù)量翻了約一倍。

最近官宣的是海南項目。10 月 24 日，太古地產(chǎn)宣布與中免股份在三亞市合作發(fā)展零售地標項目，雙方分別持股50%，該項目位于三亞海棠灣國家海岸中心地帶，是太古地產(chǎn)于中國內(nèi)地的第八個發(fā)展項目，也是其首個度假型零售項目，規(guī)劃設(shè)計將融入三亞的熱帶海岸線，同時從疍家人傳統(tǒng)漁排生活聚居景觀中汲取靈感，打造以高端零售和文化藝術(shù)元素相融合的獨特體驗，預(yù)計于 2024 年起分階段落成。

在上海，新開業(yè)的全國第三座、上海第一座太古里創(chuàng)造了近三年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域難得的高潮，周末停車甚至需要排隊半小時。

同時，太古地產(chǎn)也在上海開啟了全新的輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)，與上海靜安置業(yè)（集團）以管理合作的方式共同參與張園的保護性開發(fā)，項目涉及城市更新和舊區(qū)改造，需引入高端零售等業(yè)態(tài)，又需要融入石庫門建筑的歷史文化韻味，對太古來說，亦是全新的挑戰(zhàn)。

在廣州和北京，太古地產(chǎn)都在既有項目盤面下實現(xiàn)了大體量擴展。

在廣州聚龍灣，太古地產(chǎn)敲定了在廣州的第二個項目，將與珠江實業(yè)集團合作打造一座具有嶺南特色的太古里，加速聚龍灣片區(qū)的城市更新和產(chǎn)業(yè)升級。

在北京，太古地產(chǎn)在三里屯太古里和酒仙橋頤堤港的基礎(chǔ)上，都進行著新的拓展。新開業(yè)了三里屯太古里西區(qū)；與北京公交集團、北京市朝陽區(qū)政府簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，對公交保修二廠進行升級改造；與遠洋集團一起開發(fā)投資達230億元的頤堤港二期擴建項目。

在深圳這個太古一直在尋找落位機會的城市，太古酒店也官宣了將于2025年在深圳灣中心地帶開設(shè)“居舍系列”酒店的消息。

在西安，太古地產(chǎn)將在“小雁塔歷史文化片區(qū)”開發(fā)建設(shè)西安第一座太古里，項目緊鄰聯(lián)合國教科文組織世界文化遺產(chǎn)小雁塔以及始建于唐代的薦福寺，與西安博物院僅一路之隔，該地塊的歷史文化氛圍較成都太古里有過之而無不及，太古將怎樣打造這個新與舊、商業(yè)與文化融合的西安新地標，整個行業(yè)都充滿期待。

尤其值得一提的是，太古地產(chǎn)還將第一次在西安太古里的地塊上嘗試住宅開發(fā)。

不論在中國香港，還是美國、越南、泰國、新加坡、印度尼西亞，太古都開發(fā)有高端住宅，且廣受市場好評。其實，以太古地產(chǎn)通過商業(yè)運營熟化城市片區(qū)的能力，在綜合開發(fā)的土地中增加住宅這種產(chǎn)品類型，是再順理成章不過的事，與此同時，在大型商業(yè)體周邊建設(shè)住宅，本身也可以與商業(yè)項目形成互補，萬達、龍湖、新城等房地產(chǎn)企業(yè)無不是通過這一方面獲得了住宅和商業(yè)的雙向發(fā)展，并且，太古地產(chǎn)在香港的太古城項目也是一個包含住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)的超大型城市綜合體。

但是，見證了內(nèi)地市場整個住宅開發(fā)暴富過程的太古，在內(nèi)地發(fā)展的20年時間里，一直對這一模式說不。

問及原因，彭國邦的回答很堅定，最重要的是要保證戰(zhàn)略聚焦，把資源放在太古有優(yōu)勢的、以零售為主導(dǎo)的發(fā)展項目領(lǐng)域。

這也形成了太古地產(chǎn)內(nèi)地商業(yè)項目的一大特點，他們是專業(yè)而純粹的商業(yè)項目，往往位于城市中心，和周邊的老舊社區(qū)形成了一種并不違和的矛盾感，有著豐富的片區(qū)生態(tài)，將城市中最時髦的年輕人引來，像針灸一樣活化著老城區(qū)，而不是將原有的城市生態(tài)連根拔除。

西安的住宅項目是一個小的嘗試，太古也期待著未來市場的反饋，但是，不要以為太古要就此躬身入局住宅開發(fā)，因為未來5-10年，太古地產(chǎn)在內(nèi)地500億港元的投資規(guī)模，也只會發(fā)展5個左右較具規(guī)模的商業(yè)項目，這些項目，比住宅更值得期待。

【對話】

500億港元投資藍圖

經(jīng)濟觀察報：去年和今年，太古地產(chǎn)分別簽下了北京、廣州、西安的多個新拓項目，似乎之前的積累一下子爆發(fā)了。

彭國邦：實際上在我們來看，我們所有新項目在公布前都經(jīng)歷了較長時間的積累和準備，只是現(xiàn)在恰好到了比較成熟，可以陸續(xù)向市場公布，讓大家知曉我們的投資重點在哪的階段。

我們一直采用有節(jié)制的方式選擇合適的城市和地點發(fā)展太古里、太古匯和頤堤港等品牌的項目，現(xiàn)在我們覺得是時候發(fā)展下一個篇章了，今年年初，我們宣布了未來十年千億港元投資計劃，其中約500億港元計劃投放到中國內(nèi)地，這讓我們得以取得一系列新項目進展。

我們的策略不變，將繼續(xù)在一線和新一線城市尋找核心地段的機會，發(fā)展零售主導(dǎo)的項目。

今年是太古地產(chǎn)50周年志慶，我們的口號是“創(chuàng)流不息”，這個口號代表著我們的初心和決心，會繼續(xù)以長遠的眼光為中國內(nèi)地打造高度原創(chuàng)和創(chuàng)新的體驗。

經(jīng)濟觀察報：10年500億港元的投資，如果按照西安項目100億元的總投資粗略計算，是不是意味著10年打造5個項目？或者按你們和合作方各占50%的股份計算是10年 10個項目？

彭國邦：我們不對項目的數(shù)量設(shè)具體目標。這些都是大型發(fā)展項目，需要投入大量資金。我們在不同的城市和不同的合作伙伴合作，雙方會有不同的持股比例，比如西安太古里，我們持有70%，曲江新區(qū)下屬企業(yè)持有30%；廣州聚龍灣項目，我們和合作方各持50%。每一個項目的持股比例不太一樣，為了保持一個合理的發(fā)展節(jié)奏，我們計劃在未來5-10年發(fā)展大概5個大規(guī)模項目。

經(jīng)濟觀察報：5個項目是數(shù)量目標，太古地產(chǎn)的發(fā)展策略是創(chuàng)新衍變，但是創(chuàng)新和衍變都很難量化，你們怎么評定發(fā)展的質(zhì)量目標？

彭國邦：我們一直專注于尋找優(yōu)質(zhì)的地塊，讓我們用創(chuàng)新衍變的理念和方法打造項目，真正轉(zhuǎn)化城市面貌。我們專注于好的設(shè)計，不僅在商業(yè)項目上，也在于連通性和各組成部分之間的可達性上。

我們也會看其他的很多方面，比如如何為我們的零售和寫字樓租戶打造合適的環(huán)境。我們?yōu)槊總€項目做總體規(guī)劃，不僅關(guān)注硬件，也關(guān)注軟件，比如景觀綠化、管理運營等各個方面。

我想你的問題是我們怎么在數(shù)量和質(zhì)量之間找到平衡。過去幾年，我們陸續(xù)發(fā)布了兩份社區(qū)營造效益報告，2020年我們在香港發(fā)布了第一份報告，與當?shù)氐拇髮W(xué)和專家團隊一起，搭建研究框架，試圖系統(tǒng)研究太古坊的社區(qū)營造效益，衡量什么是成功的社區(qū)營造。去年，我們和清華大學(xué)一起在三里屯進行深入研究，并發(fā)布了三里屯太古里社區(qū)營造效益報告。今年到明年，我們將發(fā)布第三份，關(guān)于廣州太古匯社區(qū)營造效益的報告，運用類似的評估方法，從質(zhì)量和數(shù)量上衡量我們在廣州的發(fā)展為當?shù)貛サ淖兓瑤椭覀兏玫乩斫馍鐓^(qū)營造效益。

經(jīng)濟觀察報：你們什么時候開始接觸西安太古里的？項目區(qū)位非常優(yōu)越，這是你們的選擇還是政府的選擇？

彭國邦：我們一直都把文化保育，或者說在城市核心區(qū)域?qū)ふ揖哂袣v史文化元素的地塊，視為我們內(nèi)地業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略的一個重要方向，比如您可以在成都遠洋太古里感受到這一點。

西安是一座歷史悠久、文化底蘊深厚的城市。這里發(fā)展西安太古里項目，讓我們有機會在公司成立50周年之際，為中國內(nèi)地打造一座極具特色的項目。我們在進入成都之后，就開始關(guān)注新一線城市中的相關(guān)機會。我們在2017年接觸到西安這個項目，到2019年跟曲江新區(qū)政府簽了備忘錄，這期間為了找到合適的地塊和合作伙伴花了一些時間，我們很高興能和曲江新區(qū)一起發(fā)展這個重要的項目。

經(jīng)濟觀察報：北京、廣州的項目都是在既有項目基礎(chǔ)上的進一步合作，地方政府都是怎么表達他們對你們的期待的？

彭國邦：你說的對，我們在廣州和北京的進一步發(fā)展都是建基在多年來建立的信任基礎(chǔ)上，政府看到我們的確能兌現(xiàn)承諾，雙方共同努力，發(fā)展了天河區(qū)的太古匯和朝陽的三里屯太古里，兩個項目都比較成功。

在尋找新項目機會時，我們是有所挑選的，在信任的基礎(chǔ)上，我們能夠和地方政府交流我們的愿景，共同的愿景也讓我們對新項目的成功充滿信心。

我們的項目都不是孤立存在的，舉個例子，我們看到北京的政府部門在致力于提升三里屯的基礎(chǔ)設(shè)施，開通新的地鐵線、優(yōu)化升級工人體育場和亮馬河沿岸等，這些對我們繼續(xù)投資都是非常利好的，也給了我們信心加大投入。還可以看到，頤堤港二期是一個極具規(guī)模的項目，政府也在致力于提升項目周邊地區(qū)交通路網(wǎng)的連通性，比如和機場、和四環(huán)路的連接，還有優(yōu)化壩河沿岸，這些都為我們發(fā)展新項目創(chuàng)造了條件。同樣，在廣州市荔灣區(qū)，地方政府對投資新基礎(chǔ)設(shè)施，包括鐵路和地鐵，以改善廣佛之間連通性的決心和規(guī)劃非常明確，這些都是非常強有力的信號，增強雙方的信任，讓我們對新的合作充滿信心。

經(jīng)濟觀察報：太古的項目都在一線和新一線城市的市中心，太古會嘗試用其他方式比如輕資產(chǎn)輸出和更多的市民產(chǎn)生鏈接嗎？

彭國邦：目前，我們的戰(zhàn)略是非常清晰的，會繼續(xù)專注于開發(fā)低密度、開放式的太古里項目，給城市居民提供令人振奮的體驗，也會繼續(xù)在城市核心區(qū)發(fā)展太古匯這樣的高品質(zhì)綜合體，涵蓋商場、寫字樓和酒店的項目，它周邊的交通路網(wǎng)聯(lián)通也做得非常好。

頤堤港二期是一個總投資額達230億人民幣的拓展計劃，這個項目并不在傳統(tǒng)市中心，但頤堤港一期已經(jīng)轉(zhuǎn)化了酒仙橋地區(qū)的面貌。我們相信頤堤港二期會成為朝陽區(qū)東北部區(qū)域的全新商業(yè)地標，也是這整個地區(qū)城市更新的重要組成部分。

經(jīng)濟觀察報：每個城市都很想要一個太古里，意味著很多地方政府都會跟太古接洽，什么樣的資料會擺在你的辦公桌上？

彭國邦：我們的確看到許多有趣的機會，但我們更需要保持戰(zhàn)略聚焦，把資源投放到策略的重點領(lǐng)域。比如，我們想繼續(xù)在一線城市的核心地段尋找機會，尤其是能夠強化現(xiàn)有資產(chǎn)的機會，包括通過全新機會和輕資產(chǎn)機會在內(nèi)。此外，是在新一線城市尋找特色地塊，從而帶動周邊社區(qū)的衍變，比如成都和西安太古里，這些機會讓我們可以把當?shù)鬲毺氐臍v史文化元素融入項目中，為當?shù)卮蛟烀@也是我們未來的一個重點方向。

經(jīng)濟觀察報：上海張園項目就是一個輕資產(chǎn)輸出項目，輕資產(chǎn)是太古的戰(zhàn)略方向之一嗎？有數(shù)量目標嗎？

彭國邦：我們還是會把資源和戰(zhàn)略聚焦在重資產(chǎn)項目上，但如果有機會能幫我們強化現(xiàn)有的核心資產(chǎn)，比如雅秀和張園這樣的輕資產(chǎn)項目，我們也樂于發(fā)掘和嘗試。

應(yīng)對周期的四點堅持

經(jīng)濟觀察報：太古地產(chǎn)50年發(fā)展歷程中，難免會遇到周期，你們對周期的感受深嗎？

彭國邦：房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)的確是一個長期產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展中不可避免地會遇到周期。我們遇到周期時會專注于核心價值觀和理念，比如誠信、原創(chuàng)、遠見和品質(zhì)，這四點能夠幫助我們應(yīng)對短期的周期起伏。

我們一直致力于把可持續(xù)發(fā)展融入到業(yè)務(wù)發(fā)展中，我們相信可持續(xù)發(fā)展能夠幫助我們保持競爭優(yōu)勢，并克服這些風(fēng)險和周期帶來的不確定性。

我們也相信，跟租戶零售品牌之間的合作關(guān)系，我們的營造社區(qū)和社區(qū)運營理念，包括跟政府之間的互信關(guān)系，能給我們帶來很多信心，即使在市場周期中，也能助我們保持較高的出租率，提升銷售額和利潤的增長。

經(jīng)濟觀察報：香港房企的杠桿普遍非常低，為什么會是這樣的狀況？

彭國邦：有多種原因，可能因為香港的房地產(chǎn)行業(yè)相對內(nèi)地的成熟度不一樣，香港開發(fā)商普遍對資產(chǎn)負債表更謹慎，太古地產(chǎn)可能是資產(chǎn)負債率最低的香港開發(fā)商之一，這給了我們回應(yīng)市場機遇的機會，也給了我們應(yīng)對市場周期和低迷的信心。

經(jīng)濟觀察報：現(xiàn)在內(nèi)地的開發(fā)商處在劇烈降杠桿的過程中，內(nèi)地和香港房企的區(qū)別是什么？ 

彭國邦：過去幾年里，尤其是實行“三道紅線”政策以來，內(nèi)地許多開發(fā)商都發(fā)生一些變化。相較來說，內(nèi)地開發(fā)商更專注在住宅開發(fā)和銷售領(lǐng)域，香港開發(fā)商更專注于發(fā)展商業(yè)投資物業(yè)。

過去幾年，內(nèi)地開發(fā)商經(jīng)歷的較大變化實際上表明了市場周期的影響。香港開發(fā)商經(jīng)歷更長時間發(fā)展，相對來說更成熟謹慎，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)相對來說更年輕。

經(jīng)濟觀察報：出險房企會把資產(chǎn)掛出來，你們會對這種資產(chǎn)保持關(guān)注嗎？

彭國邦：我們確實看到市場上有一些收購不良資產(chǎn)的機會，但總體來說我們看待這些機會時是非常節(jié)制的，因為我們對要發(fā)展的項目、進入的城市有堅持，還要找到合適的合作伙伴。總的來說，我們更希望參與項目的設(shè)計、開發(fā)等全部階段，以確保項目交付時達到我們對品質(zhì)的要求，達到顧客和市場的期待。

我們?nèi)匀幌嘈牛虡I(yè)地產(chǎn)的重要法則是找到好的位置，有好的設(shè)計。太古地產(chǎn)今年50周年慶的主題是“創(chuàng)流不息”，這要求我們思考如何繼續(xù)保持原創(chuàng)和高品質(zhì)輸出，持續(xù)給市場帶來新驚喜。年輕一代顧客對新的體驗要求更高，也促使我們繼續(xù)用長遠的眼光在中國內(nèi)地發(fā)展為他們提供體驗式零售的商業(yè)項目。

商業(yè)和住宅

經(jīng)濟觀察報：太古里和太古匯都是城市級的商業(yè)項目，位置很優(yōu)越，但城市化的規(guī)律也告訴我們，市中心可能存在樓宇年久破敗、居民老齡化等情況，北京和成都的太古里與周邊的環(huán)境、居民生態(tài)有時就會呈現(xiàn)出一種很矛盾的和諧感，但是前灘太古里所在的區(qū)域規(guī)劃似乎新一些，矛盾感少一些，你喜歡前一種矛盾感嗎？如果前一種項目中有住宅，效果會更好一些嗎？

彭國邦：未來我們可能會找到機會把住宅打造為綜合發(fā)展項目中的一個組成部分，各元素彼此間能形成很好的互補。舉個例子，多年來我們把香港的太古城發(fā)展成一個融合了住宅、零售、酒店、寫字樓等元素的綜合項目。

北京和成都的太古里項目，可以說是當?shù)爻鞘懈碌囊粍?ldquo;催化劑”，我們是打造這些“催化劑”的人。可以看到，這些項目周邊的地區(qū)也逐漸開始升級，可能是新的路網(wǎng)、新的地鐵、新的公共空間、公園、體育場等，這些都從一定程度上啟動了城市更新的進程。這個過程需要時間，但這正是我們樂于看到的，我們把這個過程稱為社區(qū)營造，假以時日社區(qū)會有質(zhì)的提升。

上海的前灘其實很不一樣，整體地區(qū)是全新的規(guī)劃，區(qū)域功能非常綜合。前灘太古里是當?shù)氐牧闶壑行模瑸樯鐓^(qū)營造貢獻力量。

對我們來說，前一種和后一種其實是相同的策略，只是在不同的城市和區(qū)域，發(fā)展和變化的速度不太一樣。

經(jīng)濟觀察報：太古地產(chǎn)在香港以及東南亞都有住宅項目，但在中國內(nèi)地一直沒有，為什么會有這么明顯的戰(zhàn)略選擇？

彭國邦：過去20年，在內(nèi)地市場，我們一直用長遠眼光發(fā)展以零售為主導(dǎo)的項目，這能更好地發(fā)揮我們在香港積累的經(jīng)驗和專長——用長期的、社區(qū)營造的策略去發(fā)展零售和寫字樓項目。未來有可能的話，我們也會在內(nèi)地發(fā)展住宅項目，但它是作為綜合發(fā)展項目的一個部分。

所以也看市場機會，目前東南亞市場，我們覺得自己的機會在高端住宅領(lǐng)域。

經(jīng)濟觀察報：大型綜合體里配套住宅，在土地出讓時很順理成章，為什么太古一直沒有這種產(chǎn)品呢？

彭國邦：這只是時機問題，我們還沒有在合適的時間找到合適的機會。如果有合適的機會，我們很樂意探索和嘗試。在過去20年里，我們在內(nèi)地已經(jīng)打造了有很高認知度的太古里和太古匯品牌，市場也已經(jīng)了解了我們的品牌，如果有合適機會，我們也會開發(fā)一些住宅。

我們要聚焦于我們有競爭優(yōu)勢的領(lǐng)域，即零售和寫字樓主導(dǎo)的項目，目前內(nèi)地已經(jīng)有很多有經(jīng)驗的本土開發(fā)商在打造住宅項目了。

經(jīng)濟觀察報：你們拒絕了很多機會？

彭國邦：是的，我們想把專長和優(yōu)勢集中在商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上。西安太古里的確包含一小部分住宅元素，我們會打造一個獨特的住宅項目，把太古的住宅品牌帶到中國內(nèi)地。我們很期待看看市場如何反饋。