經濟觀察網 記者 梁冀  11月28日，證監(jiān)會就資本市場支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問。證監(jiān)會發(fā)言人表示，房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關金融市場穩(wěn)定和經濟社會發(fā)展全局。證監(jiān)會堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，積極發(fā)揮資本市場功能，支持實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發(fā)展，更好服務穩(wěn)定宏觀經濟大盤。證監(jiān)會決定在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。

一是恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業(yè)實施重組上市，重組對象須為房地產行業(yè)上市公司。允許房地產行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產；發(fā)行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產緊密相關行業(yè)的上市公司，參照房地產行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業(yè)務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

三是調整完善房地產企業(yè)境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復主業(yè)非房地產業(yè)務的其他涉房H股上市公司再融資。

四是進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質房地產企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產業(yè)園區(qū)等資產發(fā)行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

五是積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業(yè)地產、基礎設施，促進房地產企業(yè)盤活經營性不動產并探索新的發(fā)展模式。

此前，證監(jiān)會主席易會滿在11月22日舉行的2022金融街論壇年會發(fā)表主題演講時提到，當前，要密切關注房地產行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，繼續(xù)支持房地產企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務的企業(yè)開展股權融資。

11月23日，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出6方面共16條措施，要求保持房地產融資平穩(wěn)有序，積極做好“保交樓”金融服務，積極配合做好受困房地產企業(yè)風險處置，依法保障住房金融消費者合法權益，階段性調整部分金融管理政策以及加大住房租賃金融支持力度。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向經濟觀察網表示，此次政策明確了“支持房地產企業(yè)股權融資”，本質上就是“第三支箭”的概念。此次證監(jiān)會對于房企股權融資的政策，符合預期，也意味著除信貸、債券融資外，股權融資的政策出臺，這也就是第三支箭。

11月8日，交易商協(xié)會稱繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資，即所謂的“第二支箭”；而自2022年下半年以來，以“支持剛性和改善性住房需求”為導向的“第一支箭”信貸支持力度不斷增強，多個城市的首套住房商業(yè)貸款利率下限及首套公積金貸款利率相繼下調。

從政策的最核心內容看，實際上提及了“加大權益補充力度”，嚴躍進表示，這也說明，對于各類房企增強股權方面的穩(wěn)定性，尤其是從股權的角度獲得債務融資，是近期的重點。第三支箭相比第二支箭，其優(yōu)勢在于，其不會直接增加房企的負債規(guī)模，同時也依然可以為房企融資提供充足的渠道。至此也可以認為，第一支箭即信貸投放、第二支箭即債券融資、第三支箭即股權融資的工作已經到位。三箭齊發(fā)，充分說明“救市先救企”，其為房企后續(xù)融資等創(chuàng)造了非常好的空間和機會。

嚴躍進指出，此次證監(jiān)會五項措施，充分體現(xiàn)了“第三支箭”已經成功射出，也說明“三箭合一”，其對于目前融資工作的更好推進、優(yōu)化企業(yè)融資結構等都具有積極的作用。此次股權融資方面涉及五項工具，尤其是在重組、再融資、私募這幾個領域影響最大，其對于當前上市房企融資渠道的拓展具有積極作用。尤其是疊加此前的商業(yè)銀行信貸密集投放、民營房企發(fā)債給予擔保等，應該說此類融資工作非常全面、有助于全面快速改善房企資金面。股權融資工作相比債券融資具有不增加負債規(guī)模、增強投資者對于房企投資的長期性等特點，且資金的用途方面更加廣泛和到位，甚至可以避免“房企債務兌付”的尷尬問題。這就要求各類房企用足此類政策，真正改善房企的資金狀況和現(xiàn)金流。此類工作做到位，也將為相關房企后續(xù)企業(yè)地位修復、投資者關系改善、銷售業(yè)績改善等帶來積極的作用。