經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 時(shí)隔一年，越秀地產(chǎn)（00123.HK）的TOD戰(zhàn)略迅速開花結(jié)果。8月24日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2020半年成績單，三個(gè)TOD項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)合同銷售額50.5億元，占比13.45%。

TOD為transit-oriented development縮寫，是一種以公共交通導(dǎo)向的房地產(chǎn)開發(fā)模式，主要圍繞火車站、機(jī)場、地鐵、輕軌等軌道交易及巴士站形成一個(gè)集工作、商業(yè)、居住為一體的綜合體類物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。

多數(shù)TOD項(xiàng)目位于人流較為密集的軌道交通樞紐中心，具有一定稀缺性；此外，TOD項(xiàng)目土地歸屬軌道交通開發(fā)企業(yè)，開發(fā)商以合作方式參與開發(fā)，雖然開發(fā)難度較高，但成本低，因而近年受到開發(fā)商的青睞。

自2019年引入廣州地鐵作為第二大股東之后，“軌道+物業(yè)”這一特殊的增儲(chǔ)方式便成為越秀地產(chǎn)土儲(chǔ)與銷售的重要來源。“我們正在將這個(gè)模式強(qiáng)化成自己獨(dú)特的能力。” 越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示。

2019年上半年越秀地產(chǎn)先后收購品秀星圖項(xiàng)目86%股權(quán)進(jìn)入TOD領(lǐng)域，下半年又先后收購蘿崗和陳頭崗項(xiàng)目各51%股權(quán)。這三個(gè)項(xiàng)目為越秀地產(chǎn)增加的土地總建面約315萬平方米。

今年上半年，越秀地產(chǎn)與廣州地鐵通過訂立兩份期權(quán)契約，計(jì)劃收購水西和鎮(zhèn)龍兩個(gè)TOD項(xiàng)目51%權(quán)益。一旦收購?fù)瓿桑叫愕禺a(chǎn)TOD土儲(chǔ)將增加至419.13萬平方米，占總土地儲(chǔ)備的17.7%。

根據(jù)越秀地產(chǎn)目標(biāo)，未來每年將獲取1-2個(gè)TOD項(xiàng)目，每年新增土地儲(chǔ)備約100萬平方米。在中期業(yè)績會(huì)上，林昭遠(yuǎn)稱，按照地鐵建設(shè)的進(jìn)度來看，每年可以新增2-3個(gè)項(xiàng)目。

目前廣州地鐵在全國多個(gè)城市承包地鐵建設(shè)與輸出技術(shù)，也帶動(dòng)越秀地產(chǎn)將TOD模式擴(kuò)張至全國。6月中旬，廣州越秀集團(tuán)與長沙軌道集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)簽署三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。林昭遠(yuǎn)透露，越秀地產(chǎn)與武漢地鐵、成都地鐵等其他城市也在進(jìn)行洽談。

今年3月舉行的2019年業(yè)績會(huì)上，越秀地產(chǎn)曾將全年公開市場的投資額度放在300億元左右，但上半年，越秀地產(chǎn)在廣州、杭州、蘇州三個(gè)城市新增5幅土地，實(shí)際支出只有70多億元，不到全年拿地額度的40%。

“上半年土地市場比較火熱，越秀地產(chǎn)是嚴(yán)格按照投資標(biāo)準(zhǔn)去投地，符合標(biāo)準(zhǔn)就拿，超出計(jì)劃就不考慮了。”林昭遠(yuǎn)表示。

雖然林昭遠(yuǎn)提出“公開市場的大投入應(yīng)該聚焦在下半年”，但在住建部、央行聯(lián)合召開房企座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)調(diào)整融資管理規(guī)則以及對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)測之后，越秀地產(chǎn)也正在對相關(guān)政策做一定的跟進(jìn)和安排。

“現(xiàn)在一些具體政策還沒有出臺，公司也會(huì)密切關(guān)注。”林昭遠(yuǎn)提到，作為國企背景的企業(yè)，目前公司現(xiàn)金流穩(wěn)定、財(cái)務(wù)狀況良好，接下來將控制好投資強(qiáng)度、控制好投資和開發(fā)的進(jìn)度，并根據(jù)境內(nèi)外兩個(gè)融資平臺保障流動(dòng)性充足。同時(shí)建立和金融機(jī)構(gòu)的良好溝通機(jī)制，配合業(yè)務(wù)發(fā)展。

相比公開招拍掛，越秀地產(chǎn)更傾向于通過合作、構(gòu)建“住宅+配建”等方式來獲取土地。一方面，越秀地產(chǎn)積極與TOP30房企進(jìn)行積極合作，通過合作降低風(fēng)險(xiǎn)；比如6月中旬，其曾與旭輝集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定將在全國范圍內(nèi)進(jìn)行包括資產(chǎn)、項(xiàng)目、融資等的合作。

另一方面，通過為政府配建一些公共設(shè)施，越秀地產(chǎn)得以定向獲得土地儲(chǔ)備。“這個(gè)模式的優(yōu)勢在于，我們提前運(yùn)作，對開發(fā)土地的指標(biāo)和定位都有一定策劃，拿地之后的周轉(zhuǎn)效率可以得到提升，配建額度可以直接抵減土地成本，從而大幅減少土地支出成本。”林昭遠(yuǎn)稱。

截至6月底，越秀地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備達(dá)到約2363萬平方米，共有76個(gè)項(xiàng)目。其中大灣區(qū)占據(jù)53.9%，華東地產(chǎn)占比13.0%。

值得關(guān)注的是，上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入237.1億元，同比上漲8.8%；但同期，毛利率約28.0%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)。越秀地產(chǎn)投資者關(guān)系部總經(jīng)理姜永進(jìn)稱，這是因?yàn)樯习肽甓热胭~區(qū)域結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大調(diào)整，華東地區(qū)的入賬占比大幅提升導(dǎo)致。

中報(bào)顯示，上述這200多億元營收中，大灣區(qū)的入賬金額達(dá)86.81億元，占比約36.6%；華東地區(qū)入賬了122.35億元，占比約51.6%。去年同期，在越秀地產(chǎn)的整體營收大盤中，大灣區(qū)與華東地區(qū)的收入占比分別是84.1%、10.5%。

“華東地區(qū)的毛利率因項(xiàng)目而異，剛好有些項(xiàng)目毛利率高點(diǎn)，有些項(xiàng)目毛利率低點(diǎn)。但從片區(qū)的角度，華東也是一個(gè)比較好的區(qū)域。至于大灣區(qū)，作為越秀地產(chǎn)深耕發(fā)家的區(qū)域，控制成本和地價(jià)的能力相對較強(qiáng)，盈利水平相對比較值得期待。林昭遠(yuǎn)補(bǔ)充解釋，不過，從行業(yè)正常角度來說，要保持30%以上的毛利率真是暴利，未來肯定會(huì)逐步回歸到正常的水平。按照他的預(yù)判，毛利率維持在25%上下是一個(gè)合理的盈利水平。