【金融其實(shí)很簡(jiǎn)單】

陳志武/文

我們談這些年一直熱門的一個(gè)話題，就是投機(jī)炒房到底好不好，是否該禁止的問題。就像一位朋友前不久爭(zhēng)論說，“房子只是住的，怎么可以用來做投資交易，甚至做投機(jī)呢？”這位朋友的觀點(diǎn)當(dāng)然很流行，從表面看，說的也沒錯(cuò)，房子當(dāng)然是用來住的，而且房子即使作為投資品、投機(jī)品，其投資價(jià)值、投機(jī)價(jià)值也最終取決于是否好住、是否舒適、是否好看。那么，房子買賣是不是該受到禁止？如果受到禁止，結(jié)果會(huì)怎樣呢？

我們的祖先在9千年以前放棄游牧狩獵，開啟定居農(nóng)耕的長(zhǎng)征。從那時(shí)候開始，房子就成了耐用品，或者說是投資品而非單純的消費(fèi)品，蓋房、買房就成了跨期投資，盡管房子的形式在不斷演變，當(dāng)初是草房、窯洞，到今天是別墅或者公寓房。今天買房不只是今天住，也更是為了明天、后天，或者是為了在未來賣。

那么，既然房子是用來住的，怎么可以用作投資品甚至投機(jī)品，用于跨期價(jià)值交換呢？

投機(jī)優(yōu)化地產(chǎn)市場(chǎng)的跨期配置

王總的故事或許能幫我們看清一些道理。就在2009年中，當(dāng)時(shí)金融危機(jī)沖擊下房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條，供過于求，房?jī)r(jià)下跌勢(shì)頭越來越明顯，只是在地方政府干預(yù)下不讓降價(jià)。于是，就有了“買房就是愛國”的聲音。在王總看來，完全用不著那樣上綱上線，鼓勵(lì)更多投機(jī)者買房不就行了嗎？因?yàn)樵谒磥恚袊某鞘谢臻g還很大，人們投資途徑不是很多，加上一般人都喜歡買房子，所以，今后的需求只會(huì)更高，房?jī)r(jià)也會(huì)猛長(zhǎng)。看準(zhǔn)了這些，就把他之前做企業(yè)賺的兩億，在北京買了近100套房子，幫助“去庫存”，每套在100到130平米之間，平均價(jià)格每平1.9萬，那時(shí)北京還沒有限購。

之后，房?jī)r(jià)越走越熱。2010年北京開始限購。到2012-13年供求關(guān)系越來越緊張，在那期間王總開始逐步出手，按每平米4萬多的價(jià)格賣出。

王總就是典型的投機(jī)炒房人。但是，他的炒房行為是否該被譴責(zé)呢？

其實(shí)，從他的故事里看到，投機(jī)買房可以幫助平穩(wěn)房?jī)r(jià)，拉平不同時(shí)間點(diǎn)的房子供求關(guān)系。當(dāng)把房子賣給今天有剛需的人，這解決了今天住房的需求，而當(dāng)王總預(yù)測(cè)幾年后房?jī)r(jià)會(huì)高于今天并決定立即買房時(shí)，他實(shí)際上是幫助降低今天供過于求的局面，幫助“去庫存”，把供給轉(zhuǎn)移到未來供不應(yīng)求的時(shí)候。也就是，投機(jī)者在發(fā)揮兩種作用：一是把未來的漲價(jià)提前一些到今天，讓今天的房?jī)r(jià)漲一些，同時(shí)讓幾年后的房?jī)r(jià)少漲，這就減少房?jī)r(jià)從今天到未來的波動(dòng)；二是把今天的部分過剩供給轉(zhuǎn)移到未來，改善住房供應(yīng)的跨時(shí)間配置。因此，投資買房、投機(jī)買房不也是在穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，給社會(huì)做貢獻(xiàn)嗎？

房子的終極價(jià)值的確在于住，但這包括今天住和未來住。如果不允許投機(jī)者和投資者通過跨期交易來優(yōu)化不同時(shí)間段的供求關(guān)系，那么，房?jī)r(jià)會(huì)更加波動(dòng)，未來住房的不確定性會(huì)很大。投機(jī)買房者的角色跟一般期貨市場(chǎng)的作用甚為雷同，今后我們?cè)倩氐竭@個(gè)話題。

交易增加房子的價(jià)值

退一步看，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)原來就是基于對(duì)投機(jī)的完全否定，對(duì)市場(chǎng)交易的完全排斥而來的。其思想邏輯就是把所有東西只看作消費(fèi)品、只定位在“用”上：既然生產(chǎn)的東西是為了吃、穿、住、行，我們何必要“黑心的”中間商、投機(jī)分子和那么多虛的交易市場(chǎng)去夾在生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間呢？因?yàn)橐坏┰试S自由交易，不管是消費(fèi)品還是投資品，就必然有人根據(jù)對(duì)未來的預(yù)期而進(jìn)行跨期套利交易，比如前幾年生姜、大蒜也可以變成投機(jī)品、投資品。既然交易必然帶來投機(jī)行為，為什么不能把生產(chǎn)者和消費(fèi)者直接通過不“唯利是圖”的政府部門對(duì)接上呢？這就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的邏輯。

對(duì)于只熟悉物資短缺，沒走出過溫飽挑戰(zhàn)的農(nóng)業(yè)社會(huì)來說，所有活動(dòng)的價(jià)值都是相對(duì)于看得見摸得著的“東西”來定義的。所以，如果你做的事不直接產(chǎn)生“東西”，那么，你就沒有創(chuàng)造價(jià)值，就應(yīng)當(dāng)禁止。比如，投機(jī)或者其他市場(chǎng)交易本身就沒有產(chǎn)生看得見摸得著的“東西”！于是，今天對(duì)待房地產(chǎn)也不例外，只看到房子這個(gè)“東西”的使用價(jià)值，但看不到房子交易本身的價(jià)值，尤其要否定“投機(jī)炒房”的價(jià)值。

其實(shí)，早在公元前三百多年，亞里斯多德在《政治學(xué)》中就有過類似的陳述：“以鞋為例：同樣是使用這雙鞋，有的用來穿在腳上，有的則用來交易。那位把鞋交給正在需要穿鞋的人，以換取他的金錢或食物，固然也是在使用‘鞋之所以為鞋’。……以有余換不足，‘交易’（物物交換以適應(yīng)相互的需要）原來是自然地發(fā)展起來的。”但如果交易的目的不是滿足需要而是為了盈利（例如，投機(jī)炒房、投資買房），或者生產(chǎn)的目的就是不管賣給誰，只為了賣出去盈利，則交易是不自然的，用于交易的商品本身也失去自然的屬性，這就需要否定。所以，今天否定投資買房、投機(jī)炒房的思維就是亞里士多德的翻版。

改革開放以來，特別是1998年住房市場(chǎng)化以來，房子既可以直接賣給需要房子住的家庭，也可以賣給投資者甚至炒家，由此產(chǎn)生的結(jié)果是不斷擴(kuò)大的房地產(chǎn)行業(yè)和不斷提升的房子質(zhì)量與花樣，解決了千千萬萬家庭的居住問題，而且推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)得到巨大發(fā)展。之所以有這樣的結(jié)果，一方面是允許房地產(chǎn)開發(fā)商為了交易盈利而蓋房（不是為了自己住），是他們對(duì)盈利的追求才不斷改善房子的設(shè)計(jì)和質(zhì)量；另一方面是由于房子可以交易買賣，房子才成為投資品、投機(jī)品，由此進(jìn)一步催化房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和改良，增加房子的“資產(chǎn)”屬性、“財(cái)富”屬性。

表面看，投資買房、投機(jī)買房違背了“房子之所以是房子”的自然屬性，但其實(shí)不然，只是繞了一道彎。一是通過一些人的投資買房，讓那些還買不起房的人有更多房子租；二是很多人因?yàn)閾?dān)心未來房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)，即使有錢也不想自己買，所以，投機(jī)買房者替他們承擔(dān)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)把房子買下，增加出租市場(chǎng)上的供給；三是有了投機(jī)買房、投資買房者的存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和交易量都大大增加，讓本來擔(dān)心買了房子后萬一需要變現(xiàn)而難以出手的自然消費(fèi)者不再擔(dān)心，使他們更大膽買房。再就是前面說到，投機(jī)買房幫助平滑房?jī)r(jià)、優(yōu)化房子供給的跨時(shí)間配置。所以，雖然表面看投資買房使房子不再只是房子，但只要加深一點(diǎn)理解，實(shí)際上投機(jī)和投資也都是為了“房子之所以是房子”。

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，房子是單位分的，個(gè)人既沒有產(chǎn)權(quán)，也不能交易，更不能投機(jī)炒作。結(jié)果，那時(shí)候住房緊張，質(zhì)量也爛，而且個(gè)人沒有財(cái)富。1998年的住房市場(chǎng)化改革讓房子私有并可以交易買賣，從而使房子成為投資品甚至投機(jī)品，于是，許多家庭在1950年代后第一次有了真正的的資產(chǎn)、有了財(cái)富。

不管是出于剛需買房，還是出于投資、投機(jī)，一旦房產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍、流動(dòng)性好，不僅房子會(huì)像過去二十多年經(jīng)歷的那樣越建越好，而且房主也會(huì)更加愛惜自己的房子，因?yàn)槌俗∫酝猓麄冞€可以指望將來賣個(gè)好價(jià)錢。而一旦將房子的投資品或者投機(jī)品屬性扼殺掉，那么，房主們會(huì)降低對(duì)房子的投入，慢慢地就不再有好住或可住的房子了。

對(duì)房子交易的限制越多，其財(cái)富屬性就越低，純消費(fèi)品屬性就越高，改善房子的激勵(lì)就下降得越多。房地產(chǎn)流動(dòng)性的消失只會(huì)毀掉社會(huì)的總體財(cái)富，其他國家的經(jīng)驗(yàn)也證明了這一點(diǎn)。

今天的要點(diǎn)：

1998年的住房市場(chǎng)化改革，不僅讓房子可以私有，而且讓房產(chǎn)可以自由交易，這就使房子有了“資產(chǎn)”或“投資品”屬性，使中國家庭有財(cái)富了。房產(chǎn)可交易也使其成為投機(jī)工具。

投機(jī)買房對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)在兩方面。一是幫助把今天過剩的供給轉(zhuǎn)移到未來供不應(yīng)求的時(shí)候；二是把未來的漲價(jià)提前一些到今天，讓今天的房?jī)r(jià)漲一些，同時(shí)讓幾年后的房?jī)r(jià)少漲，降低房?jī)r(jià)的跨期波動(dòng)。所以，投機(jī)買房有利于穩(wěn)定市場(chǎng)。

投資買房、投機(jī)買房不僅增加出租市場(chǎng)的供給，而且提升房產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，讓更多家庭能更放心地買房子。流動(dòng)性越高，社會(huì)的房地產(chǎn)財(cái)富就越高。提升房地產(chǎn)流動(dòng)性就是提升社會(huì)財(cái)富。相反地，限制房地產(chǎn)交易會(huì)毀掉社會(huì)財(cái)富。

對(duì)房地產(chǎn)交易（包括對(duì)投機(jī)炒房）的限制越多，房產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性越差，房子的價(jià)值就會(huì)越低。所以，讓房地產(chǎn)交易充分自由的社會(huì)，也是讓房地產(chǎn)價(jià)值最大化的社會(huì)——對(duì)這個(gè)結(jié)論怎么看？在什么情況下，可自由交易的房地產(chǎn)市場(chǎng)容易帶來投機(jī)性泡沫呢？

(本文為喜馬拉雅《陳志武教授的金融課》講座文本)