經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 2024年1月18日，樂(lè)有家研究中心發(fā)布了《2023深圳樓市年報(bào)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”）。樂(lè)有家成立于2008年，是深圳本土最大的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

前述報(bào)告中的幾組數(shù)據(jù)值得關(guān)注：

一是2023年深圳共售出6.44萬(wàn)套一二手住宅，同比上漲15%。

二是新房市場(chǎng)供應(yīng)增加，但成交大幅下滑，2023年成交3.16萬(wàn)套新房，為近5年最低點(diǎn)，較2021年減少近4成。與此同時(shí)，以2023年12月的成交數(shù)據(jù)計(jì)算，深圳的新房去化周期達(dá)到20.2個(gè)月，去化壓力逐漸走高。

三是二手房市場(chǎng)重回主導(dǎo)地位，過(guò)戶和網(wǎng)簽量同比增幅超過(guò)50%。

“重回”二字透露出深圳樓市一二手房的格局變化。近10年來(lái)，深圳存量房市場(chǎng)長(zhǎng)期占主導(dǎo)地位，2017年二手房成交占比一度達(dá)到71%，但在2021—2022年間有了變化——新房成為主力，兩年間二手房成交占比分別為43%、39%。到了2023年，深圳二手房成交占比升至51%。

四是房?jī)r(jià)確實(shí)在跌。其中2023年深圳的新房成交均價(jià)同比下降1.6%，二手房較2022年降了12%，比全年均價(jià)最高點(diǎn)的2021年跌了22%。部分片區(qū)及樓盤(pán)的成交價(jià)已經(jīng)回到2018年的水平，與最高點(diǎn)相比跌幅在30%—40%。

五是2023年全年，過(guò)半房源的成交價(jià)低于二手房指導(dǎo)價(jià)。

2021年2月，深圳率先推行二手房參考價(jià)格機(jī)制。3年來(lái)，深圳二手房的買(mǎi)賣(mài)雙方都進(jìn)行了多輪拉鋸，體現(xiàn)在成交價(jià)和參考價(jià)之間的偏差值上：2021年，深圳近55%的房源成交價(jià)高于參考價(jià)20%以上，只有5%的房源成交價(jià)格低于參考價(jià)。而從2023年全年均值來(lái)看，低于參考價(jià)成交的占比大幅增長(zhǎng)至50.3%。這一占比仍在持續(xù)增大，到了2023年12月底，深圳低于參考價(jià)成交的占比達(dá)到80%。

除了客觀數(shù)據(jù)，樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁賀玲也講述了從房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)視角看到的深圳樓市側(cè)面。

2023年，樂(lè)有家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的其中一個(gè)策略是：帶客戶看房要讓他們看到“累”。這一原則不一定適用于所有客戶。在市場(chǎng)較為低迷的背景下，購(gòu)房者的觀望情緒越來(lái)越濃厚，“客戶特別謹(jǐn)慎，此時(shí)房產(chǎn)中介需要盡量給客戶提供更多選擇。例如想看龍華區(qū)的客戶也可以試著帶看福田區(qū)同等價(jià)位的房子”，賀玲說(shuō)。

深圳購(gòu)房者的觀望情緒反映在成交周期上。樂(lè)有家內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，2021年其經(jīng)紀(jì)人帶客戶看房到最終成交的平均套數(shù)為8.9套，2022年增加至11.3套，2023年再增至13.2套。

賀玲分享了一個(gè)客戶案例：從2021年以來(lái)，樂(lè)有家的多名經(jīng)紀(jì)人累計(jì)帶該客戶看過(guò)57套房，僅2023年就看了13套，客戶始終猶豫著沒(méi)有出手買(mǎi)房。最終在2023年“五一”假期后，由一位經(jīng)紀(jì)人歐陽(yáng)（化名）成功簽單，這令賀玲乃至整個(gè)公司都為之振奮。

歐陽(yáng)為這位客戶制定了一系列表格，包括但不限于房源推薦表、需求提煉表、僅供參考的房?jī)r(jià)漲跌預(yù)測(cè)表（3年期、5年期、8年期）、投資收益表等等。“客戶對(duì)房子的投資收益較感興趣，但3年內(nèi)的（投資收益率）我們都不敢算，僅告訴客戶5年后的大致房?jī)r(jià)趨勢(shì)”。賀玲透露，這一系列表格把客戶的需求摸得很清楚，最終也打動(dòng)了客戶，目前公司已經(jīng)將歐陽(yáng)的部分經(jīng)驗(yàn)推廣成規(guī)范動(dòng)作。“這也說(shuō)明，未來(lái)不懂服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人不好活”。

謹(jǐn)慎且猶豫的購(gòu)房者給房產(chǎn)中介提出一個(gè)難解的證明題。賀玲說(shuō)，現(xiàn)在的客戶經(jīng)常會(huì)問(wèn)經(jīng)紀(jì)人，“這一套多少錢(qián)？（同小區(qū)成交的）上一套多少錢(qián)？”客戶緊接著又提出要求：我買(mǎi)的房子一定要比上一套成交價(jià)更低，同時(shí)又要讓中介充分論證該房源的抗跌性較強(qiáng)。

賀玲認(rèn)為，房地產(chǎn)刺激政策的邊際效益正在消減，尤其是2023年底深圳推出二套房首付大幅下調(diào)和豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)取消的利好政策后，2024年元旦并未出現(xiàn)明顯量?jī)r(jià)上漲行情，“市場(chǎng)反而變?nèi)?rdquo;。他建議，對(duì)政策的刺激作用不宜抱有過(guò)高期待，預(yù)計(jì)2024年仍較為平穩(wěn)。

然而，外部因素也或多或少地正在影響樓市情緒。1月中旬，A股向下調(diào)整，滬指一度跌破2800點(diǎn)，創(chuàng)階段性新低。1月17日，數(shù)位客戶明確告知樂(lè)有家經(jīng)紀(jì)人：股票大跌，近期不出門(mén)看房。“不過(guò)，業(yè)主緊急放盤(pán)的也不少。”賀玲說(shuō)。