經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 京東拍賣的信息顯示，“北京市西城區(qū)地安門西大街28號房產(chǎn)及該房產(chǎn)相應(yīng)的土地使用權(quán)”將于4月25日開拍。項目用地6285.8平方米，起拍價4.5億元，保證金400萬元，每次加價幅度200萬元。

該標(biāo)的即大圓鏡智寶殿項目。大圓鏡智寶殿項目南側(cè)與北海公園相連，北側(cè)是地安門西大街，東側(cè)為北京市文物研究院，西側(cè)為教場胡同，在歷史上是皇家園林的一部分。

多年來，大圓鏡智寶殿項目的南北兩側(cè)大門一直緊閉，很多游客將其視為北海公園的一部分。實際上，自1996年以來，大圓鏡智寶殿項目歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)手，一直波折不斷。

拍賣

評估報告顯示，大圓鏡智寶殿項目建筑面積為16696.1平方米，其中地上建筑面積為4119.7平方米，土地使用性質(zhì)為娛樂、餐飲，項目所有人為北京盈通物業(yè)管理有限公司（下稱“盈通公司”）。

工商注冊資料顯示，盈通公司由中國華貿(mào)工經(jīng)有限公司（下稱“中國華貿(mào)”）旗下的天津中眾國際貿(mào)易有限公司（下稱“天津中眾”）100%控股。

大圓鏡智寶殿項目被法拍源于兩起糾紛。

一起為港資公司普基哥爾夫球會有限公司（下稱“普基球會”）與中國華貿(mào)之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。

普基球會為盈通公司的原股東，也是大圓鏡智寶殿項目的原所有人，實際控制人為香港商人陳湖昌。

北京第四中級人民法院（下稱“北京四中院”）于2022年8月3日發(fā)布的判決書顯示，2018年7月3日，普基球會與天津中眾簽訂關(guān)于盈通公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定普基球會將盈通公司100%股權(quán)以7.13億元的價格出售給天津中眾。2018年8月22日，交易各方簽訂補(bǔ)充協(xié)議將交易金額上調(diào)至7.195億元。

2017年11月至2020年10月，天津中眾及關(guān)聯(lián)方累計向普基球會及關(guān)聯(lián)方支付5.107億元。

2018年9月5日，普基球會與天津中眾簽訂《補(bǔ)充協(xié)議二》，約定以盈通公司名下的大圓鏡智寶殿項目為抵押，向廈門國際銀行申請2億元貸款，用來支付2.088億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓尾款。

2018年9月25日，普基球會將盈通公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給天津中眾，但天津中眾并沒有按照約定向普基球會支付剩余股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

多次討要無果后，2021年7月，普基球會將中國華貿(mào)、天津中眾、盈通公司等相關(guān)方訴至法院，要求支付剩余2.088億元股權(quán)交易款項。

案件審理期間，普基球會向法院申請保全財產(chǎn)。2022年1月21日，北京四中院查封了大圓鏡智寶殿項目，查封期至2025年1月20日。

2022年8月3日，北京四中院判決，天津中眾在判決生效15日內(nèi)向普基球會支付剩余股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。判決生效后，普基球會向北京四中院申請強(qiáng)制執(zhí)行。2022年10月，北京四中院立案執(zhí)行。

另一起是廈門國際銀行與廈門市中眾貿(mào)易有限公司（下稱“廈門中眾”）的債務(wù)糾紛。

廈門中眾為天津中眾的兄弟公司。2018年9月，盈通公司股權(quán)變更至天津中眾名下后，廈門中眾、盈通公司以大圓鏡智寶殿項目為抵押向廈門國際銀行貸款2億元。

2021年，該筆貸款有1.65億元逾期。2022年2月，廈門國際銀行向廈門市湖里區(qū)人民法院申請對廈門中眾、盈通公司強(qiáng)制執(zhí)行。

當(dāng)時，大圓鏡智寶殿項目已被北京四中院查封，廈門市湖里區(qū)人民法院向北京四中院申請移交被查封的項目。2022年5月，北京四中院將大圓鏡智寶殿項目的續(xù)凍、解凍和變價、分配等權(quán)利移交至廈門市湖里區(qū)人民法院。

2023年10月和2024年3月，廈門國際銀行兩次向廈門市湖里區(qū)人民法院申請對大圓鏡智寶殿項目強(qiáng)制執(zhí)行，普基球會均提出異議。

這次拍賣所得金額是否會分配給普基球會，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)暫未獲得各方回應(yīng)。

投資開發(fā)

在20世紀(jì)90年代的北京餐飲市場，陳靜風(fēng)光一時。

1987年夏天，在廣州市荔灣區(qū)第二人民醫(yī)院做護(hù)士的陳靜辭職來到北京，成為“北漂”。經(jīng)一位廣東籍畫家介紹，陳靜與北京人劉學(xué)勇在東四合伙開了一家粵菜館，開始名字叫新都粵菜，后改名為東四粵菜。

1990年，電視劇《阿信》熱播，粵菜館更名為阿靜粵菜館。因良好的服務(wù)和親民的價格，阿靜粵菜館在北京名聲大噪，當(dāng)時陳靜只有23歲。

在北京衛(wèi)視播出的《改革開放40年之口福（下）》節(jié)目中，年輕的陳靜意氣風(fēng)發(fā)，穿梭于阿靜粵菜館內(nèi)，招呼客人，與客人碰杯喝酒。在鏡頭前她說，每天一進(jìn)飯店就保持著微笑，“和氣生財嘛”。

阿靜粵菜館風(fēng)靡京城有一定的歷史淵源。當(dāng)時粵菜是高檔菜系，陳靜在保持粵菜口味的同時，將價格降到普通百姓也能消費得起，粵菜館因此門庭若市。

1991年，合伙人劉學(xué)勇遠(yuǎn)走美國，陳靜與外資合資的新阿靜酒樓開業(yè)，餐飲生意讓陳靜獲得了第一桶金。

陳靜告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，1993年，北京興起的會員制俱樂部引起了她的興趣。經(jīng)過三年多的籌劃，陳靜從相關(guān)部門拿到了批文，計劃在原北海體育場投資開發(fā)“作為文物復(fù)原工程的大圓鏡智寶殿”項目。

大圓鏡智寶殿最早建于乾隆年間，光緒年間重修，1900年遭到八國聯(lián)軍破壞，1919年北洋軍在附近做飯釀成火災(zāi)，大圓鏡智寶殿被焚毀，此后，原址上建成了北海體育場。1960年代，北京武術(shù)隊在北海體育場成立，功夫演員李連杰早年曾在這里學(xué)習(xí)武術(shù)。

1996年7月，陳阿靜俱樂部有限公司（下稱“陳阿靜俱樂部”）注冊成立，出資方包括陳靜、北京市體育局和北海公園三方，“作為文物復(fù)原工程的大圓鏡智寶殿”項目建成后將用來經(jīng)營陳阿靜俱樂部。

陳靜說，項目參與方較多，但只有她一個人投資，她的身家都押在項目上了。

當(dāng)時會員制俱樂部在北京等一線城市較為火爆，按照陳靜的設(shè)想，項目建成后通過賣會員可以一次性收回投資成本。她認(rèn)為，這是一筆穩(wěn)賺不賠的生意。

但項目建設(shè)并不順利。

當(dāng)時，地安門西大街修路，建筑材料無法運進(jìn)大圓鏡智寶殿項目工地，陳靜說，最后她和北海公園協(xié)商，借用了公園內(nèi)部道路運輸建材。大圓鏡智寶殿項目直到2000年才竣工。由于工期延長，成本增加，到項目竣工時，陳靜的資金鏈也斷了。

建設(shè)銀行廣東分行是大圓鏡智寶殿項目的主要債權(quán)機(jī)構(gòu)。資金鏈斷裂后，項目被建設(shè)銀行廣東分行查封。2003年，建設(shè)銀行廣東分行申請對大圓鏡智寶殿項目強(qiáng)制執(zhí)行。

在相關(guān)方協(xié)助下，2003年11月，陳靜認(rèn)識了普基球會的老板陳湖昌。2003年底，普基球會幫助陳靜償還了建設(shè)銀行的借款，陳靜協(xié)助普基球會從建設(shè)銀行廣東分行拿到項目所有權(quán)。

20年糾葛

2003年12月29日，普基球會獨資成立了盈通公司用來持有大圓鏡智寶殿項目。

陳靜稱，當(dāng)時她和普基球會之間的交易并非項目轉(zhuǎn)讓，而是為了避免項目被拍賣，先由普基球會接手，等到資金周轉(zhuǎn)開了，她再從普基球會手中把項目接回來。有雙方認(rèn)可的會議紀(jì)要佐證。陳阿靜俱樂部曾多次向普基球會提議協(xié)商歸還大圓鏡智寶殿項目的事宜，均被普基球會拒絕。

上述說法沒有獲得普基球會的證實。

2017年，陳阿靜俱樂部將普基球會和盈通公司訴至法院，要求歸還大圓鏡智寶殿項目，后因逾期繳納訴訟費而自動撤訴。

2018年9月，普基球會將盈通公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國華貿(mào)旗下的天津中眾，天津中眾未付2.088億元尾款，造成普基球會與中國華貿(mào)之間的訴訟持續(xù)至今。

拿到盈通公司的控制權(quán)后，中國華貿(mào)以廈門中眾為借貸主體、以大圓鏡智寶殿項目為抵押，向廈門國際銀行貸款2億元，后由于部分貸款違約，又造成廈門國際銀行和中國華貿(mào)之間的債務(wù)糾紛。

2022年，中國信達(dá)曾發(fā)布處置廈門國際銀行該筆不良資產(chǎn)的公告，2023年，廈門國際銀行又向廈門市湖里區(qū)人民法院申請對該筆債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行。

多年來，陳阿靜俱樂部、普基球會、中國華貿(mào)、廈門國際銀行之間圍繞大圓鏡智寶殿項目所有權(quán)及債權(quán)的糾葛，最終將大圓鏡智寶殿項目推向了法拍市場。