經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 2023年北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額Top30榜單中，出現(xiàn)了北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“興創(chuàng)地產(chǎn)”）、北京海開控股（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海開控股”）和北京未來科學(xué)城置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“未來科學(xué)城”）3家北京區(qū)級(jí)城投公司，其中，興創(chuàng)地產(chǎn)作為新面孔首次出現(xiàn)在這一排行榜中。

一位熟悉北京房地產(chǎn)的人士表示，城投公司自身開發(fā)能力較弱，參與拿地一般帶著相應(yīng)使命，比如為土地市場(chǎng)兜底、合作方要求等，“有的本身就是土地一級(jí)開發(fā)商，通過參與二級(jí)開發(fā)實(shí)現(xiàn)更大收益”。

城投崛起

2月5日，星光都薈合苑項(xiàng)目取得最新一期預(yù)售許可證，核準(zhǔn)內(nèi)容包括地下倉(cāng)儲(chǔ)及車位，從2022年9月以來，該項(xiàng)目累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售房源1506套，截至2月19日網(wǎng)簽951套。

2022年2月16日，位于北京大興黃村的8號(hào)地塊競(jìng)拍，由興創(chuàng)地產(chǎn)以底價(jià)接下，當(dāng)年5月引入中建三局共同開發(fā)了星光都薈合苑項(xiàng)目。

興創(chuàng)地產(chǎn)為大興區(qū)屬國(guó)有企業(yè)，主要負(fù)責(zé)大興區(qū)內(nèi)保障房和安置房建設(shè)、城市更新等業(yè)務(wù)，2020年以來，開始與房企聯(lián)合在公開市場(chǎng)拿地，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2023年底，累計(jì)合作開發(fā)的商品房項(xiàng)目超過5個(gè)。

2020年2月，興創(chuàng)地產(chǎn)聯(lián)合北京住總在大興區(qū)采育鎮(zhèn)獲得一幅住宅用地，這是目前查到的興創(chuàng)地產(chǎn)在公開市場(chǎng)最早的拿地記錄，土地成交價(jià)6.6億元，由于位置較為偏遠(yuǎn)，銷售情況不理想，目前進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段。

2021年10月，興創(chuàng)地產(chǎn)聯(lián)合中鐵置業(yè)在大興區(qū)黃村鎮(zhèn)拿下一幅宅地，總地價(jià)37.8億元，建成661套住宅，2022年3月開盤至今，累計(jì)網(wǎng)簽15.8億元，去化率接近一半。

在拿下黃村地塊的同一天，興創(chuàng)地產(chǎn)還聯(lián)合中建三局以35.7億元拿下一幅位于大興西紅門的住宅用地，建成品創(chuàng)璟苑項(xiàng)目，共有1007套住宅，截至2月19日，累計(jì)網(wǎng)簽857套，目前處于清盤階段。

2023年12月，興創(chuàng)地產(chǎn)聯(lián)合中鐵置業(yè)再次以19億元在大興黃村拿下一幅住宅用地。

除興創(chuàng)地產(chǎn)外，參與拿地的大興區(qū)國(guó)有企業(yè)還包括北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)有限公司，于2023年6月聯(lián)合中建三局以10億元拿下大興新城一幅住宅用地；2023年11月與黃村鎮(zhèn)集體企業(yè)合作拿下大興新城西片區(qū)一幅土地。

北京各區(qū)都有不少參與拿地的城投或區(qū)屬國(guó)有企業(yè)，如通州有通州投發(fā)、北京城市副中心投資；昌平區(qū)有未來科學(xué)城置業(yè)；海淀區(qū)有海開控股；朝陽區(qū)有昆泰控股集團(tuán)；亦莊有新航城控股等。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年—2023年，北京各區(qū)國(guó)有企業(yè)及城投參與拿下的36幅土地中，總地價(jià)接近800億元，在北京住宅用地成交總金額中占比超過10%。其中19幅為聯(lián)合拿地，17幅為單獨(dú)獲取，這些地塊多數(shù)位于大興、密云、懷柔、通州，也有部分為海淀、昌平等熱點(diǎn)區(qū)域，如海開控股在海淀拿下的兩幅土地，成交價(jià)分別達(dá)到了53億元和32億元，北科建參與的海淀西北旺地塊成交價(jià)達(dá)到76億元。

昌平未來科學(xué)城也參與區(qū)域內(nèi)多個(gè)地塊競(jìng)拍，與中海合作地塊的價(jià)格為42.7億元，與中建一局合作地塊的價(jià)格為27億元。平谷、密云、房山、懷柔和通州等區(qū)地價(jià)較低，城投公司參與拿地的總價(jià)多在20億元以內(nèi)。

區(qū)屬國(guó)企或城投參與拿地，有效避免了流拍，之后往往都引入合作方共同開發(fā)。

利益分配

聯(lián)合拿地的合作類型和模式有多種。

第一類是市場(chǎng)化合作，比如保利、首開和新航城建設(shè)合作拿下的榆垡鎮(zhèn)中心區(qū)地塊；華潤(rùn)置地、中鐵置業(yè)與興創(chuàng)地產(chǎn)聯(lián)合獲取的位于西紅門的地塊；華潤(rùn)置地、北科建聯(lián)合體拿下的海淀北部地區(qū)地塊。

一位與城投合作過的房企人士介紹，市場(chǎng)化合作一般基于雙贏目的，開發(fā)商與城投組成聯(lián)合體，可以增加拿地幾率，減少資金支出；城投參與拿地，可以分享土地二級(jí)開發(fā)的增值收益。

城投公司合作的房企中，一類是央國(guó)企，“合作起來節(jié)奏匹配”；另一類是開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品和銷售能力突出的民營(yíng)房企，借助民企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)能力實(shí)現(xiàn)利益最大化。

第二類是招商性合作。一般情況下，土地正式招拍掛前，區(qū)級(jí)政府會(huì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)即將出讓的部分土地進(jìn)行招商，以便各類土地都能順利出讓，而不是形成冷熱不均的土地市場(chǎng)。

過去，由于每次推出的優(yōu)質(zhì)地塊相對(duì)較少，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，在土地前期招商階段，通常會(huì)為優(yōu)質(zhì)地塊搭配一部分位置較差的土地。比如A地塊為優(yōu)質(zhì)地塊，會(huì)搭配位置較差的B地塊一起出讓，某家房企想要獲得A地塊，必須承諾同時(shí)拿下B地塊，“有時(shí)為了讓一家房企拿到A地塊，政府會(huì)給報(bào)名參拍的企業(yè)一一打招呼”。

土地市場(chǎng)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，一幅優(yōu)質(zhì)土地，雖然報(bào)名參拍的企業(yè)很多，但最終出價(jià)的少，有的土地甚至以底價(jià)成交；一幅較差的土地，去化并不符合投資要求，但同樣會(huì)有房企參與拿地，拿地企業(yè)往往會(huì)要求區(qū)屬國(guó)企也參與，共同承擔(dān)土地潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

第三類是利益綁定。區(qū)屬國(guó)企和城投在土地市場(chǎng)的合作伙伴，建筑類房企占據(jù)主要位置。

一位建筑央企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，與地方城投或國(guó)企聯(lián)合拿地的建筑類房企，一般都是在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域深耕多年的企業(yè)，“比如修路、修橋，建保障房和安置房，很多建筑企業(yè)都是帶資進(jìn)場(chǎng)”。

由于基礎(chǔ)設(shè)施類工程結(jié)算較慢，部分區(qū)政府或新城新區(qū)管委會(huì)通常會(huì)以土地出讓金作為工程結(jié)算資金的主要來源，“不是直接用土地抵償工程款，而是從土地出讓金中拿出一部分來結(jié)算工程款”。

據(jù)其介紹，近年來，一些建筑企業(yè)已經(jīng)與地方政府形成較穩(wěn)固的合作模式，通過帶資進(jìn)場(chǎng)、墊付工程款等方式，一方面承攬一個(gè)區(qū)域的大部分基建工程項(xiàng)目，“很多建筑企業(yè)為了拿到工程，也愿意帶資進(jìn)場(chǎng)，條件是這個(gè)區(qū)的其他工程也給它”；另一方面是廣泛參與該區(qū)域土地的二級(jí)開發(fā)，用來彌補(bǔ)基建工程墊資的資金流出，“很多建筑類企業(yè)都是從保障房、安置房開始介入，逐步過渡到商品房市場(chǎng)領(lǐng)域，一些地方政府已經(jīng)和建筑企業(yè)形成深度綁定關(guān)系”。

土地消化

土地市場(chǎng)黯淡時(shí)，城投往往是主要兜底者，這類兜底拿下的土地，要么位置較好、利潤(rùn)較低，要么位置較差、去化較難。

還有一類土地是產(chǎn)業(yè)配套的住宅用地，大部分掌握在區(qū)屬國(guó)企和城投手中，這類土地含金量高，很容易找到合作方。

此外，在這一輪房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中，部分民企資金鏈斷裂或無力繳納土地出讓金，面臨無法按時(shí)開工或爛尾風(fēng)險(xiǎn)的土地，通常也會(huì)被區(qū)屬國(guó)企和城投接下。

上述熟悉北京房地產(chǎn)的人士表示，由于一些地塊位置較差，去化難，城投拿下后，后期引入合作方較困難，“有的只能找代建公司開發(fā)建設(shè)”。

如何消化手中含金量較低的土地，成為一道難題。

一位金融機(jī)構(gòu)的人士透露，從2022年下半年開始，一些金融機(jī)構(gòu)開始接觸地方城投公司尋找投資機(jī)會(huì)，但符合條件的項(xiàng)目不多。

遇到合適的地塊，金融機(jī)構(gòu)和城投談好后，金融機(jī)構(gòu)會(huì)尋找一家房企或代建公司，提供相關(guān)融資支持，由房企或代建機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目投資和開發(fā)建設(shè)，金融機(jī)構(gòu)從項(xiàng)目回款中獲得回報(bào)。

一些位置較好但利潤(rùn)相對(duì)較低的地塊，一般會(huì)通過相關(guān)安排來提升利潤(rùn)率，比如城投公司將項(xiàng)目估值打一個(gè)折扣，作為金融機(jī)構(gòu)參與投資的前置條件；再比如，城投公司剝離項(xiàng)目的公建和商辦等資產(chǎn)，提升地塊的含金量。

一位民企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，民企普遍現(xiàn)金流較為緊張，單獨(dú)拿地能力不足，無力在土地市場(chǎng)與央國(guó)企拼殺，為了繼續(xù)獲取新項(xiàng)目，開始選擇與城投合作。從2024年開始，他所在公司將在北京等全國(guó)重點(diǎn)城市，尋找與城投合作的機(jī)會(huì)，“有些地塊按原來的測(cè)算方式不賺錢，但換一種方式還是有利潤(rùn)的”。

城投接盤的地塊，普遍不符合高周轉(zhuǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，但轉(zhuǎn)換思路和測(cè)算方式，也可以從中挖掘價(jià)值，在他來看，市場(chǎng)再差也有需求，只是去化慢。

去化慢，意味著投入少，不需要承擔(dān)太重的“三費(fèi)”成本。“好賣的項(xiàng)目少了，只能從中找相對(duì)好的去合作，一層一層找下去，大部分土地還是會(huì)消化掉”。

對(duì)房企來說，現(xiàn)有市場(chǎng)下，一個(gè)團(tuán)隊(duì)可以同時(shí)管理三到五個(gè)項(xiàng)目，甚至更多，不僅可以提升團(tuán)隊(duì)的能力，還能倒逼團(tuán)隊(duì)專注于產(chǎn)品，“賺大錢不現(xiàn)實(shí)，但養(yǎng)活公司和團(tuán)隊(duì)還是沒問題的”。