（安居園博公寓 圖片來(lái)源：受訪者供圖）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 實(shí)習(xí)記者 柳玉琳 編輯 張雅楠 今年2月，小林搬進(jìn)了新房。在此之前，他有著超過(guò)10年的租房經(jīng)歷，其中，最后一年的租房時(shí)光尤其不同。

2021年1月，小林在朋友圈里看到一則園博公寓的招租廣告，“當(dāng)時(shí)人還不多，比較好租”，他租下了一間45平方米的一室一廳，有廚房、衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)，當(dāng)月就搬進(jìn)去了。

園博公寓是廈門(mén)國(guó)企安居集團(tuán)旗下長(zhǎng)租公寓品牌——叩叩公寓旗下項(xiàng)目之一，另一個(gè)項(xiàng)目為附近的珩琦公寓。這兩個(gè)項(xiàng)目都主要面向廈門(mén)市新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體，對(duì)個(gè)人租戶(hù)要求年齡在18-60歲之間。項(xiàng)目公寓運(yùn)營(yíng)目標(biāo)是，讓在廈青年人既“租得起”又“住得好”。

在這里租房按照合同來(lái)，每年的租金漲幅也被限制，房東不會(huì)突然要求退房，這是小林比較滿(mǎn)意和放心的地方。“園博公寓的居住體驗(yàn)和我租過(guò)的房子比，算不錯(cuò)的了”，小林說(shuō)，“安居公寓對(duì)剛來(lái)廈門(mén)發(fā)展的年輕人很友好，還是值得鼓勵(lì)的。”

安居·叩叩公寓目前集中在廈門(mén)集美區(qū)新城，緊鄰軟件園三期人口密集區(qū)域、辦公樓聚集地及大型科技/工業(yè)園區(qū)周邊。

小林就在電子城上班，有BRT可以直接到島內(nèi)，上班方便，和小林一樣，很多島內(nèi)和軟三的上班族都住那邊。在生活方面，“樓下就有小賣(mài)部和快遞點(diǎn)，附近有樸樸超市，旁邊開(kāi)了商城，還有萬(wàn)科里”。

當(dāng)然，小林也偶爾遇到一些小問(wèn)題。他居住的中間套房子，有時(shí)光線不好，夏天電費(fèi)會(huì)有點(diǎn)多，插座也時(shí)不時(shí)容易壞，但因?yàn)樗姸际敲裼玫模×钟X(jué)得還算有優(yōu)勢(shì)。

小林不知道的是，他租住過(guò)的園博公寓和附近的珩琦公寓正是今年8月份上市的中金廈門(mén)安居REIT的底層資產(chǎn)，是廈門(mén)市發(fā)展保障性租賃住房公募REITs的新試點(diǎn)。

從醞釀到上市

2022年8月31日，全國(guó)首批3只保障性租賃住房REITs——中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT均已上市。上市首日，3只保租房/保障房公募REITs均實(shí)現(xiàn)30%的漲幅，市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫。

中金廈門(mén)安居REIT項(xiàng)目是福建省首單公募基礎(chǔ)設(shè)施REIT，原始權(quán)益人為廈門(mén)安居集團(tuán)有限公司，從醞釀、籌建到上市，項(xiàng)目用時(shí)近10個(gè)月左右。

2021年11月，廈門(mén)市市長(zhǎng)黃文輝召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，提出將廈門(mén)安居集團(tuán)的保障性租賃住房作為發(fā)行公募REITs優(yōu)先考慮項(xiàng)目，成立市政府工作專(zhuān)班，指導(dǎo)、推動(dòng)此項(xiàng)工作。12月，廈門(mén)安居集團(tuán)成立保障性租賃住房REIT工作專(zhuān)班，由董事長(zhǎng)任組長(zhǎng)、相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人作為組員共同推進(jìn)。

廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年3月至5月，中介機(jī)構(gòu)近40號(hào)人同時(shí)進(jìn)駐安居集團(tuán)，開(kāi)展盡調(diào)、申報(bào)等工作。

中介機(jī)構(gòu)人員根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)分為稅務(wù)組、審計(jì)組、評(píng)估組、銀行組、運(yùn)營(yíng)組、權(quán)證組等小組。多組聯(lián)動(dòng)，從申報(bào)廈門(mén)市發(fā)改委REITs項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)到中介機(jī)構(gòu)正式進(jìn)場(chǎng)、資產(chǎn)重組、報(bào)經(jīng)廈門(mén)市發(fā)改委、國(guó)家發(fā)改委審核和中國(guó)證監(jiān)會(huì)、上海證券交易所審核，前后歷時(shí)半年左右。

“為確保中金廈門(mén)安居REIT順利發(fā)行，從5月起，安居集團(tuán)及中金公司連續(xù)數(shù)月舉辦線上線下路演，并多次組織投資人前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察交流，擬發(fā)行的底層資產(chǎn)獲得投資者的高度認(rèn)可。”廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶。

7月中旬，中金廈門(mén)安居REIT項(xiàng)目狀態(tài)在上交所網(wǎng)站顯示為“通過(guò)”，標(biāo)志其成為國(guó)內(nèi)首支獲得上交所審核通過(guò)的保租房基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。8月初的網(wǎng)下詢(xún)價(jià)，中金廈門(mén)安居REIT項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)約為109倍。

正式發(fā)售階段，投資者熱情延續(xù)，中金廈門(mén)安居REIT發(fā)行基金總份額5億份，發(fā)行價(jià)為2.60元/份，募資總計(jì)13億元。其中，網(wǎng)下投資者和公眾投資者的有效認(rèn)購(gòu)份額分別約為139.5億份和81.42億份，配售比例分別為0.94%和0.69%。廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，廈門(mén)安居REIT成功發(fā)行對(duì)現(xiàn)有融資渠道進(jìn)行了有效的補(bǔ)充與完善。

底層資產(chǎn)對(duì)標(biāo)新市民群體

中金廈門(mén)安居REIT的底層資產(chǎn)為位于福建省廈門(mén)市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓，兩處公寓都屬于2020年3月竣工的新小區(qū)，之間的騎行距離約3公里左右。

兩個(gè)項(xiàng)目均為保租房，面向廈門(mén)市無(wú)房的新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體，兩個(gè)小區(qū)緊鄰商業(yè)核心區(qū)和人才辦公區(qū)。

園博公寓200米內(nèi)有公交BRT1號(hào)線產(chǎn)業(yè)研究院站，過(guò)杏林灣大橋即是杏林灣商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心，周邊一公里內(nèi)有IOI MALL、廈門(mén)集美世茂廣場(chǎng)、云城萬(wàn)科里等購(gòu)物商場(chǎng)和華僑大學(xué)。

珩琦公寓位于集美區(qū)珩琦二里，距離地鐵1號(hào)線集美大道地鐵站步行距離僅200米左右，緊鄰軟件園三期辦公樓聚集地。

珩琦公寓內(nèi)部 受訪者供圖

兩處公寓以中小戶(hù)型為主，較符合新市民群體承租特點(diǎn)。園博公寓和珩琦公寓分別有房源2614套和2051套，在合計(jì)4665套公寓中，30平方米的單身公寓、45平方米的一室一廳和60平方米的兩室一廳套數(shù)占比分別為33.3%、61.3%和5.4%。

根據(jù)廈門(mén)市相關(guān)規(guī)定，保障性租賃住房可以直接面向個(gè)人配租，也可以面向用人單位整體配租，由用人單位安排符合條件的對(duì)象入住。招募書(shū)顯示，截至2022年3月末，個(gè)人租賃合同涉及房源4115套，占比88.9%；企業(yè)租賃合同涉及房源514套，占比11.1%。

企業(yè)租戶(hù)優(yōu)先選取的是廈門(mén)市重點(diǎn)支持行業(yè)中的重點(diǎn)企業(yè)，或引進(jìn)及培養(yǎng)重點(diǎn)人才的企業(yè)。目前主要合作的園區(qū)和企業(yè)為位于項(xiàng)目周邊的廈門(mén)市軟件園三期園區(qū)、杏林灣商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心、中國(guó)科學(xué)院研究下屬所、廈門(mén)產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院、廈門(mén)醫(yī)學(xué)院附屬第二醫(yī)院等。

“新市民群體的年齡要求在18-60歲之間。”廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前租戶(hù)以青年人為主，兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)35歲及以下租戶(hù)的占比約93%。另外，租戶(hù)來(lái)源也較為廣泛，廈門(mén)市的租戶(hù)占比為僅為2.5%，7成為來(lái)自福建省其他地區(qū)的租戶(hù)，其次是省外的租戶(hù)。

廈門(mén)市在保障性租賃住房發(fā)展模式上有過(guò)不同階段的嘗試，早在2016年發(fā)展“市級(jí)公共租賃住房”時(shí)就推出對(duì)新市民，特別是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才、穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)人員等中等收入或者中高收入人群的住房保障。

廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，廈門(mén)市的保障房與國(guó)家層面的公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房“三房”為主體的住房保障體系雖在名稱(chēng)上未一一對(duì)應(yīng)，但覆蓋面一致。其中，面向新市民的市級(jí)公共租賃住房對(duì)應(yīng)的正是國(guó)家層面的保障性租賃住房。本次兩項(xiàng)底層資產(chǎn)項(xiàng)目此前也屬于市級(jí)公共租賃房性質(zhì)。

租金優(yōu)惠力度略低，出租率仍居高

目前，園博公寓和珩琦公寓兩個(gè)項(xiàng)目，由廈房租賃作為外部管理機(jī)構(gòu)提供運(yùn)營(yíng)管理。

根據(jù)招募書(shū)，中金廈門(mén)安居REIT底層資產(chǎn)的租金優(yōu)惠力度并不大，相比于同樣以保障性租賃住房為底層資產(chǎn)的紅土深圳安居REIT的六折租金優(yōu)惠，園博公寓和珩琦公寓兩個(gè)項(xiàng)目的租金僅按低于同地段同品質(zhì)的市場(chǎng)化租賃住房租金的95%執(zhí)行。

據(jù)廈房租賃數(shù)據(jù)，園博公寓和珩琦公寓兩個(gè)項(xiàng)目2022年3月的月平均租金單價(jià)為32.35元/平方米和30.52元/平方米，此前2021年6月的月平均租金單價(jià)為31.04元/平方米和29.18元/平方米，期間增長(zhǎng)4.22%和4.59%。

另外，外部管理機(jī)構(gòu)可以按不高于同地段市場(chǎng)租賃住房租金同期增幅，且年增幅不高于5%的調(diào)價(jià)增幅標(biāo)準(zhǔn)，在后續(xù)年度進(jìn)行租金調(diào)價(jià)。

招募書(shū)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2023年租約期外的租金年增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)為2.50%。

在略低的租金優(yōu)惠力度下，園博公寓和珩琦公寓的出租率仍然居高。廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“園博公寓和珩琦公寓，兩個(gè)項(xiàng)目都一房難求，出租率已接近飽和。”截至2022年3月末，園博公寓出租率達(dá) 99.42%，珩琦公寓項(xiàng)目出租率達(dá)99.11%。

同時(shí)，候選人排號(hào)情況也顯示出兩個(gè)租房項(xiàng)目的火熱程度。廈房租賃曾于2021年7月開(kāi)通微信小程序線上預(yù)約功能，由于預(yù)約人數(shù)過(guò)多，預(yù)約通道在11月12日關(guān)閉。當(dāng)天，園博公寓和珩琦公寓的總預(yù)約號(hào)數(shù)分別為5339個(gè)和3903個(gè)。截至今年3月末，上述排號(hào)仍在消化中，兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)等待入住租戶(hù)排號(hào)數(shù)占全部房源的98.33%。

目前，在指定預(yù)約平臺(tái)“安居·叩叩”上，園博社區(qū)顯示已滿(mǎn)租，園博社區(qū)和珩琦社區(qū)的預(yù)約均暫未開(kāi)放。

運(yùn)營(yíng)成本主要包括固定和浮動(dòng)兩大成本。其中，固定運(yùn)營(yíng)成本主要由店長(zhǎng)和管家服務(wù)對(duì)應(yīng)的人工成本、項(xiàng)目辦公場(chǎng)所行政辦公費(fèi)、運(yùn)營(yíng)人員交通費(fèi)和通訊費(fèi)、長(zhǎng)租公寓系統(tǒng)使用費(fèi)和網(wǎng)絡(luò)及網(wǎng)絡(luò)維護(hù)費(fèi)等構(gòu)成；浮動(dòng)運(yùn)營(yíng)成本主要有空置物業(yè)費(fèi)、公維金、公攤水電費(fèi)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)、日常修理費(fèi)及修理材料，保潔費(fèi)等。

市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)靈活

相比于京保REIT和紅土深圳安居REIT底層資產(chǎn)基本接近3年的租賃期限，園博公寓和珩琦公寓與租戶(hù)簽訂的租賃合同約定的租期一般為1年。根據(jù)招募書(shū)，截至2022年3月末，項(xiàng)目95%以上的租約將集中于2022年及2023年到期。

廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前廈門(mén)品牌長(zhǎng)租公寓行業(yè)一般客戶(hù)居住平均周期為6-8個(gè)月，“我們?yōu)榭蛻?hù)提供一年一簽的租賃合同，有效降低客戶(hù)違約成本。”

租客小林也提到，在房租到期前，會(huì)有管家提前一個(gè)月詢(xún)問(wèn)是否需要續(xù)租，只要符合條件到期簽約就可以無(wú)限期居住下去，比較方便。如果是自己提前搬走，則是扣一個(gè)月的租金。據(jù)了解，目前兩個(gè)項(xiàng)目的平均續(xù)租率在86%左右。

同時(shí)，不同于京保REIT底層資產(chǎn)公租房的集體配租安排，中金廈門(mén)安居REIT的配租也更具市場(chǎng)化特點(diǎn)。

“項(xiàng)目以市場(chǎng)化品牌公寓模式，面向社會(huì)招租，招租及續(xù)租工作納入日常工作中。”廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，如項(xiàng)目有可租房源，將在安居·叩叩平臺(tái)內(nèi)設(shè)置可預(yù)約時(shí)間及可接待人數(shù)，可通過(guò)微信公眾號(hào)信息或運(yùn)營(yíng)微信號(hào)朋友圈了解預(yù)約信息動(dòng)態(tài)。

承租人需要在平臺(tái)內(nèi)完成身份證實(shí)名認(rèn)證后方可進(jìn)行預(yù)約，根據(jù)預(yù)約時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)看房，雙方確認(rèn)房源狀態(tài)后即可簽約，每人僅限承租一套房源，從預(yù)約到入住約一周內(nèi)辦結(jié)。預(yù)約平臺(tái)的工作人員在電話中也表示，客戶(hù)從約到房源到辦理入住，最快可當(dāng)天完成。

此外，項(xiàng)目的租金優(yōu)惠也有一定的彈性空間。

“作為廈門(mén)市保障性租賃住房項(xiàng)目，為解決廈門(mén)市無(wú)房的新青年群體的基礎(chǔ)居住需求，助力集美區(qū)企業(yè)招人、用人和留人，對(duì)特定園區(qū)的企業(yè)和承租較多房源的企業(yè)可給予一定租金優(yōu)惠。”廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

租客小林還曾享受過(guò)9折的優(yōu)惠力度，“當(dāng)時(shí)我們是第一批租戶(hù)，所以給的折扣比較大，租金大概是1200元/月，朋友住的兩室一廳在2200元/月左右”。

小林認(rèn)為，相比于租金優(yōu)惠，安居公寓治愈的更多是房客的“隱傷”。“小區(qū)里面要交物業(yè)費(fèi)，大概3塊錢(qián)一平，實(shí)際租金沒(méi)有比外面城中村和小區(qū)便宜。但是環(huán)境和管理以及居住體驗(yàn)都會(huì)比城中村好很多。相比個(gè)人房東，這種國(guó)企公寓都是按合同來(lái)，簽約之前什么事情也會(huì)跟你說(shuō)，比較正規(guī)。每年漲房租也被限制，也不會(huì)突然要賣(mài)房。退房什么的都比較方便，一切按照正常的合同走。”

考慮三種擴(kuò)募方式

“通過(guò)保障性租賃住房REITs，安居集團(tuán)成為真正意義上保障房的資本運(yùn)作平臺(tái)。”廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司將凈回收資金作為保障性住房項(xiàng)目資本金，通過(guò)配套貸款、發(fā)債完成項(xiàng)目建設(shè)。待保障性租賃住房穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)并達(dá)到一定收益率之后，通過(guò)REITs資本運(yùn)作平臺(tái)回籠資金，繼續(xù)投入新的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，如此循環(huán)往復(fù)，形成系統(tǒng)性工程。

廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本次募集資金擬投資項(xiàng)目包括但不限于浯家公寓、龍秋公寓、洪茂一期及龍泉公寓（龍泉一期、龍泉二期）、林邊公寓、美峰公寓和古地石公寓。其中，浯家公寓合計(jì)已納入省級(jí)和國(guó)家公租房計(jì)劃，龍秋公寓已部分納入省級(jí)和國(guó)家公租房計(jì)劃，洪茂一期及龍泉公寓（龍泉一期、龍泉二期）正在申請(qǐng)列入福建省公租房項(xiàng)目清單。

截至10月底，集美－洪茂一期項(xiàng)目正在進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工；翔安－浯家公寓項(xiàng)目正在進(jìn)行各專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收；同安－龍秋公寓項(xiàng)目正在進(jìn)行室內(nèi)裝修和室外工程，其中裝修完成95%，外墻涂料完成100%，室外景觀完成85%；同安－泉一期項(xiàng)目A1-1地塊正在進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工，A1-2地塊正在進(jìn)行地下室結(jié)構(gòu)施工。同安－龍泉二期項(xiàng)目正在進(jìn)行基坑支護(hù)工程施工。

“在保障性租賃住房REITs推出之前，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房缺乏有效的盤(pán)活手段，導(dǎo)致投資無(wú)法退出，使得投資資金在存量項(xiàng)目不斷沉積而后續(xù)投資資金匱乏。”廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

其實(shí)，REITs不僅是盤(pán)活存量，服務(wù)于一次性的融資需求的工具。通過(guò)REITs擴(kuò)募機(jī)制，即REITs發(fā)起募集之后的再次募集，企業(yè)可以增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，開(kāi)展并購(gòu)重組活動(dòng)，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

據(jù)廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，安居集團(tuán)持有的租賃住房較為充沛，且目前市場(chǎng)上存在可合作的潛在外部資產(chǎn)，所以擴(kuò)募方式可考慮以下三種：選擇安居集團(tuán)的資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)募、選擇外部資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)募和將安居集團(tuán)資產(chǎn)及外部資產(chǎn)同時(shí)進(jìn)行擴(kuò)募。

“截至2022年9月28日，我國(guó)REITs市場(chǎng)已有5單產(chǎn)品發(fā)布擴(kuò)募的相關(guān)公告及方案，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募的法規(guī)及執(zhí)行細(xì)則已清晰，擴(kuò)募的可操作性較高。”廈門(mén)安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“下一步安居集團(tuán)將做好擴(kuò)募工作的規(guī)劃，盡早啟動(dòng)相關(guān)準(zhǔn)備工作。同時(shí)做好存量資產(chǎn)的梳理，按照首發(fā)要求進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理，做好與外部資產(chǎn)原始權(quán)益人的溝通，把握投資機(jī)會(huì)。”

租賃住房供不應(yīng)求

廈門(mén)市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境優(yōu)勢(shì)的帶動(dòng)下，吸引不少本地及外來(lái)人口在廈置業(yè)。WIND數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月末，廈門(mén)市二手住宅掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到50212元/平方米。

另外，據(jù)廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年，廈門(mén)市的城鎮(zhèn)化率為90.1%，全市常住人口共計(jì)528萬(wàn)人。其中，集美區(qū)常住人口達(dá)107.8萬(wàn)人，占比位居廈門(mén)市第一。早在2017年九部委發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中，廈門(mén)就被列入首批試點(diǎn)單位。

除常住人口外，2017年至2021年，廈門(mén)市每年新增就業(yè)人員數(shù)量逐年提高，16所高等院校在讀學(xué)生數(shù)量也呈逐年上升趨勢(shì)。根據(jù)《廈門(mén)市住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025年）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》）預(yù)計(jì)“十四五”期間，廈門(mén)每年人口凈流入約10萬(wàn)人。

較高的住宅銷(xiāo)售價(jià)格、持續(xù)的凈人口流入，加劇了廈門(mén)市租賃住房市場(chǎng)的需求矛盾。

而在租賃住房供給上，《規(guī)劃》中說(shuō)明，廈門(mén)市現(xiàn)有住房租賃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)尚待完善，全市總體可租賃房源、個(gè)人及二房東運(yùn)營(yíng)管理的房源均無(wú)法準(zhǔn)確定量。

不過(guò)可以確定的是，目前廈門(mén)市住房租賃市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依然存在。政府所有的閑置直管公房、安置房，存量非住宅等轉(zhuǎn)化成租賃住房存在瓶頸，房源轉(zhuǎn)化通道尚未完全打通。

另一方面，廈門(mén)市人口分布與租賃房源供給也存在錯(cuò)配。機(jī)構(gòu)化租賃房源主要的目標(biāo)客群偏向中高收入群體，對(duì)中低收入群體保障力度較弱，尤其是在廈門(mén)“島內(nèi)大提升，島外大發(fā)展”戰(zhàn)略下，城中村城邊村面臨大拆遷，原本可承載大量外來(lái)人口、低價(jià)城中村房源短期內(nèi)大量減少，且過(guò)渡期拆遷戶(hù)產(chǎn)生新的租賃需求，人多房少再次加劇了供需不均衡，小戶(hù)型、低總價(jià)的出租住房供求矛盾突出。

《規(guī)劃》（公示稿）指出，廈門(mén)市住房租賃市場(chǎng)有待加快發(fā)展，保障性住房覆蓋率有待提升。

據(jù)招募書(shū)，截至2022年4月24日，廈門(mén)市住房保障和房屋管理局已發(fā)放保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的項(xiàng)目共計(jì)16個(gè)，其中已入市項(xiàng)目8個(gè)，集美區(qū)已入市項(xiàng)目?jī)H有園博公寓項(xiàng)目和珩琦公寓項(xiàng)目。

《規(guī)劃》中提到，要發(fā)揮國(guó)有企業(yè)引領(lǐng)帶動(dòng)作用，鼓勵(lì)本地國(guó)有住房企業(yè)組建住房租賃公司，支持其通過(guò)新建租賃住房、盤(pán)活閑置存量住房、借助政府資產(chǎn)或自有資產(chǎn)進(jìn)行改造等多種途徑，采取自行或委托專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)代為經(jīng)營(yíng)等方式，開(kāi)展國(guó)有存量住房的規(guī)模化租賃業(yè)務(wù)。同時(shí)，要加大金融支持力度。支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，在試點(diǎn)后盡快形成規(guī)模。