經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 3月22日，在萬物云2023年度業(yè)績會問答環(huán)節(jié)，萬物云管理層一一回應(yīng)投資人關(guān)于市場拓展計劃、應(yīng)收賬款、AI技術(shù)融合等問題，延續(xù)了過往業(yè)績會輕松的氛圍，直到聽到最后一個問題，萬物云董事長朱保全稍顯不悅。

這個問題直指母公司萬科集團近期的輿情事件是否會對萬物云的發(fā)展產(chǎn)生影響，萬物云將如何應(yīng)對。

朱保全也直接表明態(tài)度：這是萬物云的業(yè)績發(fā)布會，多問萬物云的問題。“關(guān)于萬科的問題，在萬科的業(yè)績發(fā)布會上問，我沒法為萬科做回答”。

這確實是萬物云不容易回答但又是投資人和公眾最關(guān)心的問題之一。

一方面，朱保全的另一重身份是萬科集團聯(lián)席總裁，分管經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)，他是一個連接著萬科集團和萬物云的關(guān)鍵人物；另一方面，近3年來，在行業(yè)內(nèi)，由于地產(chǎn)母公司出險導(dǎo)致下游物業(yè)公司新增物管面積沒有保障、關(guān)聯(lián)方欠款要不回來、大幅計提減值、違規(guī)資金輸送等情況頻頻出現(xiàn)，投資人如履薄冰，這種擔憂如今投射到了萬科和萬物云身上。

如果說，萬科是房地產(chǎn)行業(yè)最后的“堡壘”，那最早做多元化拓展、降低關(guān)聯(lián)方依賴的萬物云也是物業(yè)行業(yè)的“堡壘”。因此，萬物云至少必須回答“萬科危機”對公司的潛在影響這一問題。

從近3年的行業(yè)調(diào)整來看，包括萬物云在內(nèi)的所有物業(yè)公司，乃至貝殼，都不免困于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)下行的“魔咒”，尤其是在資本市場表現(xiàn)上，目前都還沒有走出獨立行情，受房地產(chǎn)市場影響陡增陡降。

對萬物云，外界關(guān)心的問題主要是業(yè)務(wù)獨立性、資金獨立性，即母公司業(yè)務(wù)下滑的影響、母子公司之間能否明算賬。

對這些疑問，萬物云的2023年年報用數(shù)據(jù)做了部分回應(yīng)。

從業(yè)務(wù)來看，萬物云與萬科集團的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入主要來自四個方面，分別是物業(yè)管理費、開發(fā)商增值服務(wù)、代理銷售服務(wù)、智能化工程。

具體來看，住宅物業(yè)服務(wù)貢獻了萬物云總營收的半壁江山，2023年這部分收入為170億元，占總收入的51%。其中，來自萬科集團關(guān)聯(lián)方的住宅物管項目數(shù)量有1546個，產(chǎn)生了90.3億元的收入。據(jù)此計算，萬物云來自關(guān)聯(lián)方和第三方開發(fā)商的住宅物管收入比例約為53%、47%，逐漸接近“五五開”。

物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)中，來自萬科集團關(guān)聯(lián)方的在管項目數(shù)量有325個，產(chǎn)生了12.73億元的收入，而來自第三方的1916個項目收入70.27億元，關(guān)聯(lián)方和第三方在這一業(yè)務(wù)上的收入比例約為15%、85%。

而開發(fā)商增值服務(wù)2023年收入26.84億元，同比下降8.6%，是萬物云收入同比下滑的兩個業(yè)務(wù)之一，另一個是除房產(chǎn)經(jīng)紀以外的社區(qū)增值服務(wù)，同比下降10.8%。

開發(fā)商增值服務(wù)業(yè)績不佳主要源于新開盤萎縮帶來的前介業(yè)務(wù)與案場業(yè)務(wù)、代銷開發(fā)商車位資產(chǎn)等大幅下滑。開發(fā)商增值服務(wù)的毛利率也降至11.6%，已經(jīng)低于住宅物業(yè)服務(wù)的毛利水平（13.3%），后者主要提供傳統(tǒng)的“四保一服”服務(wù)，此前常常被物業(yè)公司詬病毛利率極低、難以覆蓋成本。

在上述業(yè)務(wù)逐步降低與萬科集團的關(guān)聯(lián)度后，據(jù)萬物云副總經(jīng)理葉菲介紹，萬物云與萬科間持續(xù)關(guān)連交易繼續(xù)下降，比例已從2021年的19.2%降至13.5%。

葉菲還提到，萬物云做了一個極端壓力測試，即使把來自萬科集團的持續(xù)關(guān)連交易和所有開發(fā)商當年新交付的相關(guān)業(yè)務(wù)全砍掉，對2023年營收絕對值的影響是下降17.5%。

但從增速來看，剔除上述兩方面業(yè)務(wù)后，2023年收入同比增幅為14.5%，毛利同比增幅為23.6%。不剔除情況下，萬物云2023年實際收入增幅是10.2%，毛利增幅13.7%，均低于壓力測試條件下的數(shù)據(jù)。

從2022年開始，物業(yè)公司的財報數(shù)據(jù)突然有了大轉(zhuǎn)變，都在力圖證明一點：來自母公司甚至所有開發(fā)商的錢，不好掙了。

過去，部分物業(yè)公司的開發(fā)商增值服務(wù)毛利率高達30%—50%，如今已低于10%，而這種低毛利又收不回來錢的合作，反而成為物業(yè)公司不小的負擔。因此，過去一年，物業(yè)公司向地產(chǎn)母公司從集團、區(qū)域公司等層面發(fā)起的追討應(yīng)收賬款的訴訟接二連三，即使很難通過訴訟直接從母公司要回來錢，但對物業(yè)公司來說，發(fā)起訴訟本身已是盡職免責的動作。

實際上，這10年來，萬物云一直在做鑿墻的事。

第一步，鑿開萬科集團的圍墻。2015年，從萬科分拆獨立開啟市場化運營后，萬科物業(yè)一邊擴大物業(yè)在管面積，一邊通過與不同背景的對象進行股權(quán)及業(yè)務(wù)等層面的合作，去接第三方項目。

第二步，鑿開住宅小區(qū)的墻，比如通過收購戴德梁行一舉進入非住宅市場。2023年萬物梁行所做的商企服務(wù)收入83億元，占總收入約1/4。

第三步，鑿開社區(qū)的墻：從服務(wù)小區(qū)和寫字樓單一業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向做生態(tài)，具體是在3公里半徑內(nèi)的街道空間里做“蝶城+”，在園區(qū)和企業(yè)之間做“企服+”，在政企空間和萬物云城做“公共服務(wù)+”。

第四步，鑿開行業(yè)壁壘。在小區(qū)、樓宇等空間內(nèi)做垂直服務(wù)，例如房產(chǎn)租售、樓宇修繕、家裝美居，去做特定空間里的貝殼等。此外，萬物云還給企業(yè)客戶和空間客戶提供AIoT及BPaaS解決方案，尋找AI時代新的增長點。

業(yè)績會上，朱保全也反問，物業(yè)行業(yè)還是不是一個好行業(yè)？

他的答案是肯定的。如果只看一點，不跟開發(fā)商之間關(guān)聯(lián)，靠正常的業(yè)務(wù)付費維持經(jīng)營，物業(yè)行業(yè)是一個續(xù)約率超過85%的行業(yè)，比SaaS（軟件運營服務(wù)）還高。房地產(chǎn)開發(fā)總歸有（增速）變慢、（規(guī)模）變小的那一天，但開發(fā)不在了，不動產(chǎn)還在，物業(yè)行業(yè)本質(zhì)上是為不動產(chǎn)持有者提供剛需消費服務(wù)。

換而言之，萬物云管理層在業(yè)績會上對戰(zhàn)略方向的回答，以及正在踐行的業(yè)務(wù)重點轉(zhuǎn)變，都有一個共同的目的：未來，讓投資人和業(yè)界不再問開篇的那個問題——母公司萬科集團的風(fēng)吹草動，對萬物云有什么影響。