上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約353.4億元，同比上升10.1%；權(quán)益持有人應(yīng)占凈利潤(rùn)約為18.3億元；核心凈利潤(rùn)約為17.4億元。

這一成績(jī)的取得，殊為不易。目前，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷深度盤整，2024年1—6月，全國(guó)住宅投資同比下降10.4%，新建住宅銷售額下降26.9%。從已經(jīng)發(fā)布半年報(bào)的房企表現(xiàn)看，業(yè)績(jī)承壓是行業(yè)普遍處境。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上半年，105家A股和H股房企營(yíng)業(yè)收入均值為115.91億元，同比下降13%；凈利潤(rùn)均值為1.45億元，同比下降82%。上市房企盈利性持續(xù)走弱，50家房企出現(xiàn)虧損。

在這種市況下，越秀地產(chǎn)交出了一份堪稱穩(wěn)健的成績(jī)單，不僅保持了正向盈利，難能可貴的是，中期每股派息人民幣0.173元，派息比率為核心凈利潤(rùn)的40%。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的態(tài)度：存量市場(chǎng)仍在發(fā)展，未來對(duì)市場(chǎng)充滿信心。

對(duì)越秀地產(chǎn)下半年的經(jīng)營(yíng)情況，林昭遠(yuǎn)介紹，上海、杭州新開的盤會(huì)集中到第三和第四季度，隨著入市樓盤增多，下半年業(yè)績(jī)將會(huì)繼續(xù)保持上升。

保持營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)正向利潤(rùn)并派息、有序推進(jìn)下半年經(jīng)營(yíng)，凡此種種，都是在房地產(chǎn)高速發(fā)展階段稀松平常的事，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，要保持這種有條不紊的從容，對(duì)房企經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力的考驗(yàn)是指數(shù)級(jí)上升的，需要投資能力、融資能力、產(chǎn)品能力等的極致配合。

精準(zhǔn)投資保核心城市增儲(chǔ)

從投資方面看，市場(chǎng)對(duì)房企投資精準(zhǔn)度的要求極高，土地儲(chǔ)備的成色直接決定后續(xù)開發(fā)的質(zhì)量，因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)拿地的容錯(cuò)率極低。

2024年，越秀地產(chǎn)堅(jiān)持“以銷定投”和“量入為出”的投資策略，投資項(xiàng)目以效益為先，聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目。

在城市選擇中，聚焦在核心城市、核心區(qū)域持續(xù)深耕，重點(diǎn)投向北、上、廣、深四個(gè)一線城市和重點(diǎn)二線省會(huì)城市。

截至2024年6月30日，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約2503萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備中94%位于一線城市和重點(diǎn)二線城市。其中，一線城市占比44%，廣州、北京和上海分別占比36.7%、3.9%、2.4%，重點(diǎn)二線城市占比50%。

雖然目前土地市場(chǎng)趨于理性，但分化也在加劇，一線及二線主要城市核心區(qū)域的土地仍將保持溢價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。土地儲(chǔ)備的競(jìng)爭(zhēng)也對(duì)房企的綜合能力提出了更高要求，行業(yè)投資也更加聚焦核心城市、核心區(qū)域。

基于此，越秀地產(chǎn)通過TOD、城市更新、國(guó)企合作、產(chǎn)業(yè)勾地、城市運(yùn)營(yíng)、收并購(gòu)，以及公開市場(chǎng)的“6+1”多元化增儲(chǔ)模式于廣州、北京、上海、杭州、合肥、成都等城市合共新增12幅土地，總建筑面積約172萬(wàn)平方米。

通過多元的拿地渠道保障核心城市增儲(chǔ)，有助于越秀地產(chǎn)更好地控制拿地成本、保障拿地質(zhì)量。

穩(wěn)健融資筑安全底線

投資和融資是一體兩面，融資能力需要投資能力的持續(xù)驗(yàn)證積累，投資能力也需要融資能力的鼎力配合。融資也是后續(xù)開發(fā)、交付順利進(jìn)行的最有力保障。但是融資不暢，恰恰是當(dāng)前房企最痛的痛點(diǎn)。

不同的是，越秀地產(chǎn)2024年上半年的融資，表現(xiàn)出了極強(qiáng)的韌性，加權(quán)平均借貸成本同比下降41個(gè)基點(diǎn)至3.57%，期末平均融資成本3.47%，保持在行業(yè)最優(yōu)水平線，這有助于越秀地產(chǎn)穩(wěn)住財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)的安全底線。

期內(nèi)，越秀地產(chǎn)發(fā)行境內(nèi)人民幣公司債券合共15億元，5億3+2年期票面利率2.25%，10億10年期票面利率2.75%；發(fā)行境外人民幣點(diǎn)心債23.9億元，加權(quán)平均利率為4.07%。保持了惠譽(yù)BBB-“投資級(jí)”信用評(píng)級(jí)。

林昭遠(yuǎn)表示，下半年企業(yè)應(yīng)該把握政策機(jī)遇，積極融資穩(wěn)定現(xiàn)金流，并持續(xù)提高產(chǎn)品力，打造符合市場(chǎng)需求的“好房子”。

產(chǎn)品為王的時(shí)代真正來臨

對(duì)房企來說，無(wú)論投資還是融資，都是為產(chǎn)品的安全、高質(zhì)量交付服務(wù)的，尤其是在“保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的政策指引和行業(yè)認(rèn)知下，產(chǎn)品力越來越成為一家房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。這也是上半年行業(yè)整體疲軟但一線城市仍然頻出日光盤的原因，真正優(yōu)秀的住宅產(chǎn)品在當(dāng)下仍是稀缺品。

產(chǎn)品力的打造，對(duì)越秀地產(chǎn)來說是系統(tǒng)工程，實(shí)踐路徑包括：堅(jiān)持以客戶為中心，滿足客戶需求，打造高質(zhì)量產(chǎn)品，持續(xù)開展“高質(zhì)量建造好產(chǎn)品”行動(dòng)；全力推進(jìn)設(shè)計(jì)施工一體化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、應(yīng)用與更新迭代；全面落實(shí)越秀地產(chǎn)“好產(chǎn)品公約”。

2024年6月，“越秀·觀樾”、“越秀·天悅文華”、“越秀·大學(xué)·星匯錦城·悅頌”三大產(chǎn)品分別入選全國(guó)十大高端作品、全國(guó)十大輕奢作品、全國(guó)十大品質(zhì)作品。

以“越秀·觀樾”為例，樾系是越秀地產(chǎn)高品質(zhì)住宅的范本，越秀·觀樾地處廣州天河區(qū)東部，毗鄰日月雙湖，在整體布局上充分考慮各地塊與湖區(qū)的關(guān)系，致力于景觀資源最大化，無(wú)論是住區(qū)還是學(xué)校的形體均沿湖面展開，營(yíng)造出張弛有度的序列空間，同時(shí)圍合出尺度適宜、公共或私密的庭院空間。

越秀地產(chǎn)的產(chǎn)品力不僅體現(xiàn)在住宅層面，越秀地產(chǎn)本身?yè)碛袛?shù)量龐大的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，在核心資產(chǎn)的建造和運(yùn)營(yíng)中，越秀地產(chǎn)秉持可持續(xù)發(fā)展的理念，以期實(shí)現(xiàn)更高、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的ESG目標(biāo)。

例如，廣州國(guó)際金融中心就獲得了LEEDv4.1o+M鉑金級(jí)續(xù)認(rèn)證，以及BOMA國(guó)際360續(xù)認(rèn)證；越秀金融大廈獲得LEEDv4.1o+M鉑金級(jí)續(xù)認(rèn)證，以及2023零碳數(shù)智節(jié)能降碳三星級(jí)樓宇。

以高品質(zhì)的產(chǎn)品在核心城市的核心區(qū)域立足，契合越秀地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)未來形勢(shì)的判斷。林昭遠(yuǎn)表示，追求規(guī)模已不再符合當(dāng)下房地產(chǎn)新發(fā)展方向，房企開始轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)投資，房地產(chǎn)進(jìn)入“產(chǎn)品為王”時(shí)代。

方向?qū)α耍慌侣愤h(yuǎn)，用一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)刻骨銘心的指標(biāo)來看越秀地產(chǎn)2024年上半年的業(yè)績(jī)也許最為直觀，期內(nèi)，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比分別為68.3%、58.6%和1.53倍，“三道紅線”指標(biāo)保持全部綠檔。