經(jīng)濟(jì)觀察報  記者 陳月芹 一個收取停車費(fèi)的動作，將居民、街道、居委會、產(chǎn)權(quán)單位和新來的物業(yè)公司困在羅生門中。

7月7日，北京市朝陽區(qū)紅廟北里社區(qū)（以下簡稱“紅北社區(qū)”）張貼出一紙通知，稱將在社區(qū)內(nèi)實(shí)施有償停車管理，每月150元/輛或每年1600元/輛，自7月11日起分批接受居民繳費(fèi)，8月1日后未繳費(fèi)的車輛不得進(jìn)入社區(qū)。

對此，有紅廟北里居民質(zhì)疑街道、居委會引進(jìn)大物業(yè)公司的“程序正義”及收費(fèi)合理性。部分接受采訪的居民表示，從未收到過聘請物業(yè)公司的通知，收取停車費(fèi)一事是在看到通知后才獲知的。

作為紅廟北里的物業(yè)管理公司，北京德利中天物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“德利中天”）也感到委屈，德利中天區(qū)域負(fù)責(zé)人王山表示，從2019年8月入駐至今，實(shí)行“先嘗后買”辦法，投入300多萬元，目前收取停車費(fèi)是為了止損。

街道、居委會方面則表示，成立自治管理委員會、引進(jìn)大物業(yè)及眼下收取停車費(fèi)，均經(jīng)過居民問卷調(diào)查、公示，88.75%的業(yè)主簽字同意有償停車管理，一切可查可究。

對于引入物業(yè)公司、收取停車費(fèi)，業(yè)主、物業(yè)公司、街道和居委會各執(zhí)一詞，背后是老舊小區(qū)引進(jìn)物業(yè)管理的“結(jié)扣結(jié)”困境。

爭議停車費(fèi)

7月14日，紅北社區(qū)一居5號樓的6個單元門上，由德利中天蓋章下發(fā)的關(guān)于有償停車管理的通知，4張被撕毀，剩余2張被署名“紅北之家”的反對信覆蓋。這封反對信又被撕毀，殘存的字跡顯示，業(yè)主對停車管理費(fèi)存疑。

業(yè)主們的質(zhì)疑之一是“自管會如何產(chǎn)生，誰在代表我？”

其二，在社區(qū)未成立業(yè)委會的前提下，自管會聯(lián)合德利中天發(fā)布的88.75%的居民同意率，這一數(shù)據(jù)從何而來？收取停車費(fèi)后依然無固定車位，物業(yè)能提供什么服務(wù)？

其三，引進(jìn)德利中天物業(yè)，業(yè)主并不知情，也未簽訂任何勞務(wù)合同，物業(yè)禁止不繳費(fèi)的業(yè)主車輛進(jìn)入社區(qū)，這一權(quán)利從何而來？

據(jù)紅北社區(qū)所屬的八里莊街道房管科科長于燾介紹，今年4-5月，紅北社區(qū)及德利中天曾對所有居民進(jìn)行停車管理問卷調(diào)查，以上門入戶、電話形式共發(fā)出3764份問卷，其中3521份問卷對社區(qū)進(jìn)行有償停車表示同意。

7月14日，經(jīng)濟(jì)觀察報走訪紅北社區(qū)多個片區(qū)，受訪業(yè)主對收取停車費(fèi)問卷調(diào)查一事表示不知情，且不同意收取停車費(fèi)。

有2名不愿具名的樓長對經(jīng)濟(jì)觀察報表示，成立自管會、收取停車費(fèi)前，社區(qū)及物業(yè)均未與樓長協(xié)商，且整棟樓均未收到咨詢收停車費(fèi)的問卷調(diào)查。

包括2、7、8、10、11、12、13、15、16、17等樓棟的146位居民自發(fā)實(shí)名簽字，表示不同意收取停車費(fèi)，且對入戶調(diào)查及問卷不知情。

“您提供車位了嗎？貼個條，立個桿，劃個線，您就為我服務(wù)了？”一位紅廟北里的業(yè)主表示，他在社區(qū)內(nèi)生活半輩子，能自行管理保潔、停車。物業(yè)公司入駐后，一下收取每年1600元的停車費(fèi)，且不提供固定車位，“車輛剮蹭了找誰？這和原來居民自管有什么區(qū)別？”

7月15日，經(jīng)濟(jì)觀察報在紅廟社區(qū)西區(qū)、北區(qū)走訪，包括52、58-64、74等原是熱電廠家屬區(qū)的多個樓棟，多數(shù)業(yè)主（非租戶）表示，對收取停車費(fèi)的前期入門調(diào)查、問卷或電話詢問等形式不知情。

62號樓的一位業(yè)主表示，曾填寫過小區(qū)袁姓書記上門給的一份問卷調(diào)查，問卷內(nèi)容僅兩道選擇題，大意為：一是引進(jìn)物業(yè)后，是否覺得社區(qū)環(huán)境變好了？二是是否同意有償停車管理？該業(yè)主表示，彼時他同意有償停車管理，但希望停車費(fèi)能低于90元/月。

“一年停車要1600元，我們都屬于退休工人，一個月的退休金都沒有1600元。”該業(yè)主說，居民不是一定不能交錢，但這錢要交得合理，讓居民停車、生活更順心，“松榆里、呼家樓社區(qū)才90-100元/月，我們這150元/月是怎么來的？”

7月16日，經(jīng)濟(jì)觀察報在紅北社區(qū)居委會，抽取部分實(shí)名問卷調(diào)查，與業(yè)主自發(fā)反對停車收費(fèi)名單簽字進(jìn)行對比，結(jié)果顯示，部分表示不同意收費(fèi)、對問卷不知情的居民，也填寫了街道和物業(yè)公司發(fā)放的問卷調(diào)查，且字跡一致。

紅廟北里社區(qū)共76個棟樓，歸屬于134家產(chǎn)權(quán)單位，均為1990年前建成，由于歷史遺留原因，部分樓棟的產(chǎn)權(quán)單位不止一家，部分小區(qū)多年來處于失管、居民自管狀態(tài)。

紅廟北里的產(chǎn)權(quán)單位包括華北熱電廠、電建、北儀、玻璃集團(tuán)等多個單位。2019年，央企、國企實(shí)施三供一業(yè)移交和剝離非經(jīng)營性資產(chǎn)，將產(chǎn)權(quán)移交給北京市房地集團(tuán)和首華集團(tuán)。

部分小區(qū)常年沒有物業(yè)管理，且不同樓座之間的公共區(qū)域并未歸屬某個具體產(chǎn)權(quán)單位。

八里莊街道及紅廟社區(qū)居委會對紅北社區(qū)進(jìn)行大小物業(yè)綜合服務(wù)試點(diǎn)。所謂“大小物業(yè)綜合服務(wù)”，即公共區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、綠化、停車服務(wù)等項目分別“打包”整合，交由“大物業(yè)”來管理；而“小物業(yè)”指的是原有產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)公司作為責(zé)任主體，對樓體、公共設(shè)施設(shè)備及樓內(nèi)居民家中維修等進(jìn)行管理。

2019年8月，引進(jìn)德利中天作為物業(yè)管理公司，對失管小區(qū)及紅廟北里社區(qū)內(nèi)所有的公共區(qū)域進(jìn)行“四保”管理，即保停、保潔、保安、保綠。有產(chǎn)權(quán)單位的樓棟可選擇自管或菜單式授權(quán)物業(yè)公司管理。

2019年8月，八里莊街道辦事處召開紅北地區(qū)所有產(chǎn)權(quán)單位的碰頭會，明確表示產(chǎn)權(quán)單位對所屬小區(qū)可以自管，前提為遵照街道修改的一級物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，辦事處有監(jiān)督通報權(quán)。

產(chǎn)權(quán)單位之一的首華物業(yè)項目負(fù)責(zé)人透露，其管轄區(qū)域共10棟產(chǎn)權(quán)樓。碰頭會后，其與德利中天及社區(qū)溝通，明確各自分工，德利中天對保安、保潔、垃圾分類與清運(yùn)進(jìn)行管理，首華物業(yè)向居民收取衛(wèi)生費(fèi)后，每年向德利中天支付10萬元外包費(fèi)用。但停車管理由首華方自行管理，不向居民收取停車費(fèi)用。

“2019年7月，首華物業(yè)進(jìn)場一年來，仍未向居民收取衛(wèi)生費(fèi)。”該項目負(fù)責(zé)人補(bǔ)充，2020年6月，紅北社區(qū)及德利中天在現(xiàn)場管理單位及產(chǎn)權(quán)單位不知情的情況下，對其所屬的北儀宿舍居民進(jìn)行停車管理問卷調(diào)查，表示有88.75%的居民表示同意，后又經(jīng)紅北社區(qū)內(nèi)的自管會決議通過，于7月7日對北儀宿舍小區(qū)居民進(jìn)行停車費(fèi)的收取工作。

1、3、5號樓產(chǎn)權(quán)單位為文化部中國藝術(shù)研究院，北京天虹信物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)小物業(yè)管理，該公司負(fù)責(zé)人冉經(jīng)理表示，出了單元門的保停、保潔、保安、保綠均由德利中天管理，他們公司負(fù)責(zé)樓棟內(nèi)的下水道維修、樓道衛(wèi)生、二次供水等，以樓體為界，大小物業(yè)相互配合。

冉經(jīng)理表示，天虹信無需向德利中天支付費(fèi)用，“產(chǎn)權(quán)單位區(qū)域內(nèi)的空間給他們管理停車，收停車費(fèi)，我們只負(fù)責(zé)收建筑物內(nèi)的物業(yè)費(fèi)等”。

引進(jìn)物業(yè)公司

2019年8月，德利中天以紅北社區(qū)物業(yè)管理方身份進(jìn)駐紅廟北里社區(qū)。

于燾介紹，2018年，北京市出臺老舊小區(qū)綜合整治工作方案，要求政府在綜合改造的同時，要有一個管理單位對小區(qū)進(jìn)行管理，形成長效機(jī)制。考慮到社區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)單位眾多，紅北社區(qū)是八里莊街道負(fù)責(zé)管轄14個社區(qū)里最后一個引進(jìn)大物業(yè)公司的試點(diǎn)。

2018年11月-2019年3月，街道、居委會開始針對引入物業(yè)公司征求全域居民意見，入戶調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容為居民是否對社區(qū)現(xiàn)狀滿意，如果不滿意，是否同意發(fā)動居民共商共治機(jī)制，成立居民自治管理委員會。

2019年1月20日，紅北社區(qū)居委會發(fā)出《致紅廟北里社區(qū)居民的一封信》，信中寫道，建議以各樓為單位推舉出一名居民議事代表，再由所有居民議事代表選舉出自管會，協(xié)調(diào)管理社區(qū)事務(wù)，其中包括是否選聘物業(yè)公司來打理社區(qū)等。

于燾稱，第一次入戶結(jié)果顯示，對4356戶居民共發(fā)出3938張問卷，收回3764張，其中3596票表示同意成立自管會，超過82%的居民同意成立自管會。4個片區(qū)同意比例分別為81%、85%、85%、81%。

最終，93個居民以自薦或推薦的形式組成居民議事代表，由每棟樓樓門組長或熱心社區(qū)工作的業(yè)主組成，推選出21名自管會成員，4個片區(qū)，每個片區(qū)平均5名成員，其中7名樓門組長通過自薦成為自管會成員。第一次入戶結(jié)果及自管會成員名單均在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。

7月14日、15日，經(jīng)濟(jì)觀察報在社區(qū)內(nèi)不同片區(qū)，隨機(jī)詢問業(yè)主（非租戶）是否知道自管會成立過程及成員組成，所詢問的多數(shù)名業(yè)主均稱不知情，甚至不知道樓門組長是誰。對于21名自管會成員，多數(shù)居民僅認(rèn)識社區(qū)書記陳健，其余人員“完全不認(rèn)識”。

按照程序，自管會成立后，有權(quán)代表居民選聘物業(yè)公司。

2018年3月-8月，八里莊街道辦事處和各產(chǎn)權(quán)單位開過4-5次會議，詢問有沒有單位愿意接管公共區(qū)域的物業(yè)管理，均沒有產(chǎn)權(quán)單位愿意接手。隨后，自管會公開發(fā)布大物業(yè)招標(biāo)信息。

2018年9月，自管會對紅北地區(qū)大物業(yè)進(jìn)行公開“招標(biāo)”，德利中天由八里莊街道辦事處推薦參與競標(biāo)，此外還有中房物業(yè)管理有限公司、中資金匯物業(yè)管理有限公司也有意參與接手紅北社區(qū)管理，但中資金匯經(jīng)過成本測算后選擇退出。

于燾表示，在剩余兩家物業(yè)公司中，經(jīng)過自管會綜合方案、實(shí)地考察等進(jìn)行投票推選，德利中天最終勝出。

為什么推薦德利中天，于燾給出的答案是，德利中天曾參與管理八里莊街道轄區(qū)內(nèi)的朝陽公園社區(qū)，“他們（德利中天）規(guī)模比較大，做得好，而且最重要的一點(diǎn)是虧得起。說白了，它（接手老舊小區(qū)）不是來賺錢的。”

“老舊小區(qū)改造，光指著政府投資改造、補(bǔ)貼，并不可持續(xù)，因?yàn)橐牡臇|西太多了，我們希望接受的物業(yè)公司能‘帶資進(jìn)組’”。據(jù)其介紹，此前朝陽公園社區(qū)曾出現(xiàn)物業(yè)公司算不平賬，要求3個月后撤出，因此規(guī)模和安全性是街道考慮的主要因素。

“物業(yè)不是街道指定的，是居民選聘的。作為街道來說，誰管都一樣，但是必須管好，最起碼，自己職責(zé)范圍內(nèi)的事，不要以沒錢、沒經(jīng)費(fèi)為借口推給政府。”于燾表示。

難算的賬

王山表示，從2019年8月接管紅北社區(qū)至今，接近一年的時間里，德利中天已經(jīng)虧損300萬元左右。

最大的支出是人工成本，社區(qū)13個門口各1個保安，工資每月5000余元，保安、保潔、綠化等僅人工成本每月需33萬元，一年下來是396萬元，“這是硬性支出”。硬件上還包括日常損耗、保潔物料、停車閘、公共區(qū)維修及監(jiān)控設(shè)備等。

停車費(fèi)是老舊小區(qū)物業(yè)收入的“大頭”，王山稱，社區(qū)內(nèi)有4300余戶居民，在居民自管狀態(tài)下，居民占用綠化帶、消防通道用于停車，此時小區(qū)最多曾停下1987輛車，其中包括180余輛“僵尸車”，這一準(zhǔn)確數(shù)字是他用一年時間加上防疫工作對停車出入進(jìn)行篩查摸排得出的。

2019年周邊社區(qū)逐步實(shí)時停車收費(fèi)后，不少外區(qū)車輛涌進(jìn)社區(qū)，許多本社區(qū)居民或新買車居民，沒有車位，每天上下班時間，社區(qū)內(nèi)常出現(xiàn)居民為爭搶車位鳴笛爭吵。因此，防疫期間，物業(yè)要求社區(qū)業(yè)主辦理停車證，第一輪已將外區(qū)車輛篩出，且排查出有車位需求的居民數(shù)量為1350個。

然而，目前社區(qū)通過畫線規(guī)劃，僅有646個車位，供求缺口下，德利中天按照“五證”、“四證”、“三證”等順序逐步辦理，證件順序?yàn)榉勘咀C明、戶口本、行駛本、身份證、駕駛本，且“五證”上的地址均為紅北社區(qū)。

有居民提出質(zhì)疑，此種排序是否涉嫌歧視？該居民表示，其用真金白銀購買了1、3、5號樓文化部產(chǎn)權(quán)的房子，但戶口本、行駛本、身份證、駕駛本不在紅北社區(qū)，按照“一證”排序可能沒有車位，即使購買車位后也沒有固定車位，“那為什么還要付這筆停車費(fèi)呢？”

以現(xiàn)有646個車位計算，整個紅北社區(qū)的停車費(fèi)一年約為103萬元，即使是按年付，也覆蓋不了安保一個部門的工資。此外，車位險每個38元，這又是2.5萬元的支出。德利中天表示，入駐至今，還沒有收取居民的任何費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等等。

據(jù)王山透露，前期經(jīng)過測算，紅北社區(qū)至少需虧損4年，虧損額度逐年減少，第5年才能開始盈利。

于燾透露，北京市目前沒有給接管老舊小區(qū)的物業(yè)公司任何補(bǔ)貼，八里莊街道可以向物業(yè)公司購買保潔綠化服務(wù)，作為物業(yè)引導(dǎo)資金。根據(jù)面積測算，紅北社區(qū)每年約40萬元，但僅限于八里莊街道。

收取停車費(fèi)后，德利中天將提供哪些服務(wù)？王山表示，首先是將180余輛僵尸車進(jìn)行騰挪清除；二是設(shè)置24小時停車場巡視員，如有居民找不到車位可以找巡視員調(diào)節(jié)；三是計劃在主要道路安裝監(jiān)控探頭，目前主要路口已經(jīng)安裝完50個；四是給車場、車位購買保險，如果車輛進(jìn)入園區(qū)后發(fā)生剮蹭，且找不到肇事者，可以為居民申請理賠，前提是已經(jīng)在德利中天處辦理停車證。

也有居民對24小時巡視員保持懷疑，比如半夜回到社區(qū)找不到車位，依賴人工來調(diào)節(jié)是否切實(shí)可行還有待檢驗(yàn)。

“如果沒有一個良性的市場行為，總靠政府單方面去強(qiáng)制規(guī)范，政府、居民之間也許是一個對立的關(guān)系。”于燾認(rèn)為，市場行為由市場決定，停車有償，但不會收那么多錢，能讓居民形成購買服務(wù)的意識，也能保證居民的權(quán)利。

王山表示，德利中天此前都沒有試水過老舊社區(qū)，“紅北社區(qū)是一個挑戰(zhàn)，做好了，就是企業(yè)的一份成長經(jīng)驗(yàn)”。

王山分析，在物業(yè)行業(yè)“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的趨勢下，德利中天也在通過接項目和股權(quán)并購擴(kuò)張。

德利中天看中的，正是紅北社區(qū)0.25平方公里的大社區(qū)資源。王山表示，等到社區(qū)管理漸成熟，且得到社區(qū)居民的同意，德利中天可以進(jìn)行廣告等社區(qū)增值服務(wù)。

此外，德利中天在打造一個社區(qū)養(yǎng)老線上平臺，讓老舊小區(qū)內(nèi)的居民可以足不出戶買菜等等，紅北社區(qū)0.25平方公里的規(guī)模是吸引德利中天試水的因素之一。目前這一線上平臺還在設(shè)計中。

“目前沒有撤出（紅廟北里）的計劃。”王山表示。