經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 6月19日，在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的第二十一屆（2024）藍(lán)籌年會(huì)上，國(guó)際歐亞科學(xué)院院士、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興作了《增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性基本策略》的主題演講。

仇保興從七個(gè)方面分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱性，并提出增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期韌性及中長(zhǎng)期韌性的若干策略。

仇保興認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)轉(zhuǎn)向普遍下跌趨勢(shì)，防觸發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)已成為主要挑戰(zhàn)。盡管全國(guó)人均住房面積已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，但高質(zhì)量房產(chǎn)需求難以得到滿足。

不同收入水平群體的住房需求不同，例如一線城市低收入無房者購(gòu)房難、租房難仍然矛盾突出。政府包辦的保障房、先租后售房、廉租房等房源普遍存在結(jié)構(gòu)和質(zhì)量差、配套不良、職住分離、轉(zhuǎn)讓退出不便利和財(cái)政支付困難等一系列矛盾，急需轉(zhuǎn)向合作建房。

而四億中產(chǎn)階層用于休閑康養(yǎng)的第二套房消費(fèi)轉(zhuǎn)向國(guó)外的趨勢(shì)加劇，城鄉(xiāng)融合發(fā)展需要滿足城市中產(chǎn)階層二套房(“只租難炒”）需求；大多數(shù)三四線城市和小城鎮(zhèn)人口減少，進(jìn)入收縮階段，房產(chǎn)價(jià)格下滑、空置率升高，地方政府開支短缺等矛盾日益呈現(xiàn)。

仇保興建議建立多種應(yīng)急調(diào)控預(yù)案與工具儲(chǔ)備。地方可以建立房地產(chǎn)穩(wěn)定基金，收購(gòu)一部分庫(kù)存商品房，這是建立冗余的標(biāo)志之一。糧食可以儲(chǔ)存，房產(chǎn)也可以有一定的儲(chǔ)存。

以下內(nèi)容根據(jù)仇保興演講整理：

房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱性之一，中國(guó)和美國(guó)不同，是典型的舊大陸國(guó)家，中國(guó)的城鎮(zhèn)化拐點(diǎn)早已來臨。國(guó)家“十四五”規(guī)劃中，常住人口城鎮(zhèn)化率2020年為60.6%，2025年為65%，這意味著中國(guó)已經(jīng)處在城鎮(zhèn)化末期。

脆弱性之二，日本、法國(guó)人均住房面積約35—40平方米，我國(guó)目前已超40平方米；更重要的是房地產(chǎn)占中國(guó)國(guó)民資產(chǎn)比例，中國(guó)老百姓的房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的70%，而美國(guó)是30%左右。中國(guó)的房地產(chǎn)一旦全面崩潰，很多老百姓總資產(chǎn)會(huì)大大縮水，消費(fèi)能力會(huì)變得長(zhǎng)期趨弱。

脆弱性之三，人口增長(zhǎng)明顯減少，2023年出生人口僅900多萬，人口的出生數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期影響是一個(gè)決定性因素。隨著出生人口減少、城鎮(zhèn)化率減緩、空間的移動(dòng)性增強(qiáng)和人口增長(zhǎng)點(diǎn)嚴(yán)重不均衡等問題，導(dǎo)致大多數(shù)城市都開始搶人了。

脆弱性之四，我國(guó)房地產(chǎn)占比總投資額始終很大，這也是過去40年快速城鎮(zhèn)化所帶來的后遺癥之一，而且會(huì)影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

脆弱性之五，過去40年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，存在依賴中央集中調(diào)控的習(xí)慣性思維的問題。但中央集中調(diào)控產(chǎn)生的結(jié)果是波動(dòng)加劇，當(dāng)房地產(chǎn)過熱時(shí)，中央出臺(tái)調(diào)控措施，房地產(chǎn)就降溫，房地產(chǎn)低迷后又來一次調(diào)控刺激市場(chǎng)。這個(gè)問題值得我們思考，今后到了不需要中央出手大調(diào)控時(shí)，地方政府怎么辦？

脆弱性之六，就是金融衍生品亂象頻顯。金融衍生品有三個(gè)特點(diǎn)：第一，此類的所謂創(chuàng)新的目標(biāo)就是為了逃避監(jiān)管；第二，金融衍生品會(huì)極大放大杠桿率，其杠桿率往往高達(dá)100%；第三，能明顯加劇市場(chǎng)的波動(dòng)性。這些所謂的金融創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)的影響幾乎是毀滅性的。

脆弱性之七，近期不確定性疊加，包括國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)輸入可能性上升、民眾消費(fèi)能力明顯下降、地方政府財(cái)力明顯萎縮、頭部企業(yè)自救能力明顯衰退、貨幣和財(cái)政政策調(diào)節(jié)空間明顯減少等。

增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性，短期來看：首先應(yīng)恢復(fù)穩(wěn)健，恢復(fù)市場(chǎng)主體（房地產(chǎn)公司、購(gòu)房者）的地位，清理對(duì)房地產(chǎn)公司和地方政府的各類約束政策。“房子是用來住的，不是用來炒的”是一項(xiàng)長(zhǎng)期的目標(biāo)，應(yīng)防止短期沖鋒。

其次，權(quán)力下放，發(fā)揮地方政府的首創(chuàng)精神，“集中調(diào)”轉(zhuǎn)向“就地調(diào)”，地方政府一旦犯錯(cuò)，中央政府可約談糾正；減約束，多放權(quán)，例如按揭貸款利息和首付比下調(diào)等由城市政府決定；在總量控制的前提下，土地單幅面積、出讓時(shí)間和批次均由地方政府自行決定。

第三是實(shí)現(xiàn)住房供給主體多樣化、調(diào)控工具多樣化、資金來源多樣化、住房渠道多樣化。只有實(shí)現(xiàn)住房供給渠道多樣性，我們才能把政府大量投資保障房造成政府財(cái)政負(fù)擔(dān)重、房子質(zhì)量差和配套不健全這個(gè)套解開，現(xiàn)在無論是中央財(cái)政、還是地方財(cái)政，再也沒有能力像前幾年那樣每年建幾百萬套保障房了，但是民眾的錢不少，大量?jī)?chǔ)在銀行里面發(fā)不出去，這是一個(gè)矛盾，政府應(yīng)放手讓民眾自我建造、自我負(fù)擔(dān)住房的維護(hù)和更新。

第四是協(xié)同。一方面，金融貨幣、財(cái)政稅收、土地出讓、空間規(guī)劃和農(nóng)村土地制度改革等，應(yīng)多方協(xié)同，防止“各自為戰(zhàn)，相互干擾”。另一方面，跨專業(yè)、跨部門、跨區(qū)域（城鄉(xiāng)）協(xié)同動(dòng)作；長(zhǎng)中短期目標(biāo)協(xié)同；建立多層次房地產(chǎn)“三穩(wěn)”聯(lián)席會(huì)議等。

第五要有足夠的冗余。要發(fā)揮中央和省級(jí)“房地產(chǎn)解困基金”作用，建立多種應(yīng)急調(diào)控預(yù)案與工具儲(chǔ)備等。

第六是適應(yīng)。利用大數(shù)據(jù)、實(shí)時(shí)分析風(fēng)險(xiǎn)熱點(diǎn)；防止數(shù)據(jù)造假，避免錯(cuò)誤反饋惡性循環(huán)；培育多形式、多渠道、逆周期供給與消費(fèi)主體；加快市場(chǎng)主體和居民自組織式老舊小區(qū)改造。扼制房地產(chǎn)投機(jī)的工具——房地產(chǎn)稅應(yīng)是一攬子的新地方稅，由空置稅、消費(fèi)稅、轉(zhuǎn)讓稅和物業(yè)稅等組成，全國(guó)人大出法律框架，授權(quán)地方人大出臺(tái)細(xì)則。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要趨勢(shì)與矛盾有六點(diǎn)：

一是房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)已經(jīng)轉(zhuǎn)向普遍下跌，防觸發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)已成為主要挑戰(zhàn)；

二是全國(guó)城鎮(zhèn)房產(chǎn)人均擁有量已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，但高質(zhì)量房產(chǎn)需求難以得到滿足；

三是一線城市部分低收入無房者購(gòu)房難、租房難仍然矛盾突出。政府包辦的保障房、先租后售房、廉租房等房源普遍存在結(jié)構(gòu)和質(zhì)量差、配套不良、職住分離、轉(zhuǎn)讓退出不便利和財(cái)政支付困難等一系列矛盾，急需轉(zhuǎn)向合作建房；

四是四億中產(chǎn)階層休閑康養(yǎng)第二套房消費(fèi)轉(zhuǎn)向國(guó)外趨勢(shì)加劇，城鄉(xiāng)融合發(fā)展需要滿足城市中產(chǎn)階層二套房(“只租難炒”）需求；

五是大多數(shù)三四線城市和小城鎮(zhèn)人口減少，已進(jìn)入收縮階段，房產(chǎn)價(jià)格下滑、空置率升高，地方政府開支短缺等矛盾日益呈現(xiàn)；

六是新開發(fā)樓盤持續(xù)減少與設(shè)計(jì)、施工和建材生產(chǎn)規(guī)模普遍過剩的矛盾日益突出。

總而言之，近期為了保證超級(jí)復(fù)雜巨系統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，必須采取增強(qiáng)韌性的一系列對(duì)策。城市政府負(fù)調(diào)控“全責(zé)”，必須具有“全權(quán)”，所有調(diào)控工具箱下放是必然趨勢(shì)。

從中長(zhǎng)期來看，滿足高質(zhì)量住房消費(fèi)，啟動(dòng)民間文博、科創(chuàng)和養(yǎng)老等方面的場(chǎng)所設(shè)施大發(fā)展可極大彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)脆弱性短板和助推發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換；城市中產(chǎn)階層在農(nóng)村擁有“只租難炒”的第二套休閑康養(yǎng)長(zhǎng)租房是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、升級(jí)消費(fèi)的必由之路。這幾個(gè)方面的長(zhǎng)期策略可能有十倍甚至幾十倍資本增量。而中長(zhǎng)期韌性的培育主要依靠企業(yè)家和市民的自組織作用的發(fā)揮，上級(jí)政府主要靠立法進(jìn)行保障。