連平/文

經(jīng)過(guò)十年不懈努力，我國(guó)于近日全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本成型。我國(guó)將進(jìn)一步加快推進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記，以保障農(nóng)民土地權(quán)利，激活鄉(xiāng)村資源要素，助力鄉(xiāng)村振興。全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)程加快的意義何在、對(duì)財(cái)富管理行業(yè)和市場(chǎng)會(huì)有哪些影響？本文將展開(kāi)分析。

一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有助于精準(zhǔn)施策

全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，其主要目的是為了厘清國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)“家底”，為在將來(lái)更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，針對(duì)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的精準(zhǔn)施策、行穩(wěn)致遠(yuǎn)打好基礎(chǔ)。“十二五”期間，中央政府圍繞轉(zhuǎn)變職能和理順職責(zé)，穩(wěn)步推進(jìn)大部制改革，根據(jù)十八大精神在2013年3月出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，并明確提出“加強(qiáng)基礎(chǔ)性制度建設(shè)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。同年11月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，并提出統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記簿冊(cè)、統(tǒng)一登記依據(jù)和統(tǒng)一信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”改革任務(wù)。在2015年-2019年的五年時(shí)間里，“加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”等措辭時(shí)常出現(xiàn)在中央政治局會(huì)議內(nèi)容之中，這表明實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)促成房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展有著舉足輕重的作用。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)作為重要的資源要素，其有效配置、有效利用和價(jià)格穩(wěn)定對(duì)社會(huì)發(fā)展至關(guān)重要。過(guò)去十年，政府有關(guān)部門(mén)克服重重困難、堅(jiān)持不懈，終于把藍(lán)圖變成了現(xiàn)實(shí)。我國(guó)地域廣闊，人口眾多，不同地區(qū)的差異很大，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系的確立，不僅對(duì)盤(pán)活存量不動(dòng)產(chǎn)、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)要素交易提供了巨大的便利；同樣重要的是該體系提供了全面、系統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)信息，有助于政府部門(mén)精準(zhǔn)施策。目前，我國(guó)已全面完成了易地扶貧搬遷安置住房不動(dòng)產(chǎn)登記，為廣大搬遷群眾吃下了“定心丸”，保障居者有其屋；今年推行的“帶押過(guò)戶(hù)”住房交易制度促進(jìn)了部分城市二手房交易的活躍程度，更好地滿足了部分剛性和改善性住房需求。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系的確定將為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革和管理的精準(zhǔn)施策提供有效的信息平臺(tái)和操作平臺(tái)。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為房地產(chǎn)稅改革“鋪路搭橋”

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系確立可能會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)稅改革步伐的加快。我國(guó)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作始于2011年，上海和重慶為試點(diǎn)城市。十多年過(guò)去了，兩座城市試點(diǎn)情況較為平穩(wěn)，也取得了一定的經(jīng)驗(yàn)。目前，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易體系建設(shè)逐漸完備，客觀上具備了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的信息平臺(tái)基礎(chǔ)。考慮到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各地運(yùn)行特征有不小的差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的特點(diǎn)較為明顯，可以預(yù)判的是，未來(lái)如果房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大范圍，各地的具體政策條款細(xì)則可能與上海、重慶的內(nèi)容會(huì)有差異。具體政策落地也需要結(jié)合宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身運(yùn)行的狀態(tài)，但各地推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的大趨勢(shì)是比較清晰的。

根據(jù)短期房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)和政策意圖來(lái)看，年內(nèi)立即推行房地產(chǎn)稅改革并非是合適的時(shí)機(jī)。截至2023年一季度末，全國(guó)70大中城市新房?jī)r(jià)格同比下跌1.4%，新屋開(kāi)工面積累計(jì)同比下跌19.2%，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速累計(jì)同比下跌5.8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到期償還債務(wù)和利息支出規(guī)模占到全部資金比例在四成以上。數(shù)據(jù)顯示國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前正處于弱復(fù)蘇周期，只是剛剛有了一些積極的信號(hào)而已。短時(shí)間內(nèi)政策以支持住房需求、推動(dòng)“保交樓”增加住房供給為主，不宜立即開(kāi)征房地產(chǎn)稅，更何況在全國(guó)大范圍推出房地產(chǎn)稅本身也需要一個(gè)研究和設(shè)計(jì)的過(guò)程。

從長(zhǎng)期來(lái)看，開(kāi)征房地產(chǎn)稅將為地方財(cái)政帶來(lái)增量收入。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制度體系結(jié)構(gòu)中，“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的特征比較明顯。過(guò)去三十多年以來(lái)，政策對(duì)于兩大保有稅種（房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅）并未作過(guò)重大調(diào)整。2022年，保有環(huán)節(jié)開(kāi)征的兩項(xiàng)稅種稅收收入合計(jì)為5816億元，僅占當(dāng)年稅收總收入的3.5%，遠(yuǎn)低于流轉(zhuǎn)環(huán)境征收的三項(xiàng)（耕地占用稅、土地增值稅、契稅）稅收收入13445億元，后三項(xiàng)合計(jì)占稅收總收入的8.1%。考慮到存量房市場(chǎng)體量大，稅基基礎(chǔ)穩(wěn)定，因此未來(lái)如果在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房地產(chǎn)稅將有助于提高直接稅比重，并對(duì)地方財(cái)政收入帶來(lái)可觀的增量貢獻(xiàn)。

三、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)程有望加快

加快推進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記是未來(lái)釋放農(nóng)村經(jīng)濟(jì)活力的有效路徑。二十大報(bào)告指出，全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家，最艱巨最繁重的任務(wù)仍然在農(nóng)村；提出要“全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化而不懈奮斗”。可見(jiàn)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革提速正當(dāng)時(shí)。本次自然資源部宣布的關(guān)于推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，一個(gè)是“建立承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫(kù)”，另一個(gè)是“要加快推進(jìn)集體建設(shè)用地確權(quán)登記，用3-5年時(shí)間完成房地一體化宅基地確權(quán)登記頒證，試點(diǎn)地區(qū)要在2024年4月前基本完成房地一體確權(quán)登記并匯交入庫(kù)”。這兩項(xiàng)要求意味著未來(lái)一個(gè)時(shí)期，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記確權(quán)及登記工作將加快速度，依托于可靠的農(nóng)村土地?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和相關(guān)建設(shè)用地資質(zhì)的確認(rèn)，土地要素市場(chǎng)化改革將不斷向前推進(jìn)。

推進(jìn)農(nóng)村宅基地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)具有重大經(jīng)濟(jì)意義。農(nóng)民擁有的宅基地一旦能夠交易，宅基地作為土地要素，以及在宅基地上面建造的房屋，都是有價(jià)值的。因此擁有宅基地的農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入通過(guò)交易之后就會(huì)明顯增加，有的可能大幅增加；從而有助于縮小城鄉(xiāng)收入差距，擴(kuò)大農(nóng)村居民的消費(fèi)支出能力。更加完備、透明、清晰的土地?cái)?shù)據(jù)有助于城鎮(zhèn)資本便利地參與到投資下鄉(xiāng)的計(jì)劃中。這樣既能緩解城鎮(zhèn)存量資本閑置的問(wèn)題，也能滿足其投資偏好，并帶動(dòng)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提振當(dāng)?shù)刎?cái)政稅收。由于東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)可能會(huì)更早地發(fā)展起來(lái)。據(jù)測(cè)算，如果每年釋放閑置宅基地存量面積1%，則每年閑置宅基地轉(zhuǎn)換規(guī)模可超過(guò)萬(wàn)億。由此可見(jiàn)，有序推動(dòng)農(nóng)村宅基地改革將促進(jìn)城鄉(xiāng)要素流動(dòng)，有效拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大投資和消費(fèi)。

四、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)財(cái)富管理行業(yè)影響深遠(yuǎn)

房地產(chǎn)稅改革將對(duì)存量資金再分配、再流轉(zhuǎn)產(chǎn)生促進(jìn)作用。房地產(chǎn)稅能在其中發(fā)揮公平分配的職能，長(zhǎng)期推動(dòng)居民財(cái)富向“共同富裕”目標(biāo)邁進(jìn)。上世紀(jì)九十年末房地產(chǎn)市場(chǎng)改革造就了部分“先富起來(lái)”的家庭，過(guò)去二十多年大部分居民部門(mén)都是通過(guò)持有房產(chǎn)增值或者租金收入等方式增加財(cái)富積累。2022年我國(guó)城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比為8，通常國(guó)際上認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在4-6是比較合理的區(qū)間，宏觀上對(duì)于存量資產(chǎn)的再分配訴求與日俱增。通過(guò)房地產(chǎn)增值實(shí)現(xiàn)“先富”的人群可以通過(guò)納稅反哺公共支出、幫助“后富”人群，長(zhǎng)期對(duì)實(shí)現(xiàn)“共同富裕”的目標(biāo)起到積極作用。由此大致可以判斷，未來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)過(guò)往大幅上漲的情形，部分投資者可能考慮減少房產(chǎn)持有、加入到財(cái)富管理的大市場(chǎng)中，在新時(shí)代中謀求財(cái)富積累的賽道更替。

鄉(xiāng)村振興及農(nóng)村土地改革有助于提升農(nóng)村居民財(cái)產(chǎn)性收入，引領(lǐng)和推動(dòng)工商業(yè)資本下鄉(xiāng)，推動(dòng)鄉(xiāng)村普惠金融發(fā)展。二十大提出要“發(fā)展新型農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，深化農(nóng)村土地制度改革，賦予農(nóng)民更加充分的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。”未來(lái)一個(gè)時(shí)期，鄉(xiāng)村政府及有關(guān)部門(mén)將加快完成房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證；探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，激活存量宅基地市場(chǎng)交易行為，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。這必將會(huì)提升農(nóng)村居民財(cái)產(chǎn)性收入，帶動(dòng)其整體收入水平上一個(gè)臺(tái)階，為財(cái)富管理市場(chǎng)源源不斷地帶來(lái)流動(dòng)性增量。未來(lái)政策將更多鼓勵(lì)開(kāi)展工商資本入鄉(xiāng)試點(diǎn)工作，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)資本化進(jìn)程將有所加快，金融機(jī)構(gòu)尤其是農(nóng)村的金融機(jī)構(gòu)可能加快推出相關(guān)的抵押貸款、鄉(xiāng)村綠色金融普惠業(yè)務(wù)等，下一個(gè)十年鄉(xiāng)村金融有望成為金融服務(wù)業(yè)的“藍(lán)海”，并將成為普惠性共同富裕發(fā)展的新興市場(chǎng)。