經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2023年6月7日，由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、經(jīng)觀傳媒主辦的第二十屆（2023）藍(lán)籌年會(huì)上，西京研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇成員趙建作了題為《漫長(zhǎng)的告別，后發(fā)展時(shí)代與中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)》的主題演講。

趙建表示，中國(guó)式現(xiàn)代化的語(yǔ)境中，高質(zhì)量發(fā)展一定要擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，但在中國(guó)式現(xiàn)代化圖景中，絕不能去掉房地產(chǎn)，房地產(chǎn)依然是國(guó)計(jì)民生行業(yè)，穩(wěn)地產(chǎn)就是穩(wěn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

嚴(yán)峻的事實(shí)已經(jīng)表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)短期之內(nèi)離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造內(nèi)需。當(dāng)下，房地產(chǎn)已經(jīng)到了窗口期，應(yīng)該立即、快速及時(shí)地激活房地產(chǎn)，抓住機(jī)會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革、用危機(jī)倒逼的改革。

以下為趙建演講內(nèi)容節(jié)選：

中國(guó)處于什么樣的位置，這一代人要見(jiàn)證什么樣的時(shí)代？沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的定義，我認(rèn)為，中國(guó)處在后發(fā)展時(shí)代、后工業(yè)化時(shí)代、后城市化時(shí)代。羅斯托的發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，一個(gè)國(guó)家像飛機(jī)一樣飛行，不可能永遠(yuǎn)高速發(fā)展，終有降落的過(guò)程，叫做軟著陸，也可能是硬著陸。在著陸的過(guò)程中，高速增長(zhǎng)的社會(huì)轉(zhuǎn)到高質(zhì)量發(fā)展的社會(huì)，生產(chǎn)型社會(huì)轉(zhuǎn)向消費(fèi)型社會(huì)。

這個(gè)著陸的過(guò)程，就是后發(fā)展時(shí)代。后發(fā)展時(shí)代是非常復(fù)雜和不確定性特別高的區(qū)間，此時(shí)此刻，中國(guó)就在面臨著經(jīng)濟(jì)如何軟著陸的問(wèn)題。沒(méi)有房地產(chǎn)保駕護(hù)航的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)如何軟著陸？今天我們感受到了這種轉(zhuǎn)型的陣痛。

中國(guó)的房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一脈相承的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的時(shí)候，沒(méi)有出現(xiàn)很高的通脹，靠中國(guó)制造業(yè)發(fā)展，這是所謂的黃金時(shí)代。每個(gè)時(shí)代都有一個(gè)巨大的里程碑事件，“房住不炒”之后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了青銅時(shí)代，三條紅線之后，進(jìn)入目前的時(shí)代，也可以說(shuō)是后房地產(chǎn)時(shí)代。

嚴(yán)峻的事實(shí)已經(jīng)告訴我們，短期之內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造內(nèi)需。中國(guó)處在雙循環(huán)發(fā)展格局，外循環(huán)靠出口，內(nèi)循環(huán)靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的重要性不言而喻。房地產(chǎn)創(chuàng)造了巨大需求，同樣的一筆錢(qián)，大基建修建一個(gè)項(xiàng)目拉動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈，和房地產(chǎn)在社會(huì)中所帶動(dòng)的廣博度和深度完全不一樣，房地產(chǎn)帶動(dòng)的是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，甚至包括保潔和物業(yè)。

房地產(chǎn)還是信用和貨幣的創(chuàng)造者，房地產(chǎn)有天然的抵押屬性，銀行非常愿意給房地產(chǎn)做抵押。即使出現(xiàn)不良率，也有合格的二級(jí)市場(chǎng)容易變現(xiàn)。

在中國(guó)城市化過(guò)程中，房地產(chǎn)還擁有更多的屬性，比如把城市看作是上市公司，買(mǎi)了這個(gè)城市的房地產(chǎn)，就是這個(gè)城市的股東，城市房?jī)r(jià)的上漲相當(dāng)于股價(jià)上漲，城市的公共服務(wù)、發(fā)展前景都非常重要。

現(xiàn)在處于轉(zhuǎn)型的陣痛期，想去房地產(chǎn)化或者不過(guò)度地依賴(lài)房地產(chǎn)，可能比我們想象的要難，或者說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)可能需要漫長(zhǎng)的告別。

地方政府建設(shè)、投資和服務(wù)運(yùn)營(yíng)城市，都建立在賣(mài)地發(fā)債的基礎(chǔ)上。銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上，有三分之一甚至二分之一都靠房地產(chǎn)創(chuàng)造，如果去房地產(chǎn)，銀行的資產(chǎn)端缺口誰(shuí)來(lái)補(bǔ)，還有什么資產(chǎn)可以進(jìn)入銀行負(fù)債表？

過(guò)去，房地產(chǎn)起到了保障作用，老百姓需要錢(qián)的時(shí)候可以賣(mài)房子，現(xiàn)在這一保障作用沒(méi)有了，而且資產(chǎn)負(fù)債表的衰退或者破碎，需要儲(chǔ)存更多錢(qián)來(lái)替代房地產(chǎn)原有的保障作用。現(xiàn)在，儲(chǔ)蓄高，沒(méi)有人敢消費(fèi)和投資。

房地產(chǎn)的未來(lái)是比較明確的。中國(guó)式現(xiàn)代化的語(yǔ)境中，首要的是高質(zhì)量發(fā)展，一定要擺脫房地產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)，這是世界上其他國(guó)家給我們的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，但在中國(guó)式現(xiàn)代化的圖景中，房地產(chǎn)依然是國(guó)計(jì)民生行業(yè)，穩(wěn)地產(chǎn)就是穩(wěn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

大家應(yīng)該有一個(gè)共識(shí)，病人到了急診室不會(huì)再講飲食健康，作息規(guī)律，首要的是先止血止痛，我認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)到了窗口期，如果不立即、快速及時(shí)地激活房地產(chǎn)，之后的成本會(huì)越來(lái)越高。美國(guó)的銀行危機(jī)48小時(shí)基本解決了，后面基本沒(méi)有什么成本。

中央需要發(fā)揮統(tǒng)籌作用。要成立維穩(wěn)資金，快速地處理問(wèn)題。抓住機(jī)會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革，危機(jī)倒逼的改革是中國(guó)改革開(kāi)放重要的力量。除了北京和上海需要限制，一二線城市應(yīng)借此機(jī)會(huì)放松限制性政策。三、四線城市的壓力非常大，需要真金白銀的棚改。

在輿論上，我們也要為房地產(chǎn)正名，不要把這個(gè)國(guó)計(jì)民生行業(yè)“妖魔化”。不要浪費(fèi)任何一次危機(jī)，促進(jìn)各項(xiàng)政策的改革。看似是房地產(chǎn)的問(wèn)題，實(shí)際是稅制、財(cái)稅的問(wèn)題。還要加快推進(jìn)保障性住房、金融創(chuàng)新和個(gè)人破產(chǎn)制度，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)為什么在危機(jī)時(shí)沒(méi)像日本那樣失去了30年？就是因?yàn)槠飘a(chǎn)制度，許多人可以從頭再來(lái)，這是英美法系和大陸法系的區(qū)別。

總而言之，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)非常重要，但是處于后發(fā)展時(shí)代，很多東西都需要再思考，我相信沒(méi)有陣痛就沒(méi)有改革，有了陣痛才會(huì)改革。在中國(guó)式現(xiàn)代化的引領(lǐng)下，中國(guó)的房地產(chǎn)最終還是會(huì)走向高質(zhì)量發(fā)展的道路。