在有關(guān)部門的強(qiáng)力推動下，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制正在加速落地。

住建部最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月20日，全國29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可給予融資支持的項(xiàng)目“白名單”推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個(gè)項(xiàng)目；已有57個(gè)城市162個(gè)項(xiàng)目獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。

白名單項(xiàng)目持續(xù)增加，諸多房企也紛紛公布入圍情況，其中不乏出險(xiǎn)房企，包括碧桂園、融創(chuàng)、世茂、綠地和旭輝等均有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目在“白名單”中。“白名單”推送后，銀行在放款時(shí)也從中甄別出具備條件的項(xiàng)目，例如廈門寶龍旭輝項(xiàng)目、遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目等，這些項(xiàng)目的開發(fā)方均已出現(xiàn)債務(wù)違約。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，目前公布“白名單”項(xiàng)目入選情況的房企中，融創(chuàng)的入圍數(shù)量最多，有超過90個(gè)；綠地、建業(yè)等則有超過40個(gè)項(xiàng)目，碧桂園、旭輝等房企也均有超過20個(gè)項(xiàng)目入圍。

由于“白名單”篩選具備一定的門檻，入選項(xiàng)目也需要滿足相應(yīng)的條件，因此從白名單的入圍情況中，也可以看出一家房企旗下項(xiàng)目的質(zhì)量。后續(xù)，隨著各方對“白名單”項(xiàng)目的支持力度加大，這些房企也有望紓困。

誰能入圍？

“白名單”項(xiàng)目的遴選，需要具備五個(gè)基本條件。包括：項(xiàng)目處于在建施工狀態(tài)，包含短期停工但資金到位后能馬上復(fù)工，并能建成交付的項(xiàng)目；具有與融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔(dān)保；已明確擬申請貸款的主辦銀行，并接受貸款資金封閉管理；預(yù)售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時(shí)收回；初步制訂了貸款資金使用計(jì)劃和完工計(jì)劃等。

這些條件保證了入選“白名單”的項(xiàng)目具備房地產(chǎn)項(xiàng)目最基本的運(yùn)營法則，在金融機(jī)構(gòu)的支持和幫助下，能夠保障正常的運(yùn)作。

截至目前，多家出險(xiǎn)房企已經(jīng)公布“白名單”項(xiàng)目的入圍情況，所涉及項(xiàng)目近400個(gè)。而從公布的情況來看，民營房企入圍“白名單”的比例并不低，在已經(jīng)公布詳情的房企中，融創(chuàng)的入圍數(shù)量無疑是最多的。

根據(jù)融創(chuàng)方面提供的數(shù)據(jù)，融創(chuàng)已確定有超過90個(gè)項(xiàng)目入圍第一批“白名單”，包括北京、天津、成都、重慶、鄭州、沈陽、青島、武漢、昆明、西安、太原、西雙版納等20個(gè)城市都已落地。

這是唯一一家入圍項(xiàng)目高達(dá)90個(gè)的房企。在融創(chuàng)之后，金科、綠地等房企的入選數(shù)量則在50個(gè)左右。其中，金科股份在全國共有53個(gè)項(xiàng)目入圍“白名單”，包括重慶、河南、山東、廣西、湖北、遼寧等地均有落地。

據(jù)綠地集團(tuán)官微近期披露，綠地獲批進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目已有49個(gè)，擬融資金額合計(jì)約185.6億元。綠地集團(tuán)入圍項(xiàng)目均為重要區(qū)域的項(xiàng)目，分布于山東、四川、安徽、云南、黑龍江、陜西、遼寧等地區(qū)。

此外，金科、建業(yè)等區(qū)域深耕型房企也有不少項(xiàng)目入圍“白名單”，其中，金科在重慶、河南、山東、廣西、湖北、遼寧等地均有“白名單”項(xiàng)目落地；建業(yè)則主要是河南省內(nèi)的項(xiàng)目，入圍“白名單”的項(xiàng)目分布在鄭州、信陽、焦作、洛陽等城市。

差異在哪？

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的初步統(tǒng)計(jì)，目前公布入圍“白名單”具體數(shù)量的房企多數(shù)為已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，這類房企在申報(bào)“白名單”時(shí)態(tài)度十分積極。因?yàn)榉科笠呀?jīng)出險(xiǎn)，如果項(xiàng)目能入圍“白名單”，也即能夠體現(xiàn)其在五個(gè)基本條件上能夠滿足，能夠?yàn)橘彿空叻隆岸ㄐ耐琛保虼硕鄶?shù)踴躍申報(bào)。

一位出險(xiǎn)房企的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，只要符合申報(bào)條件，公司都有積極申請，這些基本條件如果能夠滿足，交付和銷售會相對有保障，購房者也比較放心。

從表中可以看出，已經(jīng)公布“白名單”入圍情況的房企也呈現(xiàn)較強(qiáng)的特征，除了融創(chuàng)、綠地和碧桂園為全國性大型房企外，其他房企多數(shù)為區(qū)域深耕型房企，例如金科、建業(yè)等，這類房企也比較容易獲得所在省市相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)的支持，因而在“白名單”數(shù)量上，也會有比較明顯的體現(xiàn)。其中，金科在其總部所在地重慶就有20多個(gè)項(xiàng)目入圍。

華南房企目前也有多家公布入圍情況，但均未披露具體數(shù)量。例如，奧園此前就披露過，其旗下廣西南寧譽(yù)江南、重慶悅府、翡翠天辰、合川原著等項(xiàng)目均在屬地政府的“白名單”內(nèi)，其他項(xiàng)目還有望陸續(xù)被納入“白名單”。

而雅居樂則披露稱，其已有涉及重慶、廣州、昆明等多個(gè)城市的多個(gè)項(xiàng)目被當(dāng)?shù)刈〗ú块T明確納入“白名單”。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解，華南房企較少公布入圍具體數(shù)量原因在于，廣東各城市在“白名單”項(xiàng)目的遴選上相對嚴(yán)格，例如廣州首批名單僅47個(gè)，惠州則只有28個(gè)，相對于其他省市動輒上百個(gè)的項(xiàng)目，數(shù)量上有較大的差距，華南房企能夠入圍其中的項(xiàng)目也因此相對較少。

除了出險(xiǎn)房企以外，民營房企、混合所有制房企也有零星項(xiàng)目入圍。民營房企中，運(yùn)營穩(wěn)健的龍湖旗下也有多個(gè)項(xiàng)目入圍，例如重慶的龍湖海成青云闕就位列重慶首批“白名單”項(xiàng)目；混合所有制房企金地，位于青島、惠州等地的項(xiàng)目也已經(jīng)入圍。

不過，這類房企目前由于在融資上還能夠相對正常的運(yùn)作，因此對“白名單”項(xiàng)目的依賴度并不高，因此也鮮見上榜。

靜待落地

“白名單”推送后，后續(xù)房企能不能拿到貸款取決于銀行等金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度。

目前，雖然上報(bào)的項(xiàng)目較多，但能夠落地的數(shù)量卻有限。以最新公布的數(shù)據(jù)為例，合肥于2月26日公布稱，其通過國家信息平臺上報(bào)的首批26個(gè)“白名單”項(xiàng)目已獲得“工農(nóng)中建交”等銀行積極支持。目前，已審批授信約17.8億元，貸款實(shí)際已下發(fā)至項(xiàng)目1.6億元。

不過，也有一些積極的苗頭出現(xiàn)。例如，廈門市住房保障和房屋管理局信息發(fā)布的信息，廈門市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制專項(xiàng)工作組研究形成首批符合條件的項(xiàng)目清單并推送至銀行金融機(jī)構(gòu)，已支持2個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)22.29億元的融資需求。

這兩個(gè)被支持的項(xiàng)目是同安區(qū)寶龍旭輝城和遠(yuǎn)洋風(fēng)景，開發(fā)方均已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約。其中寶龍旭輝城獲得交通銀行通過調(diào)整還款安排等方式給予融資支持約12.12億元；遠(yuǎn)洋風(fēng)景則獲得建設(shè)銀行通過調(diào)整還款安排等方式給予融資支持約10.17億元。

在資本市場看來，這對出險(xiǎn)房企是一個(gè)積極的信號。這說明，出險(xiǎn)房企項(xiàng)目在滿足條件的情況下，金融機(jī)構(gòu)也能夠?qū)χ峁┫鄳?yīng)的融資支持，以保障項(xiàng)目的正常運(yùn)營。在此基礎(chǔ)上，資本市場也認(rèn)為，“白名單”入圍項(xiàng)目多的出險(xiǎn)房企，其本身具備一定的自救能力。

可供對比的例子是，目前有90多個(gè)項(xiàng)目入圍“白名單”的融創(chuàng)，其是大型房企中較早完成境內(nèi)外債務(wù)重組的一家。融創(chuàng)也被認(rèn)為是資產(chǎn)質(zhì)量較好的出險(xiǎn)房企，其旗下項(xiàng)目多數(shù)位于重點(diǎn)城市核心地段，市場也對之恢復(fù)正常運(yùn)營具有一定的期待。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也分析認(rèn)為，隨著更多房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款支持落地，支持項(xiàng)目融資的政策效果將逐步顯現(xiàn)，這有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)流動性，緩解房地產(chǎn)貸款的緊縮情況及擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。

中信證券也在近期的一份研報(bào)中表示，“白名單”的推出進(jìn)一步優(yōu)化了項(xiàng)目融資環(huán)境，預(yù)計(jì)絕大多數(shù)三線及以上能級城市的項(xiàng)目剩余貨值仍然能覆蓋支付建安成本，故而，2024年交付完成率不會低于2023年。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：吳抒穎