6月5日，在上海1862時尚藝術中心（原上海船廠），愛琴海集團2024年度經(jīng)營戰(zhàn)略發(fā)布會正式召開。以“同世界·共啟時”為主題，愛琴海集團系統(tǒng)闡釋了商戶全鏈條服務的新體系，及取得的階段性成果，“以消費者為源點”的戰(zhàn)略起點及“以商戶目標為先”的經(jīng)營策略導向，贏得了與會商戶、業(yè)內(nèi)專家的一致認可。

愛琴海集團于去年發(fā)布“打造成為卓越的資產(chǎn)管理運營平臺”這一戰(zhàn)略目標，已累積覆蓋上海、天津、廈門、重慶、成都、蘇州、福州、昆明等全國100多座城市，為100余位資產(chǎn)方提供全流程服務及定制化的資產(chǎn)解決方案。截至2024年6月1日，旗下所運營的三大旗艦級產(chǎn)品線——愛琴海購物中心、晶海廣場、愛琴海·城市書香，總簽約項目146個，管理面積1404萬平方米，近一年新開項目10座，目前已開業(yè)項目48個，戰(zhàn)略合作品牌200多個，年服務消費者超過3.3億人次。

在線下場景越來越嚴峻的狀況之下，愛琴海強勁增長的業(yè)績引人關注。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，自2017年以來，購物中心實際開業(yè)率不斷走低；且從2020年開始，實際開業(yè)率連續(xù)三年未超過50%，供應的減少和城市向新發(fā)展、消費行為不斷演進等多重原因之下，存量商業(yè)調(diào)改升級是必然趨勢。在逆市的市場，取得持續(xù)向好的業(yè)績，并非易事。

在談到經(jīng)營戰(zhàn)略時，愛琴海回顧了過去一年的變化，并表示，在卓越的資管運營平臺這一戰(zhàn)略目標的行進中，愛琴海的源點不變，始終始于“消費者”，并以此為所有工作的源點，服務好商戶的同時也相互攜手，一起為消費者打造開放的世界，鎖定消費者時間。

愛琴海集團作為以“打造卓越的資產(chǎn)管理運營平臺”為戰(zhàn)略目標的企業(yè)，在敏銳觀察到購物中心已經(jīng)從“引入更多商品，獲得更多交易”，轉變?yōu)椤巴诰蚩臻g和商戶潛力，用更多服務場景占據(jù)消費者更多時間，為潛在交易制造更多機會”之后，愛琴海由內(nèi)而外、由上而下，做出了從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術的具體安排。

愛琴海從對消費需求洞察的調(diào)研，到對商戶協(xié)調(diào)賦能與共創(chuàng)的全鏈條服務，形成了滿足消費者對美好生活需求的完整運營閉環(huán)。

經(jīng)觀：中國已經(jīng)逐步由生產(chǎn)型社會邁向消費型社會，消費的“情緒價值”“情感鏈接”更為重要。在愛琴海的客戶研究部門是怎樣對于消費者畫像的？目前的購物中心消費趨勢呈現(xiàn)出怎樣的變化？

愛琴海：我們特別設置了“客戶及市場研究部”，這不同于過往資管運營企業(yè)的做法，過往通常在前端引入時，直接由招商中心接入，而我們是先由“客戶及市場研究部”，更為嚴謹及系統(tǒng)地鎖定源頭，目標是“進對城市、拿對項目、做對雛形、引對商戶”。

在精準定位階段，客研部主要從三個方面著手做工作，一基于長期市場監(jiān)測跟蹤及十年數(shù)據(jù)庫累積，對在地市場、在地文化予以剖析，并判斷支撐城市分級的各項指標；二是通過定向的市場監(jiān)測及調(diào)研分析，通過挖掘目標消費者的情感訴求、推演其消費需求、預判其需求的趨勢性變化，獲取精準的消費者畫像，進而給出每個項目的定位方向；

三是結合愛琴海在購物中心的運營管理體系與專業(yè)經(jīng)驗，客研部門在產(chǎn)品規(guī)劃打造階段，能夠勾勒出準確的產(chǎn)品雛形。

那么有這個前提，我們可以最大程度確保進對城市、拿對項目、做對產(chǎn)品。

經(jīng)觀：愛琴海前端研究部門，采用了哪些智慧化、數(shù)字化的專業(yè)方式，達到對于用戶的精準把控？

愛琴海：這是支撐我們戰(zhàn)略實施的重要體系。我們相信，具備生意邏輯的項目才是好項目。

愛琴海數(shù)智化運營平臺，擁有三大能力體系。一是 “業(yè)務在線”，可實現(xiàn)從商業(yè)空間獲取、產(chǎn)品打造、產(chǎn)品運營及產(chǎn)品迭代的全生命周期數(shù)字化管理，以投資承諾及戰(zhàn)略目標為導向，通過數(shù)字化驅(qū)動實現(xiàn)目標達成；二是 “用戶在線”，可整合線上線下場景，多渠道、多維度打造數(shù)字化營銷產(chǎn)品，拓展我們?yōu)橄M者可服務的空間和時間；三是“數(shù)據(jù)在線”，可構建全維度數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理平臺，集成全量數(shù)據(jù)指標實現(xiàn)商業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)沉淀，并建立了可視化分析工具，實現(xiàn)業(yè)務分析在線，賦能業(yè)務決策，支撐商戶全鏈條服務所需。

以業(yè)務提升為目標的數(shù)據(jù)收集、整合與科學分析將是我們未來持續(xù)精進的方向，這是優(yōu)化商戶運營、精準營銷及消費者體驗的關鍵手段，也是打造全方位立體化的商圈新生態(tài)的入口與路徑。

經(jīng)觀：在從前端引入，包括空間形象管理，最基本的原則是怎樣的？商家的內(nèi)外一致、不同商家之間的一致協(xié)調(diào)，整體形象在城市的顏值表現(xiàn)，這些不同層面的統(tǒng)一，是否有統(tǒng)一的美學原則或者美學理念？

愛琴海：我們擯棄了按部就班的空間分割與商戶填鴨式的傳統(tǒng)做法。

我們設立了“空間形象管理”，這和以往大部分購物中心開發(fā)企業(yè)的空間形象管理是不一樣的。

“空間形象管理”，從建設前端形態(tài)和店鋪形象，就開始介入了。有效避免對于商戶裝修進度、效果、質(zhì)量的點狀監(jiān)管，而是一個完全、系統(tǒng)的梳理。

“空間形象管理”強調(diào)的是以整體視角來規(guī)劃與之相關聯(lián)的業(yè)態(tài)、品類、品牌，并根據(jù)相關程度的不同層級比如標志典范類、較強關聯(lián)類和衍生配套類等不同相關程度的內(nèi)容來豐滿目標人群喜好的生活方式及想要擁有的小世界。

在落地時，如關聯(lián)商戶的落位規(guī)劃、喜好場景的創(chuàng)新打造、商戶店鋪形象的呈現(xiàn)方向、適配且高效的公區(qū)呈現(xiàn)方向，以及形象以外的服務設施、服務設計等等，都依托于消費者需求和符合生意邏輯內(nèi)容的整體性規(guī)劃，助力具備消費者駐足驅(qū)動力的產(chǎn)品空間規(guī)劃和相關商品引入。

這是一個從美學認知、時間管理、空間管理的多邊融合過程，舉個例子，上海愛琴海購物中心，其商戶KK桌球在入場前與空間形象管理充分協(xié)同，如店面展示、店鋪材質(zhì)、動線主視覺等等都做了詳細的溝通，在店面、超長展面整合色彩關系整合視覺效果、運用科技電子滾動屏體現(xiàn)出貼合業(yè)態(tài)年輕客群潮流，打破傳統(tǒng)店鋪的呈現(xiàn)形式。在材質(zhì)上，為避免娛樂屬性業(yè)態(tài)對公共空間聲音擾動，采用了玻璃+豎向立體造型結合，取得了不錯的效果。

在情感消費的趨勢下，品牌不再只是一個符號， 它成為了一種文化和情感的象征。在上海愛琴海購物中心，我們營造了安藤忠雄大師級藝術文化地標“光的空間”，以自己的方式體現(xiàn)城市的文化品位，用“空間價值”獲取“時間價值”的優(yōu)勢，讓來到該空間的消費者愿意充分停留。

經(jīng)觀：目前，購物中心的“文化+生活”漸成主流，愛琴海在文化、藝術，以及與文旅融合方面， 有哪些典型案例？

愛琴海：產(chǎn)品是一切的基石，情緒價值的延續(xù)離不開內(nèi)在的產(chǎn)品力，設計有品位、功能人性化的產(chǎn)品，才能幫助企業(yè)將情緒價值帶來的“流量”變成“留量”，獲得實實在在的業(yè)績增長。

我們在與商戶協(xié)同的過程中，特別提倡雙方以年度營銷計劃為抓手相互咬合，深挖同樣的步伐踩出更大的聲量，就是“同頻共振”。

比如2024年，愛琴海的全年營銷共創(chuàng)軸，都有與全國戰(zhàn)略合作商戶品牌年度市場營銷日歷相結合的契機。有別于傳統(tǒng)租賃關系下各自為營的姿態(tài)，愛琴海將雙方的營銷計劃相互嚙合，通過1+1>2的聯(lián)合營銷效應與商戶攜手吸引消費者駐足。

除了農(nóng)歷新年新禧季、暑期熱愛季以及新歷新年點亮季三大檔期以外，區(qū)域和項目也會根據(jù)自身的經(jīng)營需求和在地環(huán)境、文化等消費者個性化需求，進行其他營銷節(jié)點的策劃。

愛琴海是國內(nèi)為數(shù)不多創(chuàng)新與頂流藝人代言合作的商業(yè)資產(chǎn)運營品牌，也不斷為旗下購物中心挖掘并引入頂流IP，助力還原IP故事里的小世界吸引消費者駐足。

從“流量”到“恒量”，從“網(wǎng)紅”到“長紅”，這是以戰(zhàn)略力為牽引，打破部門墻，系統(tǒng)性提升產(chǎn)品復購率、心智滲透率、渠道分銷率的綜合能務的過程。

在促進以國內(nèi)大循環(huán)的大背景下，以消費驅(qū)動國民經(jīng)濟發(fā)展的新動能，成為目前經(jīng)濟生活中一個主題，可以說，購物中心作為經(jīng)濟社會發(fā)展中的“穩(wěn)壓器”，不僅是消費者日常的消費場所，還是反映城市“美好生活”的窗口，更是引領地區(qū)和區(qū)域消費升級的重要空間。愛琴海作為資管運營的中堅企業(yè)，以用戶深度運營為戰(zhàn)略中心，構建全鏈條運營服務體系，打造卓越的資產(chǎn)管理運營平臺，在提升居民生活品味的征途中，行穩(wěn)致遠。