（圖片來(lái)源：受訪者供圖）

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 張雅楠 實(shí)習(xí)記者 柳玉琳 11月9日，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了難得的股債雙升，觸發(fā)點(diǎn)是融資端再傳利好：交易商協(xié)會(huì)宣布推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

一年多來(lái)，從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控政策層出不窮，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了20多年來(lái)最刻骨銘心的一次盤(pán)整，不論是企業(yè)、行業(yè)還是市場(chǎng)，都發(fā)生了量和質(zhì)的根本性變化，與此同時(shí)，租購(gòu)并舉在二十大報(bào)告中再一次被強(qiáng)調(diào)，而相應(yīng)的政策配套如保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍等，已經(jīng)若火如荼展開(kāi)。

房地產(chǎn)似乎來(lái)到了一個(gè)嶄新的十字路口，站在此刻，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獨(dú)家專訪全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生，詳談當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)和二十大提出的“租購(gòu)并舉”舉措。

聶梅生是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化20多年發(fā)展歷程中，最重要的政策推動(dòng)者和市場(chǎng)變化見(jiàn)證者之一，總能在關(guān)鍵時(shí)刻，保持敏銳洞察，指出問(wèn)題關(guān)鍵，在本次采訪中，她的核心觀點(diǎn)包括：

一、多主體、多渠道、租購(gòu)并舉這三個(gè)關(guān)鍵詞，一定會(huì)影響到明年和今后長(zhǎng)遠(yuǎn)的中國(guó)房地產(chǎn)整體格局。

二、房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收杠桿沒(méi)有被用好，更多是索取效益的思路，沒(méi)有通過(guò)減稅刺激的政策，減稅問(wèn)題在中國(guó)房地產(chǎn)目前卡殼的節(jié)點(diǎn)上是應(yīng)該推進(jìn)的。

三、沒(méi)有房改的力度，搞不成租購(gòu)并舉。

地產(chǎn)形勢(shì)研判

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在恒大剛剛爆雷的時(shí)候，有說(shuō)法是，這是中國(guó)的雷曼兄弟時(shí)刻，現(xiàn)在，也有很多人擔(dān)心這一輪的房地產(chǎn)深度盤(pán)整可能會(huì)有日本房地產(chǎn)泡沫破滅的危險(xiǎn)，我想請(qǐng)您分享一下您的判斷。

聶梅生：這也是我比較想說(shuō)的一個(gè)話題，我覺(jué)得，中國(guó)就是中國(guó)，中國(guó)不是日本，中國(guó)也不是美國(guó)，我認(rèn)為這一次中國(guó)會(huì)倒下一些原來(lái)野蠻擴(kuò)張的、本來(lái)就不應(yīng)該通過(guò)透支的方式做到那么大的企業(yè)，這一部分應(yīng)該說(shuō)是房地產(chǎn)泡沫，我一直認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)不是沒(méi)有泡沫，有泡沫，但不能說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)全是泡沫，泡沫遲早是要被擠掉的，這次有一些頭部企業(yè)的出局不是一件壞事，是一件好事，是泡沫就應(yīng)該把它擠掉。

而且，咱們這幾年不都是說(shuō)房住不炒嘛，到2022年房子還能炒嗎？還有炒房的嗎？沒(méi)有了，那不就是房住不炒嗎？你要看到它的成績(jī)，為什么會(huì)出效力那么強(qiáng)烈的三道紅線，是因?yàn)?020年下半年至2021年上半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱得不得了，差不多突破歷史最高點(diǎn)了，你不能光看到房地產(chǎn)下去以后影響經(jīng)濟(jì)，埋怨天埋怨地，這里面蘊(yùn)藏著好多因素，起碼炒房引起中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)這一部分沒(méi)有了吧，把泡沫擠出去不是挺好的嗎？

我一直這么看，不能只看到不利的一面，一會(huì)兒火得不得了，趕緊去滅火，然后看要快熄火了，又馬上就加柴，老這么折騰并不是好事，所以我覺(jué)得它不是一個(gè)雷曼兄弟時(shí)刻。

另外也不會(huì)像日本那樣，由于房地產(chǎn)泡沫破裂，引起了十幾年的經(jīng)濟(jì)衰退。中國(guó)經(jīng)濟(jì)是依靠、依賴房地產(chǎn)，但是不是全部依賴房地產(chǎn)，加上上下游產(chǎn)業(yè)鏈，再加上建筑業(yè)，占GDP的比重在百分之十幾吧，并不是那么大的權(quán)重，另外中國(guó)沒(méi)有像日本那樣整個(gè)房地產(chǎn)泡沫破滅，四季度慢慢地穩(wěn)定下來(lái)，只不過(guò)新的穩(wěn)定和原來(lái)的穩(wěn)定之間有差別，而且形態(tài)不一樣。

不要去擔(dān)心這樣一些問(wèn)題，在大家都唱衰的時(shí)候，你要看到它的積極方面，然后從積極方面，找到新的火炬來(lái)把它燃起來(lái)，這才是我們應(yīng)該想的事情。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：那房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎么辦？

聶梅生：企業(yè)我覺(jué)得現(xiàn)在就是一句話，就是能夠想辦法渡過(guò)當(dāng)前這個(gè)坎兒，好自為之，然后去積極尋找新的發(fā)展，新的出路。因?yàn)椴⒉凰械钠髽I(yè)全躺倒，可能都比較緊張，但還是有一些企業(yè)把自己的資金鏈護(hù)理得比較好，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)，還是會(huì)留下相當(dāng)一部分企業(yè)。再加上政府現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)的平穩(wěn)出臺(tái)了很多的政策，會(huì)穩(wěn)住相當(dāng)大一部分企業(yè)，只要你熬得過(guò)去，挺得過(guò)去，迎來(lái)的就會(huì)比現(xiàn)在更好。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：很多房企在今年都減少了開(kāi)工和竣工，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間新房供給矛盾尖銳？二十大報(bào)告倡導(dǎo)租購(gòu)并舉，未來(lái)的房地產(chǎn)格局會(huì)不會(huì)發(fā)生很大的變化？

聶梅生：二十大報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容雖然簡(jiǎn)短，但說(shuō)的非常清楚，一個(gè)是多主體，一個(gè)是多渠道，另外一個(gè)是租購(gòu)并舉，一定會(huì)影響到明年和今后長(zhǎng)遠(yuǎn)的中國(guó)房地產(chǎn)整體格局。

我自己雖然學(xué)習(xí)得不是很深刻，但是看到這三句話以后，我想，未來(lái)房地產(chǎn)在三個(gè)方面一定會(huì)發(fā)生劇變，不變就達(dá)不到這三句話。

一是土地。未來(lái)的土地供應(yīng)，不會(huì)像原來(lái)那樣子，完全通過(guò)農(nóng)村集體用地、集體建設(shè)用地變成國(guó)有土地然后招拍掛，這么一條線。

招拍掛或者說(shuō)中國(guó)的土地紅利確實(shí)支撐了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和GDP的長(zhǎng)期發(fā)展，同時(shí)也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，這個(gè)情況會(huì)變。如果按照二十大報(bào)告精神的話，多渠道保障就包括對(duì)土地的保障，怎么能夠保障土地的供給？不光是原來(lái)招拍掛這一條渠道了，還有很多其他的渠道，比如說(shuō)，最近保租房領(lǐng)域就出現(xiàn)了農(nóng)村集體建設(shè)用地解決土地供給的案例，這是完全不一樣的概念。

同時(shí)，這里還有長(zhǎng)期沒(méi)有解決的城中村、城市更新和小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，其實(shí)最后都卡在了土地問(wèn)題上，原來(lái)這些問(wèn)題一直解決不了，例如城市更新里有很多城中村，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)原因，它解決不了同地同權(quán)同價(jià)的問(wèn)題。

如果能夠突破這個(gè)關(guān)口，土地供給就開(kāi)始多元化了，這是非常大的一個(gè)問(wèn)題。這就帶來(lái)另一個(gè)問(wèn)題，財(cái)政怎么辦？從全國(guó)平均水平看，地價(jià)大約占房?jī)r(jià)的50%，一些一線城市的房?jī)r(jià)中土地成本甚至超過(guò)50%，地方財(cái)政收入很多是靠土地財(cái)政支撐的，但現(xiàn)在土地財(cái)政已經(jīng)出現(xiàn)捉襟見(jiàn)肘的問(wèn)題，流拍、溢價(jià)率降低等等，用什么來(lái)解決土地財(cái)政帶來(lái)的虧空？那么就是稅收。房地產(chǎn)稅為什么遲遲下不來(lái)？主要是土地財(cái)政的力量太大了，但是現(xiàn)在，我覺(jué)得稅收這塊是一定是要上來(lái)的。（稅收問(wèn)題后文有詳述，編者注）

第三點(diǎn)就是二十大報(bào)告講的租購(gòu)并舉，大概三四年前，我在清華大學(xué)五道口金融學(xué)院講，租購(gòu)并不并舉不取決于主觀意識(shí)，中國(guó)人是不是一定要買房子才能結(jié)婚呢？這是一方面，但是隨著年輕一代的成長(zhǎng)，也不一定完全是這個(gè)傳統(tǒng)因素造成中國(guó)炒房的問(wèn)題，而是因?yàn)樵谧夥款I(lǐng)域沒(méi)有一個(gè)非常有力的、核心的供應(yīng)主體。

現(xiàn)在中國(guó)的租房市場(chǎng)，基本上還是C to C，沒(méi)有一套像商品房一樣的系統(tǒng)供給體制，包括資金、土地、運(yùn)營(yíng)。在租房市場(chǎng)中，機(jī)構(gòu)占的比例到底有多少？一直到租購(gòu)并舉政策提出來(lái)以后，一些頭部企業(yè)才開(kāi)始慢慢地做長(zhǎng)租公寓，到今年才大量地出現(xiàn)了保租房來(lái)突破。

如果沒(méi)有強(qiáng)有力的B端，不是小的B端，而是大的、權(quán)重型的B端出現(xiàn)，就跟中國(guó)房企一樣，頭部五十家都是千億量級(jí)的，如果不存在這樣一個(gè)B端群體和強(qiáng)有力的制度來(lái)保障的話，是做不到租購(gòu)并舉的。

租購(gòu)并舉還有很長(zhǎng)的路要走，但是現(xiàn)在已經(jīng)走出了第一步，就像當(dāng)年房改走出第一步一樣。1998年開(kāi)始房改，到了2005年，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始有一點(diǎn)過(guò)熱，就開(kāi)始有調(diào)控，實(shí)際上不到十年，房改五年后，房地產(chǎn)的發(fā)展就成氣候了，所以現(xiàn)在，我覺(jué)得是一個(gè)非常好的開(kāi)端。

應(yīng)該說(shuō)，破局是去年開(kāi)始的REITs試點(diǎn)，一直到今年有了保租房REITs，我覺(jué)得這一定會(huì)打開(kāi)另外一扇門(mén)。

租購(gòu)并舉

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：十九大報(bào)告也提到了租購(gòu)并舉，但在去年和今年，市場(chǎng)明顯感受到了租賃行業(yè)的變化，為什么此時(shí)會(huì)成為一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)呢？

聶梅生：可能還是和整個(gè)商品房市場(chǎng)有關(guān)，如果商品房市場(chǎng)持續(xù)像現(xiàn)在這樣，比較低迷，住房多渠道保障就要出現(xiàn)，因?yàn)槎嗲辣Ｕ希筒还馐琴I房子了，它還要租房。

租房這件事，我覺(jué)得從深層次來(lái)講，擺脫不了資本，它仍然牽扯到金融的問(wèn)題，比如說(shuō)REITs，最后要在資本市場(chǎng)上市，如果資本市場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)像中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)那樣高歌猛進(jìn)的20年30年，又怎么能夠依靠資本市場(chǎng)來(lái)解決中國(guó)的住房問(wèn)題呢？REITs的試點(diǎn)示范是必要的，但它不解決供給問(wèn)題和需求問(wèn)題，所以如果真正要啟動(dòng)REITs，對(duì)中國(guó)的資本市場(chǎng)是有要求的，或者說(shuō)，對(duì)REITs本身是有要求的。租購(gòu)并舉當(dāng)中的租這一部分，資本回報(bào)率要上去，這個(gè)上不去，神仙都沒(méi)辦法。

原來(lái)的租金回報(bào)率是比較低的。為什么大家去炒房，因?yàn)榉績(jī)r(jià)在上升，雖然說(shuō)買房要按揭，首付都是兩輩人三輩人來(lái)湊，但是它的回報(bào)率是夠的。如果租金回報(bào)率還是像前幾年那樣百分之二，百分之一點(diǎn)幾，銀行利息都百分之三點(diǎn)幾，哪個(gè)機(jī)構(gòu)敢去做租賃呢？只有C端的個(gè)人，房子不住，空著也是空著，就租出去了，這就是為什么長(zhǎng)期以來(lái)，租賃市場(chǎng)里C端比較活躍，但是真正的機(jī)構(gòu)算不過(guò)來(lái)這個(gè)賬。

做租賃最后要從資本市場(chǎng)退出，但是資本市場(chǎng)對(duì)回報(bào)是有要求的，如果REITs不能達(dá)到5%-8%的國(guó)際平均回報(bào)水平，最后也會(huì)失敗的。投資回報(bào)是繞不過(guò)去的一道坎兒。

我理解保障性租賃住房里的保障，不僅僅指完全由政府出資、對(duì)中低收入或者最低收入者的保障，還要從整個(gè)市場(chǎng)的角度，保障中國(guó)公民的住房權(quán)利，這個(gè)保障分了很多段，也包括市場(chǎng)化的這一段。

市場(chǎng)化就包括租，也包括購(gòu)，為什么要租，為什么要購(gòu)，是說(shuō)在支付得起的情況下，這兩個(gè)選擇是差不多的。當(dāng)工作非常穩(wěn)定，或者年齡很大了，可能就需要一個(gè)穩(wěn)定的住所，當(dāng)還要打拼的時(shí)候，可能在上海、深圳、北京各處工作，租房也可以。如果這兩個(gè)差距非常大，當(dāng)然就不平衡，就像前一段時(shí)間，房?jī)r(jià)飛漲，怎么都是買房合算。所以最后實(shí)際上是繞不開(kāi)回報(bào)這樣一個(gè)最基本的事情。我是覺(jué)得，這次保租房REITs的試點(diǎn)做得挺不錯(cuò)的，能夠使規(guī)則和商業(yè)模式形成，它就可以教育使用方，我租還是購(gòu)，我是付月租金還是付月供，他會(huì)在這兩個(gè)當(dāng)中去平衡考慮。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：中國(guó)的房?jī)r(jià)和租金關(guān)聯(lián)度一直不強(qiáng)，但在房地產(chǎn)相對(duì)成熟的階段，房?jī)r(jià)和租金應(yīng)該是聯(lián)動(dòng)的。對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，讓租房成為一種可靠的選擇，需要什么樣的條件呢？您說(shuō)的B端供給是一方面，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)再次起飛，大家會(huì)不會(huì)說(shuō)，不行，我還是要去拼一下，買房子。

聶梅生：當(dāng)然了，所有的選擇都取決于對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)。

關(guān)于租金和房?jī)r(jià)，我們叫租售比，或者叫租購(gòu)比，我在很多場(chǎng)合說(shuō)過(guò)，租金和房?jī)r(jià)一定是有非常密切的相關(guān)性的，但在中國(guó)連不上茬，當(dāng)然也有很多人反對(duì)說(shuō)，在中國(guó)，這兩個(gè)數(shù)據(jù)就是永遠(yuǎn)關(guān)聯(lián)不上。我不這么認(rèn)為，我覺(jué)得最后必須得關(guān)聯(lián)得上。因?yàn)樽詈筇湾X(qián)的是老百姓，不管是買房還是租房，最后都是需求方在付款，它一定會(huì)形成一個(gè)平衡的。

因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)高速起飛的階段，買房把租房這個(gè)事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在后面，如果像二十大報(bào)告所說(shuō)，再一次強(qiáng)調(diào)了租購(gòu)并舉，那就是堅(jiān)定不移的一個(gè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略方針了，一方面，可能不會(huì)讓房地產(chǎn)影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，但房?jī)r(jià)不會(huì)按照原有的速度持續(xù)起飛，可能一線城市的房?jī)r(jià)就穩(wěn)定下來(lái)了，這也是我們大家希望的。另外一方面，一定會(huì)通過(guò)保租房的發(fā)展，以及整個(gè)商品租賃市場(chǎng)的恢復(fù)，慢慢使得租房和購(gòu)房形成可選擇、可對(duì)比、可競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)市場(chǎng)，它們倆之間就會(huì)建立聯(lián)系。

在國(guó)外來(lái)講，房?jī)r(jià)基本上是取決于租金的，當(dāng)然它也和金融有關(guān)、和周期有關(guān)系，但整個(gè)波動(dòng)過(guò)程中甩不開(kāi)另外一個(gè)，永遠(yuǎn)在一個(gè)相對(duì)平衡穩(wěn)定的關(guān)系中。我認(rèn)為不能強(qiáng)調(diào)中國(guó)的特殊性，好像房?jī)r(jià)就是會(huì)無(wú)限上漲，像脫韁野馬一樣想怎么著就怎么著，土地想怎么溢價(jià)就怎么溢價(jià)，這個(gè)局面我估計(jì)會(huì)得到改變的。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：就像您說(shuō)的，REITs需要讓投資者看到穩(wěn)定回報(bào)才可持續(xù)，目前已上市和待上市的保租房REITs各有特點(diǎn)，比如說(shuō)京保REIT底層資產(chǎn)是公租房，華潤(rùn)有巢REIT其中一個(gè)底層資產(chǎn)的土地來(lái)源是集體土地，或多或少都有政策支持。未來(lái)更多的B端進(jìn)入，這門(mén)生意要能產(chǎn)生持續(xù)回報(bào)的出路在哪里？

聶梅生：其實(shí)你舉的幾個(gè)例子挺有說(shuō)服力的，就是說(shuō)成本在哪里？要想資金回報(bào)率達(dá)到資本市場(chǎng)接受度，一定得把利潤(rùn)、回報(bào)這部分?jǐn)D得出來(lái)才行，比如5%這樣一個(gè)大家公認(rèn)的范圍內(nèi)。怎么才能出得來(lái)呢？一個(gè)方案是把租金定高，回報(bào)自然就高了，但在中國(guó)目前的情況下是不太可能的，因?yàn)橛泻芏郈端的房子在出租，如果你比它高很多，大家干嘛非得去租機(jī)構(gòu)的房子呢？但是私人出租的這一部分因?yàn)橹黧w不明確，又發(fā)行不了REITs。

租金不能上去，唯一的辦法就是壓低成本，而成本中，土地又占了很大的一部分。

租也好，賣也好，對(duì)用戶來(lái)講，反正達(dá)到我的需求就可以了，但是這里面沉淀下來(lái)的底層資產(chǎn)的成本是不一樣的，如果是招拍掛拿來(lái)的地做長(zhǎng)租公寓、做REITs，成本是很高的，從二房東那兒租過(guò)來(lái)的，現(xiàn)在也基本上因?yàn)橹Ц恫涣顺杀颈琢恕Ｄ敲唇档统杀揪褪莾蓚€(gè)渠道，一是土地成本便宜，比如剛才說(shuō)的集體建設(shè)用地能夠入市，整個(gè)成本就下來(lái)了；或者說(shuō)長(zhǎng)期償付、土地入股，我不是馬上支付你，將來(lái)有了利潤(rùn)，我跟土地方去分紅，這樣支付就往后走了，資產(chǎn)負(fù)債表就不是那么緊張的狀態(tài)。另外一個(gè)，是去并購(gòu)一些現(xiàn)在爛尾的項(xiàng)目，有些企業(yè)已經(jīng)躺倒了，項(xiàng)目要爛尾了，盡管你是招拍掛的土地，但是現(xiàn)在已經(jīng)是不良資產(chǎn)了，那么就打折了，整個(gè)成本也就下降了，并且這一部分往往還是比較完整的樓盤(pán)，比較好的地段，這是一個(gè)機(jī)會(huì)。

在成本低的情況之下，才有可能在合理的租金之下，使REITs能夠上市，收益能夠保證。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：這幾點(diǎn)都跟地方政府有很大的關(guān)系。

聶梅生：有關(guān)系，和政策、和房地產(chǎn)市場(chǎng)也有關(guān)系。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，如果要轉(zhuǎn)變到租購(gòu)并舉的狀態(tài)，責(zé)任好像多了很多，但收益卻沒(méi)有土地財(cái)政那么明顯，他們的動(dòng)力是什么？

聶梅生：這實(shí)際上牽扯到一個(gè)新產(chǎn)業(yè)形成的問(wèn)題。這次二十大報(bào)告也提到，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不能還是靠原來(lái)那樣一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，將來(lái)會(huì)有替換、升級(jí)，未來(lái)一定要新興的產(chǎn)業(yè)，尤其是科技型產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，來(lái)解決財(cái)政收入問(wèn)題，不能再靠土地財(cái)政。這實(shí)際上就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)、供給側(cè)改革等一些事情。

未來(lái)，地方政府必須走出這樣一步，擺脫土地財(cái)政，擺脫大比重依靠房地產(chǎn)。即便房地產(chǎn)還是每年15萬(wàn)億到20萬(wàn)億元銷售額這樣一個(gè)體量，它的形態(tài)也會(huì)發(fā)生很大的變化，我覺(jué)得未來(lái)還是取決于新興產(chǎn)業(yè)的形成和房地產(chǎn)自身的升級(jí)，這是一方面；

另一方面，我還是想強(qiáng)調(diào)一下稅收，地方財(cái)政很重要的一塊是在稅收上，包括REITs從提出來(lái)到現(xiàn)在走過(guò)了17年的長(zhǎng)期過(guò)程，其中很大一部分原因是稅收問(wèn)題解決不了，因?yàn)閲?guó)外的REITs免稅挺多的，主要還是要提高REITs的收益率。

如果這個(gè)問(wèn)題不解決，中國(guó)REITs還是沒(méi)有路，因?yàn)槿绻粋€(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者長(zhǎng)租公寓的收益率已經(jīng)達(dá)到7%-8%了，持有者自己偷著樂(lè)了，為什么要上REITs？沒(méi)有必要放到資本市場(chǎng)上去做這件事情，但如果上REITs可以減稅，原來(lái)不上的收益率是5%、4%，但是由于減稅可以讓回報(bào)多一個(gè)百分點(diǎn)，他可能就愿意去做REITs了。

所以稅收這個(gè)杠桿，我覺(jué)得在房地產(chǎn)領(lǐng)域里始終沒(méi)有用好，土地增值稅啊，交易稅啊，更多是索取，只是從稅收里取得效益這么一個(gè)思路，沒(méi)有貢獻(xiàn)，沒(méi)有通過(guò)減稅刺激的政策，所以減稅的問(wèn)題，我覺(jué)得在中國(guó)房地產(chǎn)目前卡殼的一個(gè)節(jié)點(diǎn)上是應(yīng)該推進(jìn)的，這樣才能擴(kuò)大稅基和稅收額，才能平衡招拍掛帶來(lái)的土地財(cái)政，否則平衡不了。

可能每個(gè)措施都能使成本降低一點(diǎn)點(diǎn)，收益率提高一點(diǎn)點(diǎn)，讓更多的人愿意去做租賃房，培育起來(lái)更多的機(jī)構(gòu)，在培養(yǎng)機(jī)構(gòu)形成的時(shí)候，稅收這個(gè)杠桿還是要很好地利用。

我覺(jué)得，這是一個(gè)非常關(guān)鍵也非常復(fù)雜的機(jī)構(gòu)和體制的重新平衡、重新構(gòu)建過(guò)程，現(xiàn)在走出了第一步，而且目標(biāo)是比較明確的，我們應(yīng)該沿著這個(gè)目標(biāo)堅(jiān)定不移地走下去，當(dāng)然前面可能還是會(huì)很難。比如開(kāi)發(fā)商不會(huì)做租購(gòu)并舉的事兒，只會(huì)買地、蓋房、賣房，因?yàn)閳F(tuán)隊(duì)就是這樣的團(tuán)隊(duì)，而且手里還窩了好幾年的地沒(méi)有變現(xiàn)呢，怎么辦？是有很多這類的問(wèn)題。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，讓市場(chǎng)上存有一定規(guī)模的投資購(gòu)房需求，才能夠滿足租房人的需求。

聶梅生：對(duì)，但是他租給你房子是因?yàn)檫@個(gè)房子暫時(shí)價(jià)格還沒(méi)有漲上去，先不賣，先出租著，所以他并不在乎租金的高低，因?yàn)樗皇强孔饨饋?lái)運(yùn)行整個(gè)資金鏈的，而是等著房?jī)r(jià)漲上去把房子賣了來(lái)變現(xiàn)，這就說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，租房、賣房、租金和房款，都是連到一起的，最后形成了怎么樣的一個(gè)平衡呢？為什么說(shuō)現(xiàn)在是二次房改呢？我有點(diǎn)同意這樣一個(gè)意見(jiàn)，沒(méi)有房改的力度，搞不成租購(gòu)并舉。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：之前興起過(guò)一段長(zhǎng)租公寓的熱潮，但最后幾乎都以爆雷收?qǐng)觯瑥娜ツ闞EITs推出到今年把資產(chǎn)類別擴(kuò)圍到了保租房，現(xiàn)在各地企業(yè)都在紛紛納保，租賃市場(chǎng)又進(jìn)入了一個(gè)新階段，從長(zhǎng)租公寓到現(xiàn)在的“保租房加REITs”是一個(gè)怎樣的發(fā)展脈絡(luò)？“保租房加REITs”之于租購(gòu)并舉的意義是什么？

聶梅生：我自己認(rèn)為呢，長(zhǎng)租公寓是租購(gòu)并舉出來(lái)后的一種嘗試，這個(gè)嘗試是放到了市場(chǎng)化方面，政府并沒(méi)有很多的支持和干預(yù)，是在商品房這個(gè)領(lǐng)域里切出一塊，能不能有一部分的商品房，不是用來(lái)賣的而是用來(lái)出租的，它是從這個(gè)角度出發(fā)的，所以基本是在商品房的領(lǐng)域里面，長(zhǎng)出來(lái)一塊長(zhǎng)租公寓，主體部分基本上都是B端，沒(méi)有很多政府行為介入，也沒(méi)有保障性的部分。

長(zhǎng)租公寓的來(lái)源很多都是收并購(gòu)的廠房、酒店等等，從二房東那拿過(guò)來(lái)的，一方面，二房東的租金挺貴，另一方面，會(huì)變化，不租給你了，往回收了，官司也挺多。我覺(jué)得長(zhǎng)租公寓靠市場(chǎng)自生自滅的方式，是不成功的。

這一次不一樣，是屬于保障性住房體系的，有一個(gè)非常強(qiáng)的主體在解決這個(gè)問(wèn)題，當(dāng)然會(huì)有強(qiáng)力的政策一個(gè)一個(gè)地出臺(tái)。

當(dāng)然，畢竟不可能全部由政府買單，必須有市場(chǎng)行為介入，原來(lái)的長(zhǎng)租公寓，完全是市場(chǎng)的，原來(lái)的保障性住房全部都是政府的，在這兩個(gè)之間沒(méi)有形成一個(gè)很好的聯(lián)系，現(xiàn)在保租房加上REITs其實(shí)是跟市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)了，而且是跟資本市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)了，這就可以長(zhǎng)期地、穩(wěn)定地發(fā)展，而不是說(shuō)政府包下來(lái)一切。政府只能解決應(yīng)保盡保的那部分，中等收入、中低收入，甚至一部分中高收入要租房子怎么辦？住房問(wèn)題，它必須由政府行為和市場(chǎng)行為相結(jié)合。

這一次把保租房加上REITs，逐漸地向市場(chǎng)拓展，新的主體就進(jìn)來(lái)了，像現(xiàn)在一些頭部企業(yè)也在做保租房，那就對(duì)了，慢慢就分流了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的B端，B端分流以后，就有一部分原來(lái)做商品房的在做保租房了，有一部分甚至做高檔的出租公寓了，產(chǎn)品也變豐富了，老百姓一看，都是一些頭部企業(yè)在做，他就會(huì)該租就租，該買就買，相信政府，相信大企業(yè)，慢慢地，市場(chǎng)就會(huì)平衡下來(lái)。